告別了樓市火爆的 2016年， 2017年新年伊始，全國各地的土地市場便呈現(xiàn)出了截然不同的場景。一方面北京、上海的幾次土拍過程中，參與房企寥寥，多塊土地更是以底價(jià)成交；另一方面南京、長沙等多城市的土拍競爭激烈，不乏以封頂溢價(jià)成交的土地誕生。

　　在政府調(diào)控持續(xù)收緊的情況下，為何各城市的土地市場會出現(xiàn)如此大的差異？去年異?；馃岬纳虾Ｍ僚?，今年緣何頻頻出現(xiàn)底價(jià)成交？

　　土地溢價(jià)率冰火兩重天上海土拍頻現(xiàn)底價(jià)成交

　　2 月 21日，位于上海金山的三幅宅地出讓，除了一幅溢價(jià)拍出之外，其余兩幅均只有 1家房企參與競拍，最終以底價(jià)成交。其中，北京建工溢價(jià) 18.6%競得金山新城宅地，成交價(jià) 14.4億，樓板價(jià) 11627元每平方米。而楓涇鎮(zhèn)與金山工業(yè)區(qū)兩幅宅地均以底價(jià)成交，競得人分別為上海建工以及華紡、和成聯(lián)合體，成交價(jià)分別為 11.2億元、 8.3億元，折合樓板價(jià) 9800元 /平方米、 9500元 /平方米。

　　而僅僅在 4天前，上海臨港新城出讓的三幅地塊中出現(xiàn)了類似的情況，每幅地塊競拍的房企只有兩、三家。最終，綠地、碧桂園及萬科分別以近乎底價(jià)摘得三幅地塊，溢價(jià)率僅在 1%左右，總成交額約 42.3億元。

　　與此同時(shí)，北京新年后的首次土拍，也出現(xiàn)了低溢價(jià)的情況。不過，京滬以外其他城市的土拍情況卻是另一番景象，不僅參與開發(fā)商眾多，而且溢價(jià)也是一個(gè)比一個(gè)高。

　　2 月 14日，南京進(jìn)行了七塊土地的拍賣，其中四幅住宅地塊達(dá)到了最高限價(jià)，最后不得不以搖號來確定歸屬。據(jù)了解，每幅住宅地塊都有超過 10個(gè)以上的競買人。其中城北板塊的 G101地塊競價(jià) 5分鐘就達(dá)到最高限價(jià)。

　　2 月 15日，深圳龍華新區(qū)出讓的雞年首宗商業(yè)地塊經(jīng)歷了兩個(gè)小時(shí)、 300多輪舉牌，最終被華僑城以 59.8億元摘下，樓面價(jià) 3.73萬元 /平方米，溢價(jià)率 50.55%。蘇州的蘇地 2016-WG-76號地塊經(jīng)過半小時(shí)的競拍，被龍湖地產(chǎn)以 17.5億元拿下，樓面價(jià) 17479元 /平方米，溢價(jià)率 42.27%；在長沙春節(jié)后的首場土拍中，出讓的六幅地被一搶而空，平均溢價(jià)率高達(dá) 77.82%。

　　有房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，熱點(diǎn)城市土地拍賣出現(xiàn)分化，主要還是基于城市本身特點(diǎn)以及不同調(diào)控措施的結(jié)果。比如，南京等地去化周期只有 3個(gè)月，而且土地是限價(jià)方式，加之又是主城區(qū)地塊，因此房企參與熱情都比較高。而北京、上海對土地出讓的管控比較嚴(yán)格，希望借此管控住市場情緒，由此土地拍賣過程和結(jié)果都表現(xiàn)得十分理性。

　　上海土地低溢價(jià)背后大房企或?qū)⒌美?/span>

　　眾所周知，上海去年的房地產(chǎn)市場非常火爆，量價(jià)齊升。土地市場也是如此，融信 110億拿下中興社區(qū)地塊創(chuàng)造中國歷史總價(jià)地王，更是震驚全國。因此， 2017新年過后，土地市場突然降溫讓許多人大惑不解。

　　首先，從市場層面來看。雖然過年期間上海的成家量大幅下滑，但年后馬上有了一定的反彈。房多多數(shù)據(jù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示， 2月 13日 -2月 19日，新房住宅成交回升明顯，成交 744套，環(huán)比上升 10%。成交價(jià)格方面，上周新房住宅成交量 TOP10項(xiàng)目以剛需為主，成交結(jié)構(gòu)變化不大，成交均價(jià) 48900元 /平方米，環(huán)比上周上漲 0.8%，整體表現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)。二手房方面，市場成交活躍度有所提升，成交量持續(xù)增長，成交 3292套，環(huán)比增長 38%，成交均價(jià) 37225元 /平方米，環(huán)比上升 7%，成交均價(jià)漲幅明顯。

　　房多多數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，上海的房地產(chǎn)市場還是比較穩(wěn)健的，盡管受到了政策調(diào)控的影響，但因?yàn)槭袌鲆廊淮嬖诖罅康膭傂孕枨?，預(yù)計(jì)未來價(jià)格和成交量不會出現(xiàn)非常大的波動(dòng)。顯而言之，市場并非當(dāng)下滬上土地低溢價(jià)率的主因。

　　其次，從政策來看。知名地產(chǎn)自媒體人盧俊在《這是個(gè)微妙卻沒人知道真相的上海樓市》一文中透露，目前上海土拍執(zhí)行了資金穿透政策，即參與的開發(fā)商必須證明你所交納的保證金和未來購買的土地款項(xiàng)為自由資金，保證金放在政府那里的保管時(shí)間也從過去的一個(gè)月延長到了 50天，而且期間是沒有利息的。根據(jù)盧俊的測算，不管是否中標(biāo)，如果都參與臨港新城三塊土地拍賣，那開發(fā)商就要拿出 780萬的門票。這也意味著，如今參與土地拍賣對于開發(fā)商的資金要求更為苛刻，這也是這兩次上海土拍，來參與競拍的企業(yè)大幅減少的重要原因。

　　據(jù)媒體報(bào)道，在上海 2月 21日的一場土地出讓活動(dòng)中，光明地產(chǎn)在這場出讓活動(dòng)中的資金審查環(huán)節(jié)，被取消了競買資格。另外一家房企則因競買價(jià)超過自有資金，而被當(dāng)場取消競買資格的。

　　一家證券公司分析師認(rèn)為，其它城市如果也這樣執(zhí)行如此嚴(yán)格的土地拍賣前審查自有資金的制度，對土地市場進(jìn)行去杠桿化，嚴(yán)禁場外配資，今年土地?zé)岫葧p輕不少。

　　在這么嚴(yán)厲的條件之下，有雄厚資本的大開發(fā)商無疑將更有優(yōu)勢。在競爭減弱的情況之下，各個(gè)大房企也能以較低的代價(jià)獲得土地。

　　此外，房多多數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，這幾幅地塊的底價(jià)并不算特別低，政府在定價(jià)之初已經(jīng)充分考慮了周邊新房的價(jià)格，所以房企以低溢價(jià)拍得地塊，也比較符合市場預(yù)期。

　　隨著近期政府出臺政策嚴(yán)禁私募基金流入房地產(chǎn)，持續(xù)收緊的房地產(chǎn)融資加上越來越苛刻的土地競拍條件，土地的價(jià)格或?qū)⒃谖磥硪欢螘r(shí)間內(nèi)得到很好的控制，房價(jià)也將因此步入一個(gè)相對平穩(wěn)的階段。