原標(biāo)題：TOP30房企逾六成涉足長租公寓

　　□本報記者 張軍

　　日前，住建部公布《住房租賃條例（征求意見稿）》，提及支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

　　有報告數(shù)據(jù)顯示，截至2017年，全國住房租賃市場租金規(guī)模達到1.3萬億元，每年新增租金規(guī)模約1000億元。從房企布局情況來看，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。

　　　紛紛涉足

　　結(jié)合各房企披露的情況來看，房企布局長租公寓大多是對業(yè)務(wù)多元化的嘗試。

　　以萬科A為例，公司2020年中報詳細披露了多元化業(yè)務(wù)布局情況，長租公寓正是其中一部分。截至報告期，公司已在33個城市累計開業(yè)泊寓12.73萬間，上半年新開業(yè)1.89萬間。已開業(yè)項目整體出租率為88%，成熟期項目（開業(yè)半年及以上）出租率為93.7%，住房租賃業(yè)務(wù)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入10.5億元。

　　2019年，中駿集團控股明確了以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，以新零售購物中心和長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，主推中高端長租公寓品牌FUNLIVE方隅。截至2020年中報披露期，F(xiàn)UNLIVE方隅已布局15座城市，管理規(guī)模20000間。

　　龍湖集團2020年中報提及，公司長租公寓品牌冠寓已累計開業(yè)約7.9萬間。冠寓作為公司發(fā)展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業(yè)運營。公司表示，未來該部分業(yè)務(wù)將為公司投資物業(yè)租金增長奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　除房企外，也有物業(yè)公司涉足長租公寓。如南都物業(yè)，公司2020年中報顯示，上半年公司長租公寓業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入1246.20萬元。

　　中研網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。從2019年開業(yè)情況來看，TOP10企業(yè)增長情況較好，萬科泊寓和龍湖冠寓新增規(guī)模占TOP10房企長租公寓新增規(guī)模比例近6成。

　　雖然已有一定比例房企布局長租公寓業(yè)務(wù)，但整體來看，各家布局規(guī)模較小，該業(yè)務(wù)營收占總營收的比重也較低。

　　“房企布局長租公寓或是看好未來的發(fā)展空間。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)仍是房企主業(yè)，且長租公寓多處虧損狀態(tài)，因此規(guī)模較小。”中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦告訴中國證券報記者，在持續(xù)虧損狀態(tài)下，也有房企將其剝離獨立經(jīng)營。

　　加碼布局

　　中國證券報記者注意到，不少房企公布了年內(nèi)長租公寓的布局計劃。

　　在2020年中期業(yè)績說明會上，龍湖集圖首席執(zhí)行官邵明曉表示，對長租公寓業(yè)務(wù)充滿信心，其有非常龐大的用戶群，21-35歲用戶群的數(shù)量非常大。加上整體資金成本比較低，預(yù)計今年可完成10萬間開業(yè)和20億元收入。

　　他說，冠寓今年開始盈利，雖是微利，但是一個好的開端，未來會將重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)比例深度優(yōu)化。目前冠寓整體毛利率在32%-35%，開業(yè)6個月項目的出租率達到88.6%。

　　中駿集團控股在2020年中報中提及，公司繼續(xù)奉行一體兩翼的發(fā)展模式，重點布局海峽西岸經(jīng)濟圈、中西部地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)，將繼續(xù)落實購物中心與長租公寓兩大抓手。公司方面稱，計劃至2025年，全國布局20萬間長租公寓，管理租金規(guī)模超100億元。

　　萬科A2020年中報披露，截至報告期，公司規(guī)劃和在建中的泊寓尚有5.77萬間。

　　中研網(wǎng)報告稱，從市場規(guī)模來看，截至2019年，住房租賃市場租金規(guī)模達到1.3萬億元，每年新增租金規(guī)模約1000億元。住建部數(shù)據(jù)顯示，2019年一二線城市租房比例達50%，規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額僅2%，住房租賃企業(yè)市場發(fā)展前景可觀。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為，之所以越來越多的房企布局長租公寓，一是住房租賃市場龐大，目前競爭并不充分；二是熱點城市外來人口凈流入快速增長，房價水平居高，住房租賃需求旺盛，且國家政策傾斜，并明確提出加快發(fā)展住房租賃市場。

　　政策扶持

　　值得一提的是，國家政策對長租公寓發(fā)展頻釋利好。

　　早在2016年，國務(wù)院就曾出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品”。此后，房企通過發(fā)行債券等方式融資，促進了長租公寓行業(yè)發(fā)展。

　　9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，其明確提及，國家支持金融機構(gòu)按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

　　盧文曦表示，長租公寓是長周期的行業(yè)，風(fēng)投資金往往強調(diào)短周期、高回報，且對投資標(biāo)的選擇要求較高。此次住建部發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》中提到的相關(guān)融資政策更能吸引公眾資金參與，且管理更加透明，有利于促進行業(yè)良性發(fā)展。

　　在陳霄看來，相關(guān)融資、稅收等方面的優(yōu)惠政策，可有力地促進長租公寓的發(fā)展。“長租公寓在經(jīng)歷了多年的運營沉淀后，已逐步意識到精細化運營才是立身之本，在國家政策扶持下有望加快發(fā)展。”