受到2020年末出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響，廣州、深圳等城市的個(gè)人房貸從2021年開始額度明顯緊張，同時(shí)放貸期限延長(zhǎng)、利率上漲，購(gòu)房者、特別是首套房購(gòu)買者焦慮情緒加重，個(gè)別城市二手房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了“剛需歧視”現(xiàn)象。

　　專家建議相關(guān)部門出臺(tái)細(xì)則，精準(zhǔn)調(diào)控，在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的同時(shí)，保護(hù)剛需購(gòu)房者合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　部分大城市個(gè)人房貸額度緊張放款周期延長(zhǎng)

　　中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在2020年12月31日宣布，建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分5檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，對(duì)超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。

　　民生銀行首席研究員溫彬等受訪人士認(rèn)為，近年來我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)取得成效，新增房地產(chǎn)貸款的占比持續(xù)回落，但仍有部分銀行機(jī)構(gòu)占比過高，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，有利于優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　貝殼研究院的分析認(rèn)為，新規(guī)設(shè)定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場(chǎng)投放的貸款額度不會(huì)有明顯變化。且新規(guī)對(duì)銀行的實(shí)際情況設(shè)定了過渡期，讓銀行和貸款主體有足夠的時(shí)間平穩(wěn)調(diào)整，避免過大變動(dòng)。因此新規(guī)短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成大的影響。

　　但記者采訪了解到，近日部分大城市出現(xiàn)個(gè)人住房貸款額度緊張、放款周期延長(zhǎng)、資格審核更嚴(yán)格的情況。在廣州一家股份制銀行，房貸集中度管理新規(guī)出臺(tái)后，每名信貸客戶經(jīng)理只有500萬元人民幣的房貸額度。據(jù)調(diào)查，廣州市新建商品房商業(yè)貸款的平均放款周期已經(jīng)延長(zhǎng)到2個(gè)月。

　　而深圳一家股份制銀行收緊了對(duì)于按揭貸款人的資格審核，要求月入流水至少要覆蓋2倍月供，對(duì)不符合償債收入比例要求的購(gòu)房人不予放貸。

　　與此同時(shí)，個(gè)別城市的住房貸款利率也出現(xiàn)上行。1月27日起，廣州市工農(nóng)中建四大銀行的個(gè)人住房貸款利率上調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，對(duì)應(yīng)新的利率為首套房5.2%、二套房5.4%。

　　購(gòu)房者焦慮情緒加重“剛需歧視”浮現(xiàn)

　　從開發(fā)商的角度來看，短期內(nèi)其銷售回款并未受到太大影響。廣東一家大型國(guó)企開發(fā)商負(fù)責(zé)人說，新規(guī)出臺(tái)之后，有部分銀行的按揭貸款有所放緩，但由于公司所有項(xiàng)目都有多家按揭合作銀行，會(huì)根據(jù)各家銀行的額度情況靈活推薦客戶辦理按揭業(yè)務(wù)。與去年同期相比，公司回款情況總體上正常。但后期隨著銀行整體額度收緊，可能會(huì)對(duì)按揭客戶的回款速度帶來一定影響。

　　不過在部分城市房?jī)r(jià)上漲背景下，個(gè)人房貸放款周期延長(zhǎng)、利率上行，加上部分中介機(jī)構(gòu)推波助瀾，造成了一些購(gòu)房者特別是首套房的剛需購(gòu)房者焦慮情緒加重。

　　在廣州、深圳等城市的二手房市場(chǎng)，“擔(dān)心房?jī)r(jià)漲、擔(dān)心利率漲、擔(dān)心銀行放不了款”困擾著不少購(gòu)買者。廣州市民黃女士在天河區(qū)看中一套總價(jià)約400萬的二手房，首付三成，剩余七成準(zhǔn)備申請(qǐng)公積金貸款和商業(yè)貸款，中介表示目前情況下整個(gè)貸款流程至少要三個(gè)月，并稱賣家則希望盡快收回資金，建議她借過橋貸，否則將加價(jià)10萬元。

　　也有中介機(jī)構(gòu)和按揭公司在簽訂購(gòu)房合同時(shí)要求賣房業(yè)主簽署一份“告知函”，即告知賣房者有可能花更長(zhǎng)時(shí)間等待銀行放款，若因銀行放款延遲導(dǎo)致交易超期，免除買方的違約責(zé)任。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，在多方因素的共同作用下，個(gè)別一線城市核心區(qū)域的二手房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了“剛需歧視”。

　　在供不應(yīng)求的一線城市核心區(qū)域，二手房仍然是賣方市場(chǎng)，在放貸出現(xiàn)延緩的情況下，二手房市場(chǎng)賣家“挑客”現(xiàn)象凸顯。

　　“最好全款、其次七成、謝絕三成”，這是代理廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城一套熱門房源的中介機(jī)構(gòu)給出的購(gòu)房者條件。中介機(jī)構(gòu)表示該房源近7天內(nèi)有30人看房，“根本不愁賣，作為賣家肯定希望盡快回籠資金，因此‘挑客’是必然的。”

　　“這相當(dāng)于把首套房的購(gòu)房者拒之門外，讓我們這些剛需感覺很受傷。”有購(gòu)房者說。

　　業(yè)內(nèi)建議出臺(tái)補(bǔ)充細(xì)則避免誤傷剛需

　　受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸集中度管理制度的出臺(tái)對(duì)抑制部分城市房地產(chǎn)泡沫、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極意義，但也要防止在執(zhí)行層面，把“好經(jīng)”念歪了，從而誤傷剛需購(gòu)房者。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論人譚浩俊說，監(jiān)管層出臺(tái)涉房貸款集中度管理，并不是限制商業(yè)銀行的正常經(jīng)營(yíng)、限制商業(yè)銀行發(fā)放涉房貸款，而是想以此倒逼商業(yè)銀行調(diào)整與優(yōu)化信貸資金結(jié)構(gòu)，使信貸更多向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)傾斜，同時(shí)也明確表示對(duì)剛性需求仍然要積極支持。但個(gè)別銀行用“一刀切”的方式對(duì)待個(gè)人房貸，沒有體現(xiàn)政策初衷，把“好經(jīng)”念歪了。

　　有廣州房產(chǎn)中介說，目前二線城市房?jī)r(jià)橫盤，三四線城市房?jī)r(jià)下跌，一線城市房子已經(jīng)成了“硬通貨”。雖然房貸新規(guī)對(duì)房?jī)r(jià)適當(dāng)打壓降溫，但是熱門板塊仍在繼續(xù)上漲。

　　有受訪購(gòu)房者表示，如果政策在執(zhí)行上不把“剛需”與炒房者區(qū)別對(duì)待，會(huì)造成“買得起的仍然買得起，買不起的更加買不起”。

　　中山大學(xué)管理學(xué)院教授陳珠明說，相比剛需購(gòu)房者，投機(jī)客往往有更多的資金渠道。因此，限制個(gè)人房貸可能無法精準(zhǔn)打到投機(jī)者的“七寸”，反而有可能誤傷剛需。他建議人民銀行和銀保監(jiān)等機(jī)構(gòu)可及時(shí)出臺(tái)補(bǔ)充細(xì)則，保護(hù)剛需購(gòu)房者。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，對(duì)于居民合理的購(gòu)房需求，尤其是購(gòu)買首套住房，應(yīng)通過留出專門額度、提供合理利率等方式，繼續(xù)予以支持。