□本報(bào)記者 董添

　　“金九”期間，重點(diǎn)城市樓市普遍未現(xiàn)明顯升溫行情。北京地區(qū)由于7、8月集中釋放需求，9月市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟，銷售額環(huán)比下滑明顯。不過，開發(fā)商推盤步伐并未停歇，機(jī)構(gòu)普遍看好國慶假期行情。

　　“金九”成交平淡

　　中國證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，三季度市場(chǎng)總體降溫。一方面，二季度需求釋放，出現(xiàn)自然回落；另一方面，三季度調(diào)控政策密集出臺(tái)，信貸政策趨緊，市場(chǎng)預(yù)期下行。預(yù)計(jì)四季度成交繼續(xù)回落，重點(diǎn)城市價(jià)格普遍走平。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，自7月以來，深圳、南京、杭州、成都等地紛紛出臺(tái)調(diào)控升級(jí)政策，遏制“炒房”，政策效果顯現(xiàn)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，首付比例提高可以抑制投資投機(jī)需求，“限房價(jià)競(jìng)地價(jià)”等政策有助于增加住房供應(yīng)，穩(wěn)定房價(jià)。如果“金九銀十”期間仍出現(xiàn)市場(chǎng)炒作，預(yù)計(jì)政策繼續(xù)收緊。

　　機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，三季度重點(diǎn)城市二手房成交量普遍回落，超過8成城市成交環(huán)比下滑?；芈浞瓤壳暗某鞘兄饕袃深?，一類是在7月經(jīng)歷調(diào)控加碼的城市，如深圳、東莞以及南京。其中，深圳環(huán)比降幅接近50%，降幅居前；東莞成交量環(huán)比降幅達(dá)42%，南京三季度成交環(huán)比下滑25%。另一類是環(huán)渤海城市群中的城市，如大連、廊坊及濟(jì)南等，降幅分別為33%、25%及19%。

　　廣州、武漢及西安等城市三季度成交環(huán)比繼續(xù)增長。其中，武漢市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，三季度市場(chǎng)仍處在恢復(fù)通道，三季度成交環(huán)比增長21%。廣州、西安三季度成交量環(huán)比分別增長23%和19%。

　　“銀十”值得期待

　　前期開發(fā)商開工率整體較高，使得推盤量有充分保障。假期期間看房人數(shù)有望出現(xiàn)小高潮，不少機(jī)構(gòu)期待“銀十”期間成交量的突破。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三季度重點(diǎn)18城二手住宅實(shí)際成交量環(huán)比下滑9%。1-9月66城新房市場(chǎng)累計(jì)成交套數(shù)同比下滑9.4%，成交面積累計(jì)同比下滑8.8%，市場(chǎng)平穩(wěn)恢復(fù)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月商品房銷售額同比增長。預(yù)計(jì)“十一”黃金周將出現(xiàn)一波新房成交小高峰。

　　克而瑞研究中心指出，受疫情影響，不少房企一季度銷售受阻，二季度市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度反彈，但整體去化較慢，導(dǎo)致2020年上半年百強(qiáng)房企的去化周期提升至5年。隨著銷售逐步恢復(fù)，去化周期將持續(xù)回落。

　　具體看，三成房企土儲(chǔ)去化周期在4年以下，七成百強(qiáng)房企的去化周期在4年以上。結(jié)合上市房企的業(yè)績情況看，大部分房企土地儲(chǔ)備相對(duì)充足，未來土儲(chǔ)將更重“質(zhì)”而不是“量”。

　　分梯隊(duì)看，龍頭房企拿地相對(duì)理智，且銷售能力較強(qiáng)。其中，恒大、萬科去化周期低于3年。其余梯隊(duì)房企去化周期均超過5年，部分企業(yè)甚至接近10年，需要警惕庫存的風(fēng)險(xiǎn)，未來仍需增大銷售力度，以促銷售作為工作重心。

　　租賃市場(chǎng)回暖

　　租房市場(chǎng)熱度明顯回升，熱點(diǎn)城市新增供應(yīng)量較多。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度，重點(diǎn)19城的平均租金在41.1元/平方米/月，同比下降0.4%。在一線城市中，上海的平均租金同比持平，其余三城租金同比均有不同程度下跌；新一線城市中杭州租金價(jià)格為52.7元/平方米/月，南京、武漢、天津租金超過40元/平方米/月，其他城市的租金價(jià)格多在20元至40元/平方米/月之間。

　　從月度新增供應(yīng)量看，在一線城市中，上海的租賃房源新增供應(yīng)量領(lǐng)先，同比去年基本持平；在新一線城市中，武漢新增租房供應(yīng)領(lǐng)先，重慶、沈陽、合肥、長沙的租房供應(yīng)量同比漲幅超過20%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，機(jī)構(gòu)化是租賃行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)。隨著“00后”“95后”進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多樣化將成為行業(yè)的供給形態(tài)。