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房貸利率是否“換錨”應(yīng)綜合考量

時間:2020-12-29  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)—《經(jīng)濟日報》 本報記者 姚 進  作者:陽湖網(wǎng)

 2020年已進入尾聲,對于被批量“換錨”的房貸借款人來說,是否要轉(zhuǎn)回原合同約定房貸利率的猶豫期也進入了倒計時。

  中國人民銀行此前公告,將存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率(LPR)。2020年3月1日至8月31日,借款人可決定貸款利率“換錨”為LPR(浮動利率)還是轉(zhuǎn)為固定利率。而8月25日起,多家銀行對符合條件且尚未辦理定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的個人住房貸款進行了批量轉(zhuǎn)換,統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價。對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議的,可于2020年12月31日(含)前通過網(wǎng)上銀行、手機銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。并且已有銀行明確,撤銷操作僅能辦理一次。

  被動轉(zhuǎn)換為LPR的房貸借款人是否要選擇轉(zhuǎn)回去?到底哪種利率更好?對此,業(yè)內(nèi)人士表示,兩種方式各有優(yōu)勢,如何選擇主要取決于對未來市場利率走勢的判斷。如果認為未來LPR會下降,那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能上升,那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢。

  民生銀行首席研究員溫彬建議,存量房貸借款人要根據(jù)自身情況,以及貸款價格、貸款期限、貸款余額等,綜合選擇適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前的房貸利率價格折扣力度大,月供剩余時間比較長的話,可以選擇固定利率,這不僅有助于鎖定月供成本,還便于做好家庭收支安排。如果月供剩余時間較短,貸款余額也不多,選擇浮動利率可能更合適。

  “從中短期看,我國銀行貸款利率處于下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價基準(zhǔn),有助于減輕借款人房貸支出。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為,即便出現(xiàn)了利率大幅上升情況,購房者可通過提前還款來規(guī)避利率風(fēng)險。

  值得注意的是,個人房貸轉(zhuǎn)換LPR后并非馬上生效,需要參考貸款時合同上所約定的利率調(diào)整日,即重定價日。目前銀行主要有兩個重定價日選擇,一個是貸款發(fā)放日,一個是1月1日。比如重定價日在6月1日,那么明年6月份之后的貸款利率則按照最新一期即5月份的LPR報價加點執(zhí)行,而在1月份至5月份均按照原定利率繼續(xù)執(zhí)行。不過對于重定價日為1月1日的“房貸族”來說,由于大多數(shù)存量房貸的定價周期為一年,因此今年12月份的LPR報價就關(guān)乎明年全年的月供。

  今年以來,1年期LPR報價兩次下調(diào)累計30個基點,5年期以上LPR報價兩次下調(diào)累計15個基點。自5月份以來,兩個期限品種的報價已連續(xù)8個月保持不變。

  對于后期LPR報價走勢,川財證券研報認為,目前國內(nèi)經(jīng)濟加快復(fù)蘇,但是外部不確定性仍然存在,中期借貸便利(MLF)利率調(diào)整的可能性較小,銀行平均邊際資金成本上行壓力在年底有望得到緩解,LPR報價有望保持穩(wěn)定。

  “接下來央行政策利率調(diào)整關(guān)鍵還是看宏觀經(jīng)濟與市場發(fā)展趨勢,關(guān)注內(nèi)需復(fù)蘇與實體經(jīng)濟融資需求。預(yù)計明年一季度央行調(diào)降政策利率的概率偏低。”光大銀行金融市場部分析師周茂華說。(經(jīng)濟日報記者 姚 進)

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