近日，中國證券報記者對北京商住房市場實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)商住房市場面臨較大去化壓力，新樓盤存在違規(guī)銷售的問題，有的項目承諾可以分期付款。

　　宣稱可以貸款

　　中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，為了盡快實(shí)現(xiàn)銷售，有的商辦、寫字樓項目直接采取整棟、整層出售方式，目標(biāo)直指上市公司及大型央企、國企。為獲得這部分客戶群體的青睞，很多項目承諾可以做銀行按揭貸款。

　　“限購政策后建設(shè)的商住項目，為了向商業(yè)用途傾斜，限定了最小銷售單元，一般是500平方米起步。這意味著一個客戶至少要購買500平方米。與其切割銷售，不如整棟出售。而且如果切割出售，可能面臨長時間難以清盤的局面。”位于豐臺區(qū)某商辦銷售負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示，“項目畢竟在北京四環(huán)以內(nèi)，一些國企混改后旗下子公司獨(dú)立出去購買辦公樓的需求大。”

　　當(dāng)問及項目的付款方式時，上述銷售負(fù)責(zé)人指出，“前期只需要交50%的首付就能走網(wǎng)簽，項目可正常貸款。我們會把幾個銀行的支行負(fù)責(zé)人聚到一起，供購買商辦、寫字樓的企業(yè)客戶挑選。”

　　當(dāng)中國證券報記者詢問這種操作是否符合限購規(guī)定時，該負(fù)責(zé)人的回答含糊其辭，“我們的客戶都是央企、國企以及民企類上市公司，銀行對這類客戶會有一定政策傾斜。我去年在公司的其他項目做銷售主管，也是貸款進(jìn)行出售。項目當(dāng)時是切割成1000平米一個銷售單位，只要購買方符合銀行貸款資質(zhì)，可以正常貸款。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這類貸款不可能是按揭。限購政策不僅僅針對個人購房者，還針對企業(yè)購房者。這種操作可能是抵押貸，也就是先付50%首付，再付剩余的50%，然后銀行進(jìn)行抵押操作。這是一種營銷手段。

　　除了整棟銷售，中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，分割出售的商住房也存在宣傳可以正常貸款購買的問題。

　　以位于豐臺科技園附近某個已經(jīng)建成的商住房樓盤為例，該項目宣稱，可以正常貸款銷售。樓盤銷售人員對中國證券報記者介紹，“我們屬于國企類房地產(chǎn)企業(yè)，和民營房企不一樣。民營房企的項目不能正常貸款，我們的項目可以。這類貸款需要房地產(chǎn)項目方配合銀行做貸款，情況不一樣。”

　　分期付款銷售

　　中國證券報記者走訪了幾家大型民營房企在北京建設(shè)的商住房項目，發(fā)現(xiàn)這些項目確實(shí)沒有出現(xiàn)上述首付貸款的情形。但這些項目不少宣稱可以分期付款，有的項目分期付款周期高達(dá)幾年之久。

　　以位于大興區(qū)某頭部開發(fā)商開發(fā)的項目為例，該項目宣稱，首筆訂金只需要2萬元，三個月之內(nèi)交20%的房款，半年之內(nèi)交50%的房款，三年之內(nèi)交齊全部房款即可。

　　“只有交完全部房款才能進(jìn)行網(wǎng)簽。之所以允許客戶跨這么長時間付房款、過戶，是因為項目存在整體抵押，解除抵押也要兩年多時間。”上述樓盤銷售人員對中國證券報記者表示，“限購政策頒布后，新房商辦項目只能由公司購買。個人客戶想買這個項目，正好可以在這段時間注冊公司。”

　　當(dāng)中國證券報記者問及不能網(wǎng)簽是否可以正常入住時，上述銷售人員稱，不能以業(yè)主的方式入住。如果有特殊需要，可以先簽一份租房合同，以租房的形式入住，然后等正常網(wǎng)簽。

　　中國證券報記者觀察到，這類商住房無論從戶型設(shè)計還是內(nèi)部裝修，都和普通住宅基本沒有區(qū)別。有的商住房直接宣稱，是民水、民電配置，客廳、臥室、盥洗室、廚房等一應(yīng)俱全，都是仿照民宅進(jìn)行整體布局。

　　抵押貸款超房屋總價

　　中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，商住項目的二手房價格遠(yuǎn)低于2017年高點(diǎn)，但仍然存在難以銷售的問題。

　　究其原因，很多二手房源業(yè)主在最初購買時，進(jìn)行過公積金、商業(yè)貸款，且貸款比例較高。2017年后，在商住房限購的情況下，價格大幅下降。目前二手房銷售總價已遠(yuǎn)低于銀行貸款額。

　　有的商住房業(yè)主在購買后，還在非銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行了抵押貸款。“有的小金融機(jī)構(gòu)可以把抵押貸款比例做得很高。比如2017年之前，100萬的房子，抵押可以貸出7成房款，當(dāng)然利息較高。有的房子目前只值50萬元，而背后的抵押有70萬元。接盤這些房子，先要拿出70多萬元還給金融抵押機(jī)構(gòu)，解除抵押后才能銷售。但這些業(yè)主如果有錢解除抵押，就不會賣房了。因此，要么購房者掏70萬幫助業(yè)主解除抵押，要么中介機(jī)構(gòu)走過橋資金幫助業(yè)主解除抵押。無論是哪種情況風(fēng)險都很大。一旦業(yè)主跑路，這筆損失誰來彌補(bǔ)？所以這類房子一直不好賣。”多位資深二手房中介銷售人員對中國證券報記者表示。