住房市場體系建設工作，著力點應當放在如何更好地發(fā)揮住房的居住功能，發(fā)揮住房在廣大居民追求美好生活中的積極作用。

　　住房保障體系建設，無疑是“十四五”房地產(chǎn)問題的重中之重。市場的交給市場，政府的交給政府，充分發(fā)揮“兩只手”的作用，是房地產(chǎn)市場步入健康有序發(fā)展軌道的關鍵。

　　中共中央政治局常委、國務院副總理韓正3日在住房城鄉(xiāng)建設部召開座談會。他指出，要加強“十四五”時期住房發(fā)展頂層設計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發(fā)揮規(guī)劃的導向作用。完善相關法規(guī)和政策，加強日常監(jiān)管，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

　　雖然此前也反復強調(diào)加強住房保障體系建設，建立多層次的住房保障體系，更好地滿足不同層次居民的住房需求，但是工作的著力點還是放在了住房的市場化發(fā)展上。特別是地方，為了更多地從土地上拿收益、從房地產(chǎn)市場爭利益，并沒有真正重視住房保障體系建設，沒有把解決中低收入階層的住房問題放到突出位置。即便加大棚戶區(qū)改造等方面的力度，也更多的是從自身利益出發(fā)。因此，住房的保障體系總體上沒有得到有效建立。

　　住房的保障體系建設不好，中低收入階層的住房問題不解決，要想全面推行住房市場化，顯然是不切實際的，也是會帶來很大問題的。給各方利益綁架的住房市場化，就會成為一種利益工具，而不是房地產(chǎn)市場在市場調(diào)節(jié)下走向公平的手段。為什么房地產(chǎn)市場的矛盾那么多、那么激烈，最根本的一點就是扭曲的住房市場體系和不完善的住房保障體系并存，且嚴重分裂，無法真正對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，導致房地產(chǎn)市場矛盾激化。

　　也正因為如此，中央提出要在“十四五”重點研究好住房市場和住房保障兩個體系，是繼“房子是用來住的，不是用來炒的”定位之后，落實房地產(chǎn)長效機制抓住的又一重點，或者說又一個牛鼻子。“房住不炒”定位，是讓房子回歸居住屬性，而不是投資炒作。但是，居住又分購買和租賃兩種形式，購買商品房是解決居住問題的重要手段，租賃住房也是解決居住問題的重要手段。如果只買不租，或者居民有租房需求，卻沒有租房供應，那同樣不能真正落實好“房住不炒”定位，不現(xiàn)實的人人購房會導致房價只能居高不下，并積蓄很大的房價上漲動力，直至泡沫破裂。

　　住房市場體系建設，客觀地講，按照目前已經(jīng)出臺的政策，已能夠比較好地覆蓋整個市場，特別是“房住不炒”定位，已經(jīng)為住房市場體系建設明確了方向，那就是住房市場體系建設必須以滿足居民住房為基本目標，而不是將住房作為投資品。住房的投資功能，只能建立在居住之上，在滿足居住的條件下體現(xiàn)投資價值。脫離居民的住房投資，就可以認為是炒房，就要嚴格控制和打擊。因此，“十四五”期間，住房市場體系建設工作，著力點應當放在如何更好地發(fā)揮住房的居住功能，發(fā)揮住房在廣大居民追求美好生活中的積極作用。居民手中多余的錢，可以用于文化、旅游等高水平、高質(zhì)量生活需求，也可以用于股市等方面的投資，但決不能用于住房投資。從長效管理的角度出發(fā)，在“十四五”，對居民擁有的住房問題，應當將二套作為“分水嶺”，只要居民家庭超過兩套住房，就征收高額稅收，且在轉(zhuǎn)讓和贈予時，也要加收高額稅收，遏制居民過度投資商品房，也避免商品房出現(xiàn)供需之間的嚴重不協(xié)調(diào)、不對稱，造成資源的巨大浪費。未來的城市住房，土地供應是一個大問題，必須把存量房用好。

　　住房保障體系建設，無疑是“十四五”房地產(chǎn)問題的重中之重。市場的交給市場，政府的交給政府，充分發(fā)揮“兩只手”的作用，是房地產(chǎn)市場步入健康有序發(fā)展軌道的關鍵。住房保障體系怎么建設，在于兩大方面。一是穩(wěn)定房價，讓中產(chǎn)階層能夠通過自身努力購買住房，即便當“房奴”，也要當?shù)貌皇滞纯?。這就要求決不能讓房價繼續(xù)上漲，且能在目前的價格基礎上，有所下降，從而給中產(chǎn)階層更多買房的機會。當然，這只能是允許少部分中產(chǎn)階層購買，而不是所有的中產(chǎn)都能輕松買房。如果這樣，房價上漲的內(nèi)在動力就壓不下去；二是加快住房租賃市場發(fā)展步伐，建立覆蓋全員的、多層次的住房租賃市場，讓不同層次的居民，尤其是中低收入階層、新市民等能夠通過住房租賃市場，租賃到自己滿意的住房。如果新租住房能夠滿足年輕人結婚、生孩等方面的需要，相信會有更多的人加入到租房的隊伍中來。顯然，需要政府和社會投資者都能進入房地產(chǎn)租賃市場，都能提供居民需要的租房，而不只是社會投資者從事住房租賃業(yè)務，政府不參與。要想確保低收入人群和新市民的住房需要，政府必須進入。否則，租房市場會有缺陷。

　　總之，“十四五”期間的房地產(chǎn)市場，會按照中央提出的兩個體系建設，更好地落實“房住不炒”定位，切實解決廣大居民的住房問題，推動房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。