□本報記者 董添

　　臨近歲末，房企拿地?zé)崆橄陆?，疊加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)減少等因素影響，土地市場整體降溫明顯。究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，很多房企前三季度拿地量已經(jīng)很多，而臨近年底，多數(shù)房企面臨降負(fù)債、增加現(xiàn)金流的壓力；另一方面，近期很多地區(qū)放緩了土地出讓的速度，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏放緩。

　　拿地積極性降低

　　中國證券報記者觀察到，近期參與拿地的房企多數(shù)是大型知名房企，鮮有中小房企拿地的身影，房企整體參與熱情降低。

　　從溢價率看，近期多數(shù)地塊幾近底價出讓。例如，11月4日，南昌1宗商住用地成功出讓，最終保利（江西）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3.96億元競得，溢價率為1.06%，樓面價為4907.81元/平方米。

　　從拿地的房企類型看，以頭部房企為主。11月2日，碧桂園子公司衢州正達(dá)置業(yè)有限公司以總價12.235億元競得浙江麗水蓮都區(qū)麗水南城A2-27-1商住地塊，樓面價為7049元/平方米。該宗地塊位于南二路與迎賓路交叉口西南側(cè)，出讓面積為86788平方米，容積率為2，建筑面積為173576平方米。該地塊起價為6.9億元，樓面價起價為3975.2元/平方米。

　　值得注意的是，除房企參與競拍積極性降低外，熱點(diǎn)地區(qū)地塊出讓速度放緩也是土地市場降溫一大原因。從近期成交地塊看，很少有單宗超過50億元的大型“地王”地塊。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從全國住宅用地成交總價TOP10來看，成交金額門檻降至34億元。入榜地塊中，南京市建鄴區(qū)雙閘街道地塊以總價48億元位居榜首，廣州入榜3宗地塊，總成交金額為125億元；上海有2宗地塊入榜，總成交金額78億元。此外，無錫、蘇州各入榜一宗地塊，成交價分別為47億元、43億元。

　　土地成交排名靠前的城市方面，1-10月，50家代表房企拿地面積居前的10個城市中，中西部城市占6席，其中武漢、西安占據(jù)前兩位，蘭州、重慶及長沙也較受歡迎；長三角城市群有兩個核心城市上榜，蘇州、杭州分別位居第三、第九位，較1-9月排名均有提升；粵港澳大灣區(qū)城市群中的佛山和廣州熱度上升，拿地面積位居第六、第七位。相比之下，前期出讓過大額地塊的深圳、上海、北京等地區(qū)，近期成交整體較為平淡。

　　三類房企值得關(guān)注

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，前三季度土地出讓市場整體火爆，多個熱點(diǎn)地區(qū)土地出讓規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，近期土地市場降溫，一方面和很多房企前三季度拿地量已經(jīng)很多，而臨近年底，多數(shù)房企面臨降負(fù)債、增加現(xiàn)金流的壓力有關(guān)；另一方面，多數(shù)熱點(diǎn)城市在疫情期間及疫情緩解后，出臺了促進(jìn)土地出讓的優(yōu)惠政策，很多熱點(diǎn)地區(qū)土地出讓規(guī)模創(chuàng)下近年新高。而近期很多地區(qū)放緩了土地出讓的速度，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏放緩也是土地降溫的主要原因。

　　針對前三季度房企拿地較多的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次提高。房企積極拿地主要是為了追求市場規(guī)模。此外，很多優(yōu)質(zhì)地塊在疫情期間及疫情緩解后集中出讓，吸引大量房企競拍。

　　中國證券報記者觀察到，近期房企融資規(guī)模依然居于高位。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月，房企融資需求大漲，僅11月以來，美元融資已經(jīng)超過20億美元。境內(nèi)融資方面，多家房企對外公布大額融資計劃，融資金額累計超過600億元。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從房企融資目的看，基本圍繞償還到期負(fù)債、補(bǔ)充流動資金。在此背景下，房企拿地?zé)崆闇p退，可以增加整體安全性。

　　針對房企降負(fù)債的舉措，安信證券研報指出，房企“三條紅線”壓頂，如何實現(xiàn)降負(fù)債目標(biāo)是每家房企需要關(guān)注的重點(diǎn)。首先，現(xiàn)金短債比改善難度相對最??；凈負(fù)債率改善難度次之；剔除預(yù)售的資產(chǎn)負(fù)債率改善難度相對最大，主要通過增權(quán)益、增預(yù)收實現(xiàn)。

　　針對房企未來發(fā)展的趨勢，天風(fēng)證券最新研報顯示，行業(yè)趨勢有望由融資驅(qū)動規(guī)模增長轉(zhuǎn)至經(jīng)營驅(qū)動質(zhì)量增長，加之“因城施策”常態(tài)化，政策博弈的機(jī)會或逐步減少，行業(yè)融資端的再收緊或進(jìn)一步催化企業(yè)間的分化。建議關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債表雄厚的企業(yè)，這類企業(yè)具備一定的加杠桿空間且在融資收緊下有望持續(xù)享受融資端的溢價。此外，可以關(guān)注權(quán)益比例較高的房企，這些房企具備權(quán)益比例調(diào)整區(qū)間以撬動空間。而合作模式有特色及其優(yōu)勢的房企也具有一定優(yōu)勢。