□本報記者 張軍

　　2020年，千億級房企在繼續(xù)擴容的同時，規(guī)模增速放緩，各梯隊分化愈加明顯。有房企認為，房地產(chǎn)行業(yè)將由規(guī)模化競爭進入差異化競爭階段。未來房地產(chǎn)增量將主要由價格驅(qū)動，產(chǎn)品力將成為關(guān)注重點。

　　有機構(gòu)認為，在降負債、促增長的雙重挑戰(zhàn)下，未來房企內(nèi)生實力將成關(guān)鍵，財務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品力出色、運營管控能力較強的房企將獲得更多的市場機遇。

　　行業(yè)分化料加劇

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月29日午間，A股已有14家房企公布2020年業(yè)績預(yù)告，其中業(yè)績預(yù)喜的有5家。

　　天房發(fā)展預(yù)計2020年業(yè)績存在不確定性，原因是受疫情影響，公司生產(chǎn)經(jīng)營放緩，項目的開工、施工，特別是銷售情況不及預(yù)期；同時，金融政策收緊導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，市場需求及行業(yè)格局被頭部企業(yè)重構(gòu)，中小型、地域型房企生存環(huán)境惡化。此外，疫情及金融政策等因素致使公司項目所在地區(qū)商業(yè)、住宅產(chǎn)品平均成交價格亦處于下降趨勢。

　　中南建設(shè)預(yù)計2020年實現(xiàn)歸母凈利潤較2019年同比增長50%以上。中南建設(shè)11月銷售簡報數(shù)據(jù)顯示，公司前11個月累計合同銷售金額1950.8億元，同比增長14.1%；累計銷售面積1463.7萬平方米，同比增長9%。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，前11個月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比增幅均在10%以上。截至11月末，TOP10和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別達到2014億元和928.3億元，同比增幅為10.3%和12.6%。各梯隊中，TOP50房企操盤金額門檻增幅最高，同比增長20.6%。截至11月末，全口徑千億房企數(shù)量相比去年同期已增加5家至32家。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，已有超六成房企完成或接近完成全年目標(biāo)，中國恒大等房企前11個月完成了全年銷售目標(biāo)，業(yè)績表現(xiàn)突出。同時，整體業(yè)績完成率卻不如2018年、2019年同期，部分房企前11個月的銷售目標(biāo)完成率低于80%。整體來看，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢凸顯，房企分化進一步加劇。

　　金科股份在日前發(fā)布的《2021年-2025年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》中也提及了市場分化這一特征。該規(guī)劃稱，房地產(chǎn)市場總量穩(wěn)定，仍將保持按年微升趨勢，預(yù)計2030年至少會達到18萬億元的市場規(guī)模，TOP10企業(yè)市場集中度將進一步提升至35%-40%，未來房地產(chǎn)行業(yè)將由規(guī)?；偁庍M入差異化競爭階段。

　　天風(fēng)證券研報指出，房地產(chǎn)行業(yè)趨勢有望由融資驅(qū)動規(guī)模增長轉(zhuǎn)向至經(jīng)營驅(qū)動質(zhì)量增長，加之“因城施策”常態(tài)化，行業(yè)融資端再收緊或進一步催化企業(yè)間的分化。

　　房企審慎看待規(guī)模增速

　　在拿地、融資等難度增加和“房住不炒”的調(diào)控背景下，世茂集團率先調(diào)低了2021年的銷售業(yè)績預(yù)期。

　　世茂集團日前發(fā)布了2021年合約銷售額增長預(yù)期，預(yù)計2021年的合約銷售額較2020年同比增長10%。有分析人士稱，10%的預(yù)期增速低于市場原本的預(yù)期。世茂集團認為，該預(yù)期是基于公司管理層根據(jù)現(xiàn)有資料作出的初步預(yù)期，且會應(yīng)市場情況和其他因素而作出更改及調(diào)整。德銀研報稱，世茂集團下調(diào)預(yù)期主要是基于土地市場競爭及土地成本昂貴導(dǎo)致收購進度較預(yù)期慢。

　　世茂集團發(fā)布的11月銷售簡報顯示，公司前11個月累計實現(xiàn)合約銷售額2628.1億元，同比增長15%；合約銷售面積約1498.32萬平方米，同比增長17%。

　　金科股份在《2021年-2025年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》中提出“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實商旅康養(yǎng)。在此基礎(chǔ)上進一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，擴大價值提供范圍，提供高品質(zhì)、多元化的美好生活產(chǎn)品與服務(wù)，形成生態(tài)協(xié)同的新戰(zhàn)略格局。同時向產(chǎn)業(yè)鏈上下游進行投資布局，實現(xiàn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈的雙向賦能。

　　在規(guī)劃綱要中，金科股份明確了“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的發(fā)展計劃。到2025年，“大產(chǎn)業(yè)”板塊計劃銷售規(guī)模超過200億元；同時穩(wěn)步提升優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模、貢獻持續(xù)性經(jīng)營現(xiàn)金流，新增持有資產(chǎn)規(guī)模約100億元，持有型物業(yè)經(jīng)營收入穩(wěn)步提升。公司計劃“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)到2025年銷售規(guī)模達500億元以上；持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模達300億-500億元。

　　內(nèi)生實力將成關(guān)鍵

　　“長期看，房企要加強自身內(nèi)增長，精細化運營，尋求合理穩(wěn)健的發(fā)展路徑。精細化運營要求房企注重主業(yè)，包括去化速度、回款能力、財務(wù)指標(biāo)是否穩(wěn)健等。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示。

　　萬科董事會主席郁亮早前談及“三道紅線”影響時曾稱，以“三道紅線”為代表的行業(yè)政策影響深遠，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利和金融紅利已經(jīng)遠去，未來需要把握“管理紅利”。未來企業(yè)應(yīng)該聚焦好產(chǎn)品、好服務(wù)，實施長期主義。

　　金科股份表示，未來房地產(chǎn)增量主要由價格驅(qū)動，改善型需求占比持續(xù)提升，產(chǎn)品力將成為關(guān)注重點，公司需將提升產(chǎn)品力作為未來發(fā)展的核心動力。同時，公司計劃到2025年“品質(zhì)利潤型”產(chǎn)品銷售收入占比達到30%。

　　“長期看，好的產(chǎn)品和服務(wù)才是房企長遠穩(wěn)健發(fā)展的核心驅(qū)動力。”中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水表示。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，在當(dāng)前競爭格局下，頭部房企增速放緩，經(jīng)營壓力加劇。伴隨市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，中小規(guī)模房企增長空間將進一步受限，規(guī)模競爭壓力提升。同時，在“三道紅線”要求下，房企投資、開發(fā)等環(huán)節(jié)也有所制約。未來高杠桿、高負債運營模式無法持續(xù)，將會倒逼房企從提升運營管控效率、深化銷售渠道等方面出發(fā)。在降負債、促增長的雙重挑戰(zhàn)下，未來房企內(nèi)生實力將成關(guān)鍵，財務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品力出色、運營管控能力較強的房企將獲得更多的市場機遇。