中國證券報記者日前對北京地區(qū)豪宅市場進行實地走訪發(fā)現(xiàn)，臨近年末，別墅類項目成交趨冷。不少開發(fā)商為了實現(xiàn)年底回款，五環(huán)外以限競房為代表的別墅類項目推出較大幅度的降價促銷活動，但看房和買房的人數(shù)量依然較少。相比之下，受近期二手房市場成交回暖影響，五環(huán)內(nèi)、千萬級別以上的成熟社區(qū)改善型住房成交量出現(xiàn)回暖，價格也小幅走高。北京地區(qū)豪宅市場整體分化明顯。

　　別墅成交清淡

　　中國證券報記者走訪了位于大興區(qū)、房山區(qū)、豐臺區(qū)等多個五環(huán)外別墅項目發(fā)現(xiàn)，受開發(fā)商年底回款壓力增大等因素影響，不少別墅類項目降價促銷力度較大。有的項目目前的折扣相比“金九銀十”期間更為吸睛。但從現(xiàn)場情況看，五環(huán)外別墅類項目并沒有引起太多購房者的興趣，無論是看房還是成交，整體較為平淡。這在以限競房為主的樓盤項目中，表現(xiàn)得尤其突出。

　　“目前在售的別墅項目，基本都是地上和地下結(jié)合的聯(lián)排或獨棟。地上部分和地下部分分開定價，地上部分和地下部分面積大致相同。其中，地上部分是按照限競房的價格標準制定的，價格大概是5.6萬元-5.7萬元/平方米，地下部分定價為2萬元/平方米。這個價格相比開盤時大概降了20%左右。目前，地上部分和附近的剛需普通住宅相比價格大概高出1萬元/平方米左右。如果把地下部分和地上部分面積一起算平均值，每平方米大概4萬元左右，比附近剛需住宅每平方米的價格低很多。”位于南五環(huán)外某限競房銷售人員對中國證券報記者表示。

　　即便如此，別墅看房數(shù)量和成交數(shù)量依然不樂觀。據(jù)頭部中介銷售人員介紹，這和很多項目是限競房交付標準有關(guān)。

　　“限競房由于受成本影響，項目交付跟一般意義上的別墅項目有很大的不同。首先，一般開發(fā)商的別墅項目會單獨設(shè)立，而限競房的別墅項目為了降低成本，會和普通剛需住宅、洋房等項目混在一起，缺少別墅項目應(yīng)有的私密性，配套也是按照剛需房建設(shè)的。其次，從外立面看，限競房別墅項目為了節(jié)約成本，很多不是貼磚或貼大理石，而是刷漆和涂料。最后，房子內(nèi)部也基本上是毛坯構(gòu)造。很多限競房別墅項目都達不到別墅應(yīng)該有的高端化品質(zhì)，因此南五環(huán)外在售的幾個別墅項目，銷售情況整體不太樂觀。”多位中介銷售人員在接受中國證券報記者采訪時指出。

　　中國證券報記者獲悉，購買上述樓盤的客戶基本上都是對這個片區(qū)有所了解，比較熟悉周圍環(huán)境，認可周圍居住體驗。買來用于家庭自住的比較多，也有少部分用于投資。

　　特價房源多

　　在走訪過程中，中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，很多別墅項目近期都推出了特價房源，其中不乏頭部開發(fā)商項目。很多特價房源已經(jīng)處于即將交付的狀態(tài)，無論從價格還是入住時間都有很大的吸引力。但由于交通、配套設(shè)施等吸引力一直欠佳，即便推出較多特價房源，成交量依然平淡。

　　以位于房山區(qū)、豐臺區(qū)交界處的青龍湖片區(qū)為例，由于該片區(qū)獨特的水庫資源，入駐的樓盤基本主打康養(yǎng)和改善。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，這些片區(qū)項目基本沒有剛需房所必須的地鐵、大規(guī)模成熟社區(qū)及商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等。

　　“合院項目每棟包括上下五層，優(yōu)惠活動之前，單棟最低價格在1100萬元左右。12月開始，單棟最低價格900萬元起步，如果不要車位還能便宜。”位于青龍湖片區(qū)某頭部開發(fā)商銷售人員對中國證券報記者表示，“項目2021年交付，上下五層都是精裝交付，按照我們的標準，如果客戶自己裝修，光裝修費都要100萬元不止。我們就是年底沖量，年底之前交齊首付的20%就可以，后續(xù)資金到位情況可以談。”

　　即便如此，現(xiàn)場看房人員仍然顧慮較多。“能買得起別墅的人，年齡一般都處于上有老、下有小的狀態(tài)。這些別墅項目周圍沒有已建好的優(yōu)質(zhì)學(xué)?？晒┥蠈W(xué)，醫(yī)療配套不太成熟，交通也不太便利，都是擺在面前很現(xiàn)實的問題。”多位看房人對中國證券報記者表示。

　　對于看房人的這些顧慮，開發(fā)商銷售人員指出，“這主要和別墅市場整體不景氣有關(guān)。對于房地產(chǎn)市場而言，購房者有明顯的從眾心態(tài)，也就是買漲不買跌。如果房價和成交量一直都處于高位，目前這個定價，銷售肯定火爆。”

　　而針對配套不足的問題，上述開發(fā)商指出，在項目拿地時，都有相應(yīng)的配套建設(shè)用地。隨著入住項目增多，學(xué)校和醫(yī)院會進一步完善。

　　成熟社區(qū)受青睞

　　相比之下，受近期二手房市場成交回暖影響，五環(huán)內(nèi)、千萬級別以上的成熟社區(qū)改善型住宅成交量出現(xiàn)回暖，價格也小幅走高。

　　“我們猜想和很多公司最近發(fā)了年終獎有關(guān)系。”中國證券報記者走訪位于北京地區(qū)的多個中高端知名成熟社區(qū)時，相關(guān)中介銷售人員稱，“我們也比較納悶，成交量突然就上來了，上千萬的改善型住宅，之前門店一個月也就出手2、3套，11月我們賣出去10套，12月剛過一周多，就成交了4套。”

　　以位于西南二環(huán)外某2006年左右建成的品質(zhì)小區(qū)為例，在經(jīng)歷了11月和12月的大幅成交后，該小區(qū)在售房源數(shù)量稀少。在售房源中，很多業(yè)主待價而沽。

　　“我們賣房是為了去海淀買學(xué)區(qū)房，目前市場成交不錯，先賣掉這套去海淀租一段時間，慢慢再看學(xué)區(qū)房。”有業(yè)主對中國證券報記者表示。

　　對此，中介人員指出，北京已經(jīng)很多年沒有“金九銀十”了。相反，“金九銀十”之后才會進入真正的旺季小高峰，這種旺季一般會持續(xù)到春節(jié)前。11月成交量已經(jīng)上來了，后續(xù)價格會不會變，主要就看12月的量。如果還保持高位運轉(zhuǎn)，成交價上漲是大概率事件。

　　“價格沒動、成交量位于高位，是最利于換房客戶操作的。價格既不會賣虧，也不會長時間賣不出去。”某資深銷售人員對中國證券報記者表示，“之前千萬級別的非學(xué)區(qū)房不太好賣，最近一段時間卻供不應(yīng)求，這主要和這些地區(qū)配套成熟、房產(chǎn)保值和升值空間大有關(guān)。畢竟是二環(huán)外的次新房，如果房價下跌，也是最抗跌的品種之一。目前這類房子成交回溫，說明二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些回暖的變化。”