在房地產(chǎn)市場“金九銀十”傳統(tǒng)旺季,開發(fā)商以價(jià)換量,尤其是頭部房企取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。這是否意味著未來一段時(shí)間樓市將逐步回暖?研讀十九屆五中全會(huì)發(fā)布的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》可以看出,“房住不炒”仍將是未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào),“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”有望給市場帶來更大增量空間。
今年下半年,各地調(diào)控政策不斷加碼,房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn),房價(jià)過快上漲的勢頭得到了有效遏制。在房地產(chǎn)市場“金九銀十”傳統(tǒng)旺季,開發(fā)商以價(jià)換量,尤其是頭部房企取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。這是否意味著未來一段時(shí)間樓市將逐步回暖?
從不久前剛剛落下帷幕的十九屆五中全會(huì)通過的“十四五”規(guī)劃建議可以看出,“房住不炒”仍將是未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào),“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”有望給市場帶來更大增量空間。
“金九銀十”樓市總體平穩(wěn)
從國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況看,9月份商品住宅銷售價(jià)格漲幅略有回落。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師繩國慶介紹,9月份各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落。二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅延續(xù)回落態(tài)勢。盡管10月份的房價(jià)數(shù)據(jù)尚未出爐,但從總體上看,9月份、10月份兩個(gè)月全國房價(jià)保持了平穩(wěn)。
九十月份是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)銷售旺季,房企自然不愿錯(cuò)過這一促銷的好時(shí)機(jī)。比如,恒大地產(chǎn)推出大規(guī)模營銷活動(dòng),僅“十一”期間銷售額就高達(dá)600億元左右,10月份整體實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模逾1000億元。富力地產(chǎn)率先入駐房產(chǎn)電商平臺(tái)“天貓好房”,借助平臺(tái)力量推廣宣傳,“十一”期間僅在該平臺(tái)就實(shí)現(xiàn)銷售額56億元。遠(yuǎn)洋集團(tuán)9月份、10月份銷售額分別為160.3億元和161.1億元,分別同比增長19%和31%。
研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,恒大、融創(chuàng)、碧桂園、萬科、保利這5家房企9月份、10月份兩個(gè)月合計(jì)銷售金額均突破1000億元。此外,10月份保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂等房企銷售表現(xiàn)也較為突出,單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。
不過,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,房企把握銷售窗口期積極營銷,相比于其他中小型房企,龍頭房企表現(xiàn)更為突出。而且整體來看,三季度以來房企總體業(yè)績規(guī)模增長主要還是得益于年內(nèi)銷售和供貨節(jié)奏后移,供應(yīng)量顯著提升。
今年下半年以來,深圳、南京、杭州、成都等多個(gè)城市相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施,打擊投機(jī)炒房行為,防止樓市過熱。從目前來看,政策效果明顯,調(diào)控之下房價(jià)未出現(xiàn)過快上漲勢頭。平穩(wěn)仍是當(dāng)前市場總基調(diào)。
堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)
政策走向?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)市場的影響至關(guān)重要。隨著“十三五”進(jìn)入收官之年,展望下一個(gè)5年,房地產(chǎn)市場的主基調(diào)將是怎樣的?
《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》(以下簡稱《建議》)提出,“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”“有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機(jī)制,探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房,完善長租房政策,擴(kuò)大保障性租賃住房供給”“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。
上述內(nèi)容均表明,房地產(chǎn)政策將保持穩(wěn)定性和延續(xù)性。“十三五”期間,“房住不炒”政策提出之后,我國房地產(chǎn)市場總體進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段,個(gè)別城市對(duì)房價(jià)過快上漲勢頭均采取了“露頭就打”的高壓政策。即便是在今年上半年新冠肺炎疫情突如其來、經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的情況下,下半年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍未有絲毫放松。中央和多個(gè)主管部門均表態(tài)堅(jiān)持“房住不炒”定位,并約談?dòng)嘘P(guān)城市,出臺(tái)融資新規(guī),多地持續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施,彰顯了遏制房價(jià)過快上漲的堅(jiān)定決心。
可以說,“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)政策的主基調(diào)仍將是“房住不炒”,房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展將是清晰的方向。
受調(diào)控收緊影響,10月份地方出臺(tái)房地產(chǎn)政策明顯減少?;谥醒雽用媸冀K保持房地產(chǎn)調(diào)控定力和下半年以來各地雷厲風(fēng)行的調(diào)控手段,預(yù)計(jì)下一階段房地產(chǎn)政策環(huán)境仍將從緊,地方在出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)仍會(huì)保持審慎,熱點(diǎn)城市及房價(jià)上漲過快城市仍將面臨調(diào)控收緊,不排除有更多城市加入“限購限售潮”。
中房研協(xié)測評(píng)研究中心發(fā)布的10月份《全國房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測報(bào)告》認(rèn)為,從長遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)調(diào)控目的在于穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。伴隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場相繼得到有效管控,房地產(chǎn)政策環(huán)境也將由緊向穩(wěn)轉(zhuǎn)變。
《建議》也明確提出,要堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展,推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。在政策指導(dǎo)下,未來地方調(diào)控分化預(yù)計(jì)進(jìn)一步加劇,三四線城市或?qū)⒙氏瘸鍪郑ㄟ^加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房落戶、給予購房補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠等手段穩(wěn)定樓市。而在一些熱點(diǎn)城市,房地產(chǎn)市場監(jiān)管則將保持高壓態(tài)勢。
促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展
在很多人的觀念中,投資房產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)富保值增值的目標(biāo),即便未來幾年房價(jià)不能再像過去那樣大幅上漲,至少也能跑贏通脹。買房果真是穩(wěn)賺不賠的買賣嗎?
近年來,樓市用事實(shí)證明,買房投資與其他投資行為一樣,既可能賺錢,也可能賠錢。有研究機(jī)構(gòu)對(duì)比了過去3年的房價(jià)與CPI后發(fā)現(xiàn),房價(jià)漲幅真正超過CPI漲幅的只有西安、煙臺(tái)等少數(shù)幾個(gè)城市。在上海、廣州、北京等一線城市,過去3年來房價(jià)漲幅并未跑贏通脹;而在武漢、天津、廊坊等城市,房價(jià)相對(duì)跌幅明顯。
《建議》在提及住房消費(fèi)時(shí),明確“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,“住房消費(fèi)”并不是簡單意義上的購房消費(fèi),購房消費(fèi)正逐步向居住消費(fèi)轉(zhuǎn)變,包含租賃住房、裝修改造、配套升級(jí)、品質(zhì)改善、提升服務(wù)等更大范圍的消費(fèi)需求,鏈接著建材家居、家裝、康養(yǎng)、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)行業(yè)。
值得注意的是,促進(jìn)住房消費(fèi)的重點(diǎn)更在于“健康發(fā)展”,是指居民基于城鄉(xiāng)遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言,要重視多樣化經(jīng)營,著重提升持續(xù)運(yùn)營和服務(wù)的能力。隨著未來新房開發(fā)數(shù)量將減少,物業(yè)管理、養(yǎng)老、商業(yè)、文旅、老舊小區(qū)改造等或成為房企的重要利潤來源。 |