央行日前表示將穩(wěn)步擴大重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則適用范圍。融資新規(guī)對房企有息債務規(guī)模精細化管控，房企近期相關動作頻繁，“加減法”同步進行，逐步向新規(guī)“模范生”看齊。

　　一方面，房企通過配售新股、分拆旗下資產(chǎn)上市等方式做“加法”，以增權益、加厚現(xiàn)金流；另一方面，通過出售負債較高標的等方式做“減法”，降低負債，優(yōu)化債務結構。專家指出，在“房住不炒”的主基調(diào)下，房企降杠桿成為行業(yè)趨勢。融資新規(guī)有助于化解房地產(chǎn)公司風險，增強行業(yè)發(fā)展韌性。房企須順應趨勢，安全穩(wěn)健發(fā)展。

　　分拆配售做“加法”

　　從目前房企推行的“加法”案例看，主要通過配售新股、擬分拆旗下資產(chǎn)上市、引入戰(zhàn)略投資者等方式，增加所有者權益、豐富現(xiàn)金流。

　　以富力地產(chǎn)為例，公司9月15日公告披露，擬配售2.57億股新H股，預計配售所得款凈額24.98億港元。2019年12月，公司曾配售2.73億股新H股，凈募資37.35億港元。公告披露，兩次配售募資用途均為償還負債。

　　根據(jù)相關報道，富力地產(chǎn)擬分拆酒店業(yè)務，以房地產(chǎn)信托基金(REITs)形式在新加坡上市。不過，公司隨后回應稱，目前沒有明確時間表和實質(zhì)性進展，如有消息會在第一時間公布。

　　分拆上市方面，物業(yè)資產(chǎn)最為常見。如中國恒大擬分拆旗下物業(yè)在港交所獨立上市，并引入235億港元戰(zhàn)略投資者。8月26日，華潤置地、禹洲集團雙雙公告稱，擬分拆物業(yè)管理服務和商業(yè)運營服務業(yè)務于港交所獨立上市。

　　“房企通過配售新股、引入戰(zhàn)略投資者，除了可以直接獲得現(xiàn)金，增厚現(xiàn)金流外，還可增加所有者權益，起到降低資產(chǎn)負債率的作用。分拆旗下資產(chǎn)上市，獲得權益融資，也能起到降負債目的。”蘇寧金融研究院陶金在接受中國證券報記者采訪時表示。

　　國泰君安研報指出，房企降杠桿反映在所有者權益端，可通過股權融資和分拆上市實現(xiàn)。股權融資不會增加有息負債，同時可以增厚權益，對改善公司負債水平作用顯著；房企通過分拆旗下盈利能力較強業(yè)務上市，尤其是物業(yè)業(yè)務，可以減輕自身融資壓力，獲得新利潤增長點，并改善流動性。

　　中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞在2020年中期業(yè)績會上表示，分拆物業(yè)上市預計可降低公司負債率19個百分點。“如分拆資產(chǎn)上市后股價表現(xiàn)優(yōu)異，還可帶來公司價值的提升。”陶金稱。

　　出售資產(chǎn)做“減法”

　　“減法”包括出售或轉讓負債較高標的公司、擬下調(diào)債券票面利率等。

　　中南建設9月18日晚間公告稱，公司擬以200萬元作價向控股股東中南控股集團有限公司轉讓南通中南谷投資管理有限公司(簡稱“南通中南谷”)100%股權。根據(jù)公告，出售股權后，南通中南谷短期內(nèi)計劃仍租用公司有關場地，未來考慮使用其他場地。

　　截至2020年6月30日，南通中南谷經(jīng)審計的資產(chǎn)總額為954.02萬元，總負債為786.25萬元，1月-6月凈虧損133.73萬元。中南建設表示，本次交易完成后，公司將進一步聚焦主業(yè)，預計本次交易公司將產(chǎn)生約232萬元投資收益。

　　北京產(chǎn)權交易所預披露公告顯示，招商蛇口擬轉讓深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司(簡稱“招盛閣置業(yè)”)100%股權。招盛閣置業(yè)經(jīng)營范圍為自有物業(yè)租賃、物業(yè)管理。

　　財務指標方面，截至2020年7月31日，招盛閣置業(yè)營業(yè)收入為1142.13萬元，營業(yè)利潤為742.5萬元，凈利潤為556.88萬元，資產(chǎn)總額為15604.89萬元，負債總計13953.77萬元，所有者權益1651.11萬元。相比2019年度審計報告的數(shù)據(jù)，負債總額增加，而營收、利潤、資產(chǎn)總額等指標均有所縮水。

　　有的房企同時從融資和債務結構方面著手。從融資方式看，房企開發(fā)貸等低成本融資增加，如陽光城、首開股份、大悅城控股近期均有單筆或多筆開發(fā)貸融資。

　　同時，多家房企擬下調(diào)存續(xù)債券票面利率。7月27日，金融街公告稱，擬下調(diào)15金街03票面利率，預計下調(diào)幅度區(qū)間達300BP。從已公告擬下調(diào)的債券看，多是2017年、2018年發(fā)行的較高票面利率的債券。

　　中國恒大日前公告稱，為降低債務水平和融資成本，公司決定以自有資金提前贖回2020年到期的15.65億美元優(yōu)先票據(jù)。

　　國泰君安認為，房企通過出售標的公司股權、剝離不良資產(chǎn)，可回籠資金或?qū)崿F(xiàn)業(yè)務轉型。同時，房企可通過改善融資結構、提升自身評級，降低融資成本，減少利息支出對利潤的侵蝕。

　　“房企出售部分項目，可盡快回籠資金緩解短期償債壓力；同時，剝離盈利能力較弱或非地產(chǎn)類項目，可以獲得大量資金，進一步優(yōu)化整體業(yè)務結構，聚焦地產(chǎn)主業(yè)，保障未來實現(xiàn)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。”中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水表示。

　　尋求安全穩(wěn)健發(fā)展

　　“融資管理規(guī)則是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分，將促進房地產(chǎn)企業(yè)合理負債，有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對房企而言，有利于其形成穩(wěn)定的金融預期，合理安排經(jīng)營活動，降低債務風險。”劉水表示。

　　從企業(yè)端看，降負債、去杠桿是近年來房企的主要工作之一，部分房企早已有所行動。

　　中國恒大早在年初就提出，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略，核心是通過銷售高增長帶動回款高增長，大幅降低有息負債。中國恒大2020年半年報數(shù)據(jù)顯示，上半年公司合約銷售額、回款額均創(chuàng)歷史新高。

　　融創(chuàng)中國指出，上半年公司凈負債率較2019年末下降23.3個百分點，新增有息負債加權平均成本較2019年下降1.9個百分點。下半年，公司在審慎拿地的同時，會繼續(xù)將優(yōu)化資本結構、降低負債率水平和融資成本作為當前發(fā)展階段的重中之重。

　　華遠地產(chǎn)上半年提出“堅決降負債，優(yōu)化債務結構”。一方面，減少新增短期債務，進一步降低短期債務占比，優(yōu)化債務結構，降低資產(chǎn)負債率；另一方面，控制和降低融資成本，做好現(xiàn)金流的統(tǒng)籌管理。華遠地產(chǎn)方面表示，下半年公司將聚焦全年目標，提升營銷去化能力和經(jīng)營性現(xiàn)金流，堅決降負債、優(yōu)化債務結構。

　　在劉水看來，在“房住不炒”的主基調(diào)下，房企降杠桿已成行業(yè)大勢所趨，融資新規(guī)則促使房企加速降杠桿，有助于化解房地產(chǎn)公司風險，增強行業(yè)發(fā)展韌性，推動房企安全穩(wěn)健發(fā)展。