“專款專用”預防爛尾，維護購房人利益——多地加強商品房預售資金監(jiān)管

　　近年來，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和融資模式趨于高周轉、高杠桿，房價和建設成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊，銀行加強風險管控，部分企業(yè)資金風險凸顯。因此，有必要有針對性地開展預售資金監(jiān)管檢查。

　　近日，多地出臺相關政策，加大商品房預售資金監(jiān)管力度，確保預售資金用于商品房項目工程建設。

　　在市級層面，湖南株洲、云南昆明、山西太原近日發(fā)布了新建商品房預售資金監(jiān)管辦法。

　　湖南省株洲市住建局近日印發(fā)了新修訂的《株洲市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》，要求新建商品房預售資金監(jiān)管遵循專戶專存、?？顚Ｓ?、進度控制、無償監(jiān)管的原則，全部納入監(jiān)管范圍。監(jiān)管期限自核發(fā)《商品房預售許可證》起，一直到預售商品房辦理不動產(chǎn)首次登記并解除監(jiān)管為止。

　　12月2日，山西省太原市下發(fā)了《太原市新建商品房預售資金監(jiān)管實施細則(試行)的通知》，通知指出，要確保商品房預售資金用于商品房項目工程建設，新建商品房預售資金實行全程監(jiān)管，對用于支付工程建設等費用的預售資金實行重點監(jiān)管。

　　12月1日，昆明市人民政府辦公室發(fā)布了《關于加強商品房預售資金監(jiān)管工作的通知(試行)》，內容涉及預售資金監(jiān)管范圍、歸集、使用等多方面。

　　在省級層面，江西省住建廳、江西銀保監(jiān)局近期聯(lián)合印發(fā)了《關于進一步加強商品房預售資金監(jiān)管工作的通知》。通知提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前要確定監(jiān)管銀行，并以樓棟為基本單位開設預售資金監(jiān)管專用賬戶，預售資金應全部存入預售資金監(jiān)管專用賬戶。

　　商品房預售資金監(jiān)管與商品房預售制度息息相關。目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)銷售采取的是商品房預售模式，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，在未來某一時期擁有所購房屋。“先交錢，再交房”的預付方式給購房者帶來一定風險。

　　與此同時，不少地方預售資金監(jiān)管還存在空白，也有一些地方雖有相關預售資金監(jiān)管辦法，但執(zhí)行不到位。比如，一些開發(fā)企業(yè)讓購房者將本該打入監(jiān)管賬戶的資金打入其他賬戶便于開發(fā)企業(yè)自行操控，也有一些企業(yè)提供不真實的文件騙取銀行提前撥付監(jiān)管賬戶中的資金。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，近年來，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和融資模式趨于高周轉、高杠桿，房價和建設成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊，銀行加強風險管控，部分企業(yè)資金風險凸顯。因此，有必要有針對性地開展預售資金監(jiān)管檢查。

　　據(jù)了解，今年以來，各地加強預售資金監(jiān)管的相關政策主要集中在幾個方面：要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶；要求開發(fā)商與監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議；對信用資質不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度；在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。

　　在多地發(fā)布預售資金監(jiān)管辦法的同時，也有地方開展了對預售資金監(jiān)管落實情況的專項檢查。北京市第四季度在全市范圍內啟動了預售資金監(jiān)管專項檢查。重點圍繞開發(fā)企業(yè)預售資金收存、支取、使用的及時性、合規(guī)性，監(jiān)管銀行入賬監(jiān)督和出賬審核，以及購房人貸款資金是否按規(guī)定發(fā)放至專用賬戶等情況開展檢查。

　　業(yè)內專家表示，商品房預售資金監(jiān)管的加強，有助于通過“專款專用”防止房地產(chǎn)開發(fā)項目爛尾，維護購房人利益，確保房地產(chǎn)市場秩序良性運行。