近期，由于蛋殼公寓的互聯(lián)網(wǎng)金融模式暴露了問題，資金鏈中斷，中介遁形，房主收不到月租，遂紛紛上門驅(qū)逐已經(jīng)交了數(shù)月甚至整年租金的房客，并出現(xiàn)了連夜驅(qū)逐房客、從口角升級到持刀相向的惡性事件。
這一切的罪魁禍首自然是運營方蛋殼公寓及其管理層、控制人。不過在中介方暫時不能負責，房主收不到房租、房客又已經(jīng)交過房租的背景下，我們有必要先討論眼前的雙邊矛盾如何解決。盡管現(xiàn)實中，房主仗著有房本而處于優(yōu)勢地位，但實際上無論是從法律權(quán)利還是社會利益的維度看，均應該禁止房主輕易驅(qū)逐房客。
首先，房主應當尊重房客的權(quán)利。長租公寓的基本套路其實就是房屋轉(zhuǎn)租。中介從房主那租得房子，充分占有了房源后，再高價租給住戶。盡管房主和中介、中介和房客是兩個相對獨立的合同法律關系，但房主是明知、也允許中介轉(zhuǎn)租的。長租公寓更宜被視為一個三方合同法律關系。次承租人即從承租人處租賃的人的權(quán)利應當?shù)玫揭欢ǖ木S護。
事實上，今年通過的民法典第719條還新增了次承租人的代位清償權(quán)。即如果房客覺得與其讓房主趕出去、另行出錢租賃新居的話，不如代替中介支付拖欠給房主的租金，以避免找房、搬家的麻煩，那房客是有權(quán)選擇代付并繼續(xù)居住的，同時有權(quán)要求中介最終承擔這些重復支付的租金。而且，房客這個代中介支付的拖欠租金的標準應當按照中介和房主原來約定的標準。房主不能要求房客按照更高的價格標準來重新簽約。
其次，房主倘若驅(qū)逐房客，至少必須明確放棄并轉(zhuǎn)讓對后續(xù)租金的權(quán)利。中介未向房主支付租金，當然是違約的。房主強行收回房屋，自認為是減少損失、救濟權(quán)利。但要收回房屋的話，房主最多向中介主張因為“折騰”帶來的交易成本損失，而不應該繼續(xù)享有收取后續(xù)房租的權(quán)利了。房主至少應該明確放棄就后續(xù)租金的權(quán)利，并將這項權(quán)利轉(zhuǎn)讓給房客。
為便于理解，在此舉一個簡單的例子，中介以5000元的月租價向房主租房，以6000元轉(zhuǎn)租給房客。中介對房主的債務為繳納5000元，對房客的債務為提供房屋。倘若租期還剩一個月時，中介一分錢沒給房主，房主立即強行收回房屋的話，房主損失基本為零。房客的損失則是雙重的，即“房財兩空”。即便房客最終被返還6000元租金，也不等于損失被彌補了。因為房客的權(quán)益不僅僅是“住幾個月，就給幾個月的租金，不必多給”，而是對約定期限內(nèi)不受打擾的居住本身就享有權(quán)益。對這項居住期限方面的損失，需要拿房客從房東那轉(zhuǎn)讓來的那份租金權(quán)彌補。
第三，從法益角度而言，居住權(quán)重于收租權(quán)。長租公寓房主輕率驅(qū)逐房客，甚至在深夜將年輕女子驅(qū)逐到大街上，已經(jīng)成為一個惡性的社會事件，影響了社會的和諧。雖然房主收不到租金，是無辜的。但顯然房客并非是違法方或過錯方。這里不是善惡好壞之爭，而涉及法益的權(quán)衡。毫無疑問，房客的居住權(quán)更接近基本人權(quán)。即便是法院對“老賴”依法執(zhí)行判決確定的債務時，也要尊重被執(zhí)行人的基本居住權(quán)益。相比之下，在房客的合法租期內(nèi)，如果房主的收租權(quán)和房客的居住權(quán)注定要暫時被犧牲一個（當然，他們?nèi)匀挥袡?quán)要求中介承擔最終責任），那應當是前者而非后者被犧牲。在房主和房客不能自行協(xié)商解決時，公安機關應當接受房客的報警求助，維護房客在期限內(nèi)的居住權(quán)。
從社會成本分擔的宏觀視角考慮，結(jié)論也是房主比房客更應該成為風險承擔主體。如果不能化解風險，那現(xiàn)代社會法律的一個基本任務就是分配風險，把風險從更值得保護的主體轉(zhuǎn)移到更有能力承擔風險的主體。在長租公寓盛行的大城市能夠出租房產(chǎn)者，一般已經(jīng)屬于富人，甚至可謂食利階層。他們更有經(jīng)濟實力承擔損失、更有能力去監(jiān)控長租公寓。事實上，房主選擇把房子“承包”給中介而不是直接租給房客，就意味著房主應當自行承擔此種間接模式帶來的風險。相比之下，更為年輕或貧窮的房客是直接房源大幅減少背景下、長租公寓模式的被迫接受者。中介爆雷后，房主損失的只是相對于總體財富而言不多的金錢，而房客損失的不僅是相對于總體財富而言較多的金錢，還是基本的人生秩序，這也會妨礙他們進一步為社會創(chuàng)造財富的潛能。他們更值得保護。
?。ㄗ髡邽橹醒胴斀?jīng)大學法學院副教授） |
