本報記者 王麗新

　　“下一步仍要堅持財務自律，做好穩(wěn)健發(fā)展的準備。”8月26日，在龍湖集團2020年中期業(yè)績說明會上，龍湖集團董事長吳亞軍表示，從當下來看，中國的城市化發(fā)展、消費升級、服務升級依舊是下一個十年里的三個機會。

　　“全年銷售目標不變，下半年供貨量充足，有20%是全新項目。”龍湖集團執(zhí)行董事兼CEO邵明曉表示，在全年4100億元供貨量下，對完成2600億元目標充滿信心。

　　“近幾年，龍湖集團提出聚焦C1-C4主航道業(yè)務發(fā)展，各航道業(yè)務能力不斷強化。在C2商業(yè)運營航道，在手項目達到90多個，現(xiàn)已開業(yè)40個，今年收入有望達到60億元，預計每年有30%的增長速度；C3航道長租公寓業(yè)務已經(jīng)開始盈利，這是龍湖集團未來的利潤增長點；C4物業(yè)管理航道業(yè)務收入今年有望超過60億元。”在業(yè)績說明會上，公司管理層表示，未來C1地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務會保持兩位數(shù)的增長，全集團利潤也會保持兩位數(shù)的增長。

　　不在市場高點拿地

　　今年上半年，龍湖集團地產(chǎn)開發(fā)合同銷售1111.0億元，同比增長5.2%，在微弱的市場環(huán)境中保有微增長，已售出但未結(jié)算的合同銷售額為3021億元。今年前7個月，完成全年銷售目標的57%。

　　截至2020年6月30日，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)額511.4億元，同比增長32.6%；實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤為63.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響后的核心凈利潤52.7億元，同比增長12.1%。

　　“營收大幅增長，結(jié)轉(zhuǎn)增加，主要得益于公司抓住了近幾年來房地產(chǎn)市場向好的紅利。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，公司在銷售毛利率、銷售凈利率、ROE、ROA等方面常年大幅高于行業(yè)平均水平，這主要得益于公司良好的成本管理和產(chǎn)品力帶來的溢價能力。

　　在投資布局方面，截至2020年6月30日，龍湖集團新增53幅新地，新增收購土地儲備總建筑面積為1101萬平方米，權(quán)益面積743萬平方米，平均權(quán)益收購成本每平方米6425元。截至2020年6月底，集團土儲合計7354萬平方米，權(quán)益面積5128萬平方米，約90%的貨量集中在高能級城市和價值區(qū)域，且成本合理，為后續(xù)的盈利增長奠定基礎。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，6425元/平方米的拿地均價在全國化布局的房企中屬于中等偏上的水平，可見其土儲布局城市確實屬于能級較高的區(qū)域。

　　“城市選擇不會變化，投資拿地有紀律指標，在將凈負債率控制在50%-60%之間的紅線下按自身節(jié)奏投資。”邵明曉表示，目前公司的土地儲備夠3年至4年開發(fā)，不是特別著急拿地，不會在市場高點拿地，地價過熱時會比較節(jié)制。

　　現(xiàn)金短債比升至4.55倍

　　在“房住不炒”的定位下，降低杠桿率，控制有息債務一再被強調(diào)。未來，行業(yè)發(fā)展將面臨利潤下降、融資收緊等難題，逆市飄紅和彎道超車越來越難，頭部房企發(fā)展將更加穩(wěn)健，市場將更加利好高度自律的房企。

　　鑒于這種對行業(yè)發(fā)展的預判，龍湖集團保持高度的克制、謹慎以及“天晴補屋頂”的未雨綢繆，在今年年初即把握窗口，完成了數(shù)筆境內(nèi)外再融資。

　　截至2020年6月30日，龍湖集團保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，凈負債率51.4%，在手現(xiàn)金784.0億元，現(xiàn)金短債比為4.55倍，一系列指標均維持在行業(yè)內(nèi)較高水準。

　　“從當前房企現(xiàn)金短債比水平來看，多在2倍左右徘徊，即使在頭部房企陣營中，高達4.55倍者也不多。”肖云祥向《證券日報》記者表示，在這方面，龍湖集團、中海地產(chǎn)等少數(shù)幾家房企長時間處在第一梯隊中。

　　“我們的每一筆貸款都沒有展期，要么及時還要么提前還，在這個資本密集的行業(yè)，這給龍湖集團帶來了巨大紅利。”龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼表示，根據(jù)“三道紅線”（剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%及現(xiàn)金短債比不得大于1倍）的觸線標準，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔，龍湖集團是“綠”檔，“負債年增速不超過15%”剛好暗合了龍湖集團內(nèi)部測算的標準，所以這一標準對龍湖集團影響不大。目前，龍湖集團是國內(nèi)唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構(gòu)（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地產(chǎn)企業(yè)。

　　“信用評級直接對應融資規(guī)模、融資成本和融資難度。”潘浩向《證券日報》記者表示，在房地產(chǎn)融資預期收緊的情況下，房企需要提前為長遠發(fā)展進行規(guī)劃布局。

　　事實上，從當下的房地產(chǎn)行業(yè)格局和發(fā)展趨勢來看，在控杠桿、穩(wěn)房價的調(diào)控基調(diào)長期延續(xù)背景下，想要一如既往做個“優(yōu)等生”，除了“拿準地”、“會融資”、提升運營效率等基本能力之外，更要有自律性、重視客戶滿意度。鑒于此，龍湖集團也提出，未來要堅持走穩(wěn)健發(fā)展、品質(zhì)致勝之路，以擁抱變化的姿態(tài)和戰(zhàn)略聚焦的定力，堅韌生長。