中國(guó)證券報(bào)記者日前采訪了解到，今年以來(lái)，德國(guó)、澳大利亞、印度、墨西哥、美國(guó)等國(guó)家房?jī)r(jià)漲幅居前，年漲幅均超過(guò)5%。相比之下，以日本為代表的部分國(guó)家房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)明顯下跌。

　　多家涉足海外房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2021年海外房產(chǎn)有望繼續(xù)保持堅(jiān)挺，日本房地產(chǎn)在承辦奧運(yùn)會(huì)的刺激下有望扭轉(zhuǎn)2020年下跌的頹勢(shì)。租金回報(bào)率方面，不少歐美國(guó)家海外房產(chǎn)租金回報(bào)率維持在4%到8%之間，但海外購(gòu)置稅率較高。

　　房?jī)r(jià)普漲

　　“2020年海外房產(chǎn)漲跌幅度不一。從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，今年德國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲了6.6%，澳大利亞同比上漲了6.2%，印度同比上漲了5.8%，墨西哥同比上漲了5.8%，美國(guó)同比上漲了5.7%，法國(guó)同比上漲了5.5%。疫情期間，這些國(guó)家出臺(tái)量化寬松等政策，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較明顯上漲。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)日前在分析2020年國(guó)際房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)表示。

　　“樓市作為經(jīng)濟(jì)的壓艙石、穩(wěn)定器，適用于大多數(shù)國(guó)家。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，凡是經(jīng)歷大的危機(jī)，樓市都不會(huì)差。全球樓市預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)景氣周期。”多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　需要指出的是，2020年日本作為發(fā)達(dá)國(guó)家中為數(shù)不多出現(xiàn)樓市下跌的國(guó)家，在很多房地產(chǎn)中介眼里，已經(jīng)形成了價(jià)值洼地。

　　“日本承辦奧運(yùn)會(huì)的進(jìn)度受到疫情的影響。隨著明年奧運(yùn)會(huì)的承辦，以東京為代表的很多賽事地區(qū)市容市貌、基礎(chǔ)設(shè)施都會(huì)有較大改善。加之2020年多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家樓市普漲的背景下，日本卻出現(xiàn)下跌，存在價(jià)值洼地。預(yù)計(jì)2021年日本樓市會(huì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，屆時(shí)將有較好表現(xiàn)機(jī)會(huì)。”多位海外房產(chǎn)銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者指出。

　　租金回報(bào)率較高

　　“歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的租金回報(bào)率普遍能達(dá)到4%以上，有些地區(qū)甚至達(dá)到8%。海外房產(chǎn)一般分為公寓和別墅兩類，公寓的租金回報(bào)率更高一些。”專職海外房產(chǎn)投資的經(jīng)紀(jì)人宋悅(化名)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“這類房子一般打完隔斷后以出租給留學(xué)生為主，不會(huì)自住。即便是不打隔斷的，發(fā)達(dá)國(guó)家的租金回報(bào)率也普遍較高。租金高成為很多投資客戶購(gòu)置海外房產(chǎn)的一大動(dòng)力。”

　　宋悅介紹，為了防止海外資金炒作當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)，目前很多國(guó)家在海外購(gòu)置房產(chǎn)方面對(duì)非本國(guó)居民實(shí)行了較嚴(yán)格的管控。主要表現(xiàn)在購(gòu)房環(huán)節(jié)、出售環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)都需要繳納較高稅費(fèi)。

　　“像加拿大的房產(chǎn)，非加拿大國(guó)籍購(gòu)房者在購(gòu)置時(shí)就需要繳納高達(dá)15%的稅費(fèi)，交易成本非常高。此外，國(guó)外房產(chǎn)基本都是永久產(chǎn)權(quán)，持有房產(chǎn)也需要繳納較高的稅費(fèi)。特別是很多發(fā)達(dá)國(guó)家，前期都經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫化。為了防止炒房，這些國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，比如，在持有房產(chǎn)時(shí)需要繳納一定的房產(chǎn)稅，賣出時(shí)也要根據(jù)總房款繳納一定比例的稅費(fèi)。”宋悅對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者解釋稱。

　　受疫情影響大

　　“從成交占比看，不管是歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，還是其他房?jī)r(jià)較低的國(guó)家，海外房產(chǎn)購(gòu)置人群占比都很低。除了移民用途外，購(gòu)房者主要是以給孩子留學(xué)自住或者純粹分散投資的人群為主。各國(guó)房產(chǎn)交易都是以當(dāng)?shù)貏傂铻橹?，海外?gòu)置產(chǎn)生的需求只是很少一部分。今年受疫情影響，國(guó)外看房的人急劇減少，海外購(gòu)置房產(chǎn)的人更是接近冰點(diǎn)。”某海外房產(chǎn)購(gòu)置中介人員李小梅(化名)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　李小梅指出，受疫情影響，海外線下直接看房的途徑基本被阻斷。目前海外房產(chǎn)購(gòu)置中介都是用VR等技術(shù)引導(dǎo)客戶進(jìn)行遠(yuǎn)程看房。

　　“有些房源是中介自持，中介對(duì)這類房源有一定的把控能力。但很多房源是面向全球市場(chǎng)，性價(jià)比較高的房源，基本都本土消化了。”李小梅介紹，“從購(gòu)房流程上看，需要先通過(guò)律師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)開具海外銀行賬號(hào)，兌換成外幣后，逐步轉(zhuǎn)入海外銀行戶頭。這些步驟中介是不管的。中介只確認(rèn)外幣何時(shí)能打到中介的監(jiān)管賬戶或者開發(fā)商指定賬戶中去，然后收取中介費(fèi)，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶。”

　　諸葛找房分析師陳霄對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，海外購(gòu)置房產(chǎn)一般通過(guò)中介渠道或者直接向當(dāng)?shù)亻_發(fā)商購(gòu)買，從往年來(lái)看，海外購(gòu)置房產(chǎn)的主要國(guó)家集中于美國(guó)、歐洲以及澳大利亞的一些國(guó)家。受到今年疫情的影響，購(gòu)房者對(duì)于海外購(gòu)置房產(chǎn)的熱情下降，投資熱情降溫。一方面，海外疫情控制仍有很大的不確定性；另一方面，當(dāng)前出國(guó)航班受限制，阻礙海外購(gòu)置房產(chǎn)。

　　專業(yè)人士指出，海外購(gòu)置房產(chǎn)在購(gòu)房政策和相關(guān)法規(guī)上存在很多盲區(qū)，在產(chǎn)權(quán)和資金安全上都存有風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛等問(wèn)題。外匯管制也會(huì)對(duì)境外購(gòu)置房產(chǎn)產(chǎn)生一定影響，當(dāng)外匯管制嚴(yán)格時(shí)，就意味著海外籌集購(gòu)房資金難度增大。