距繁華的北京商務中心區(qū)一步之遙，有一片“無物業(yè)、少配套、缺管理”的老舊小區(qū)——建于上世紀70年代的勁松北社區(qū)，就在這里。改造老舊小區(qū)，如何在過去“修道路、調管線、加保溫、增電梯、改造外立面”等基礎上，全面提升居民生活質量，形成長效管理機制，成為北京全面建成小康社會中的關鍵小事、民生實事。

　　北京市朝陽區(qū)以“黨建引領、居民共治”為抓手，率先在勁松北社區(qū)試點引入社會資本改造老舊小區(qū)。由規(guī)劃師、建筑師、景觀設計師、管理團隊聯(lián)手，整體改造小區(qū)公共設施，引入高標準物業(yè)管理，建立居民共商共治新機制。試點一年半，出現(xiàn)了“配套先進、街巷干凈、停車有序、管理智能、居民樂居”的喜人變化，探索出改造老舊小區(qū)的一些新辦法。

　　黨建引領，聚焦問題聽民意

　　熙攘的勁松西街上，一座白色大門與眾不同：大門右側“勁松北社區(qū)”五個金色大字，蒼勁有力。“這字出自社區(qū)居民之手，是居民書法比賽選出來的。”朝陽區(qū)勁松街道黨工委書記楊丙章說，“小區(qū)怎么改，設施怎么添，都充分尊重居民意愿。”

　　楊丙章介紹，推進項目時以黨建為引領，發(fā)揮各級黨組織作用，采用“五方聯(lián)動”工作機制，“由區(qū)級統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)主導、社區(qū)協(xié)調、居民議事、企業(yè)運作，共同推進社區(qū)綜合整治。”

　　勁松北社區(qū)聽取居民意見，做得格外細、格外實。

　　第一輪，是事前摸底，重點在怎么改。區(qū)里、街道、社區(qū)等黨員干部沉到基層，聽到的是“高低并存”的群眾期盼：改造費用要低，改造標準要高；收費標準要低，服務標準要高。那么“錢從哪里來”？朝陽區(qū)提出“引入社會資本”。

　　第二輪，是項目合作達成前的下沉調研，重點在改什么。街道、社區(qū)與入駐企業(yè)專業(yè)團隊一起，先用了5個多月走訪居民聽取意見，對社區(qū)資源進行全面踏勘規(guī)劃。勁松北社區(qū)的一、二區(qū)共有居民3605戶，36.9%是60歲以上的老年人，37%是在此租房的年輕人。“不同的人群，需求不同。”以引入便民業(yè)態(tài)為例，中老年人希望增加菜市場、社區(qū)食堂、早餐店、理發(fā)店和生活超市，以便利居家生活為主。青年人希望增加社區(qū)健身房、餐飲店和代收快遞、外賣等服務。改造項目團隊負責人劉楚回憶：“僅考察便民業(yè)態(tài)，我們就先后走訪了2380名居民。”

　　第三輪，是決定選擇哪家企業(yè)來改造運營。企業(yè)就改造方案舉行了一場“路演”，項目團隊準備充分，和居民對話真誠、細致、具體，最終選出愿景集團與勁松街道簽訂了協(xié)議。

　　充分發(fā)揮各級黨組織作用，深入做好群眾工作，高度尊重居民意愿，是讓改造得以順利進行的基礎。聽取居民意見貫穿了項目改造全過程。社區(qū)黨委成立了由各類代表40余人組成、黨員占比80%的議事小組，包樓問需，匯集民智，方案隨時微調優(yōu)化。

　　匠心改造，社會資本進社區(qū)

　　2019年4月起，愿景集團先后投入資金近3000萬元，對勁松北社區(qū)的公共空間、服務業(yè)態(tài)、社區(qū)文化等21大類51個項目實施改造提升。專業(yè)的規(guī)劃師、設計師、管理團隊多方協(xié)同作業(yè)，精心實施。

　　改造后的小公園，清新宜人。赭紅色跑道環(huán)繞四周，乒乓球桌、兒童滑梯、棋牌桌一應俱全。木質圍廊邊，三三兩兩的居民閑坐聊天。

　　昔日破舊的自行車棚，如今有了雙層停車架、智能充電樁、自動滅火器，還配了24小時監(jiān)控。“停車費還沒漲。”居民程麗介紹，節(jié)省出的空間改造成了便民商店，“修鎖配鑰匙、修電器、洗衣服，服務可全了。”

　　愿景集團副總設計師江曼說，整個改造提升，包括規(guī)劃設計與交通組織優(yōu)化、園林景觀提升、增設消防安防設施、架空線入地、增加基礎配套及標識系統(tǒng)、引入專業(yè)物業(yè)管理和社區(qū)便民商業(yè)等內容，通過有機更新的方式，讓老舊小區(qū)煥發(fā)青春。

　　引入社會力量，不僅解決了資金問題，還通過市場化運作，提升了老舊小區(qū)的物業(yè)服務水平。在勁松北社區(qū)，除了日常的24小時安保和環(huán)境保潔，居民的各項服務需求，只需一個電話，3分鐘內受理，10分鐘內上門。

　　“先嘗后買”，共商共治謀長遠

　　改造完成后，企業(yè)如何回收投資？管理如何可持續(xù)發(fā)展？勁松北社區(qū)的回答是：“共商共治”。

　　精心經(jīng)營，盤活存量資產，居民心里有本“明白賬”。勁松街道黨工委副書記、辦事處主任劉勝介紹，勁松北社區(qū)將騰退的低效房產交給企業(yè)來改造運營。哪些行業(yè)能入駐，如何經(jīng)營、利潤多少，一筆筆賬都是透明的。

　　“先嘗后買”，收取物業(yè)費用，居民心里有本“溫情賬”。“社區(qū)居民是‘先嘗后買’，滿意了再說。”愿景集團城區(qū)更新事業(yè)部項目總經(jīng)理韋民樂介紹，隨著物業(yè)管理水平不斷提升，居民的繳費意愿也越來越強，物業(yè)費收取率已達72%。

　　創(chuàng)新管理，逐步收回投資，企業(yè)心里有本“公益賬”。入駐企業(yè)原來預計10年收回投資，“這是保守估計，實際上會短一些。”韋民樂說，未來計劃在社區(qū)增加養(yǎng)老、托幼、健康等業(yè)態(tài)，這些都是新的盈利增長點，“‘微利運營’將來可能是常態(tài)。”

　　摸著石頭過河。朝陽區(qū)委和區(qū)政府專門成立了老舊小區(qū)更新提升工作專班，針對相關問題開展研究，支持勁松街道持續(xù)探索，不斷完善。