□本報(bào)記者 董添

　　日前，中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)北京地區(qū)二手房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京二手房市場(chǎng)價(jià)格整體平穩(wěn)，很多二手房報(bào)價(jià)接近近幾個(gè)月的成交價(jià)。

　　市場(chǎng)觀察人士指出，目前北京地區(qū)二手房市場(chǎng)是典型的橫盤市場(chǎng)，橫盤狀態(tài)比較適合換房客戶，可以減少換房過(guò)程中產(chǎn)生的摩擦成本。

　　價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行

　　“北京地區(qū)很多二手房目前報(bào)價(jià)基本接近成交價(jià)。”多位北京二手房中介人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“這些房源有的是剛調(diào)價(jià)，調(diào)價(jià)幅度大的客戶基本是房子前期掛牌時(shí)間比較長(zhǎng)的，近期正趕上自己定好了房子，著急出手。還有不少是新上房源，為了增加帶看和曝光度，縮短成交時(shí)間，在中介的建議下，將房子的報(bào)價(jià)定得較低。”

　　中國(guó)證券報(bào)記者走訪過(guò)程中了解到，報(bào)價(jià)較低的房源，通?？烧剝r(jià)空間較低。比如，300萬(wàn)元左右的上車盤，目前可談價(jià)范圍僅在1%-2%左右。千萬(wàn)級(jí)別的改善盤，談價(jià)范圍也不過(guò)10萬(wàn)元至30萬(wàn)元上下。

　　“目前，很多房源報(bào)價(jià)基本就是成交價(jià)，不會(huì)有10%的砍價(jià)空間。”位于朝陽(yáng)區(qū)某中介銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“目前的市場(chǎng)雖然房源量大，但業(yè)主報(bào)價(jià)基本都沒(méi)有水分。購(gòu)房者如果砍價(jià)太多，業(yè)主就會(huì)要求中介立馬換一個(gè)購(gòu)房者談。”

　　購(gòu)房者李梅（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，業(yè)主一般參考之前的成交價(jià)作為自己的底價(jià)，購(gòu)房者若把價(jià)格壓到近期成交價(jià)以下，就很難買到房子。

　　換房客戶摩擦成本降低

　　“北京二手房市場(chǎng)無(wú)非就是三個(gè)狀態(tài)：上漲、下跌或者橫盤。目前市場(chǎng)就是典型的橫盤狀態(tài)。”多位房地產(chǎn)觀察人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“對(duì)于首次購(gòu)房的剛需客而言，無(wú)論哪種情況都可以隨時(shí)購(gòu)入，沒(méi)有額外的成本。對(duì)于換房客戶來(lái)說(shuō)，下跌市場(chǎng)和上漲市場(chǎng)由于價(jià)格變動(dòng)較大，都會(huì)面臨買賣時(shí)間不一致導(dǎo)致的換房成本問(wèn)題。而橫盤市場(chǎng)，價(jià)格在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是平穩(wěn)的，比較有利于換房客戶。”

　　中國(guó)證券報(bào)記者了解到，很多門店近期成交的房源，背后也都是換房需求。賣掉遠(yuǎn)郊區(qū)的剛需房，換到主城區(qū)或者學(xué)區(qū)房的客戶，占比仍較大。

　　“北京出現(xiàn)二次疫情以來(lái)，二手房市場(chǎng)相比去年年底以及今年4、5月份的小陽(yáng)春，房源量出現(xiàn)了一定堆積，很多前期走俏的次新樓盤也出現(xiàn)了大量待售房源，價(jià)格相比之前也有了小幅下滑。剛需客戶有一定透支，近期換房客戶成為接棒剛需客戶的成交主力。”位于南五環(huán)某次新房樓盤銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　新房庫(kù)存量充足

　　與二手房相比，新房近期推盤速度有所放緩。最近一周（8月10日至8月16日），北京僅開(kāi)盤2個(gè)項(xiàng)目，推出房源343套，相比其他一線城市，推盤量較低。從推盤產(chǎn)品類型看，剛需型、改善型占比較大，投資類項(xiàng)目占比低。

　　從新房庫(kù)存量看，目前北京地區(qū)新房庫(kù)存量依然處于高位。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京地區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目累計(jì)入市8萬(wàn)套，庫(kù)存量高達(dá)3.3萬(wàn)套。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，最近入市的限競(jìng)房位置相對(duì)較好，帶動(dòng)去化率整體走高，截至8月中旬，北京限競(jìng)房網(wǎng)簽首次超過(guò)50%。但總體來(lái)看，除了少數(shù)五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目去化較高外，郊區(qū)限競(jìng)房依然面臨較大的去化難題。

　　“新房市場(chǎng)對(duì)二手房市場(chǎng)無(wú)疑是一種分流。目前屬于新房推盤走量的淡季，因?yàn)榘肽陥?bào)沖刺期剛過(guò)，疊加雨季開(kāi)工速度放緩，開(kāi)發(fā)商無(wú)論是推盤速度還是降價(jià)促銷都有所收斂。等到9月、10月，開(kāi)工量和沖刺壓力加大后，新房市場(chǎng)會(huì)有更多的促銷和推盤動(dòng)作出來(lái)，屆時(shí)將對(duì)北京地區(qū)二手房成交產(chǎn)生一定沖擊。”某國(guó)企背景上市房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。