□本報記者 董添
近期北京地區(qū)多宗不限價土地成功出讓,單宗地塊金額較高。從起始樓面價看,多數(shù)不限價土地均價超過4萬元/平方米。疫情暴發(fā)以來,不限價土地逐漸成為北京土地出讓市場成交主力。不過,2018年、2019年北京集中出讓大量限價土地,預(yù)計未來一段時間限價樓盤因庫存較高仍占據(jù)新房市場主流地位。但隨著不限價新房逐步入市,預(yù)計未來新房均價將被抬升。
住宅用地占比較大
從近期不限價地塊出讓情況看,單宗不限價地塊起始價較高。6月18日,北京市自然資源和規(guī)劃委員會官網(wǎng)披露,北京豐臺區(qū)掛牌2宗不限價地塊,總起始價為62.98億元。其中,地塊名稱為北京市豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯DWY-L33等地塊,建設(shè)用地面積合計4.11萬平方米。地塊位于豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯村,起始價37.95億元。地塊名稱為北京市豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯DWY-L39等地塊,建設(shè)用地面積合計4.47萬平方米。地塊位于豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯,起始價為25.03億元。
從區(qū)域分布看,日前出讓的不限價土地分布區(qū)域較廣,豐臺區(qū)、通州區(qū)、門頭溝區(qū)、房山區(qū)等區(qū)域均有涉及。
6月10日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛出3宗經(jīng)營用地,分別位于通州區(qū)、門頭溝區(qū)和房山區(qū),總出讓起始價為51.26億元,均為不限價宗地。
從土地性質(zhì)看,住宅用地占比較大。同時,不少地塊要求建設(shè)幼兒園等配套措施。舉例來看,通州區(qū)近期出讓的不限價地塊包括永順鎮(zhèn)運通人和良園二期項目FZX-0604-6002、FZX-0604-6006地塊R2二類居住用地、A334托幼用地。建設(shè)用地面積合計37814.6平方米,規(guī)劃建筑控制規(guī)模不超過77172平方米,起始價為11.31億元。
從起始樓面價看,不少主城區(qū)不限價地塊起始樓面價超4萬元/平方米,以門頭溝區(qū)為代表的郊區(qū)不限價地塊起始樓面價也逼近3萬元/平方米。
以日前出讓的位于門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)的不限價地塊為例,地塊名稱為北京市門頭溝區(qū)新城04街區(qū)MC00-0004-6022,地塊性質(zhì)為R2二類居住用地。建設(shè)用地面積20038.778平方米,規(guī)劃建筑控制規(guī)模不超過40077.556平方米,起始價11.65億元。
限價房庫存較高
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,今年以來,北京土地市場成交結(jié)構(gòu)中,不限價比例越來越高,純商品房不限價占比已經(jīng)接近80%。不過,限價房由于前期積累了大量的庫存,仍然占據(jù)目前及未來一段時間新房供給的主流。
從土地供應(yīng)看,近年來,北京合計供應(yīng)的限價房住宅大約110宗,土地出讓面積合計1100萬平方米。此外,這些項目再疊加配套商業(yè)、配套倉儲后,合計大約要入市1300萬平方米?,F(xiàn)在已經(jīng)入市大約800萬平方米,也就是說,等待入市取得預(yù)售證的限價房大約還有3萬-4萬套。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,目前已經(jīng)入市的限價房合計有90個項目,涉及住宅合計76169套。其中,目前已經(jīng)完成網(wǎng)簽的限價房有35940套,尚未網(wǎng)簽的有4萬套。未完成網(wǎng)簽的4萬套住宅中,有1.2萬套是已預(yù)定但尚未網(wǎng)簽的,其余2.8萬套屬于尚未銷售的庫存。連同上述3萬-4萬套正在等待入市的,北京地區(qū)限競房庫存仍有6萬套左右。
張大偉指出,雖然限價房項目存在入市周期不同、存在換房周期、存在部分項目已經(jīng)銷售但網(wǎng)簽滯后的現(xiàn)象,但是限價房銷售去化整體不高。整體來看,北京地區(qū)平均網(wǎng)簽完成率約44.5%。已入市的150期限價房項目里,基本售罄的只有40期。銷售完成率為50%-80%的有30期,這些項目整體已經(jīng)進入銷售末期,約占全部入市項目的2成左右。另有50期限價房項目的網(wǎng)簽率不到30%,除去入市時間較短的項目,大部分網(wǎng)簽率低的項目陷入滯銷。
“目前,已經(jīng)入市的限價房項目中,20%項目不愁賣,基本能做到一年清盤;60%的項目處于順銷狀態(tài),可以慢慢賣。另外20%的項目已經(jīng)基本封盤,誰也賣不動。”張大偉指出。
新房供給有保障
業(yè)內(nèi)人士稱,無論從不限價土地密集出讓角度,還是從限價房自身去化看,未來限價房消失已經(jīng)成為趨勢。預(yù)計在今年四季度以后,上市新盤中,不限價項目將占據(jù)一半以上。屆時,新房價格預(yù)計將有所抬升。
值得注意的是,從北京地區(qū)土地出讓規(guī)模看,未來一段時間新房供給量將有所保障。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2020年以來,北京地區(qū)土地出讓金合計1143.74億元,同比增長40.68%;土地規(guī)劃建筑面積合計364.7萬平方米,同比下降23.11%。土地出讓金額位列全國第三,僅次于杭州和上海。
從已出讓的土地看,溢價率整體較高。今年以來,受疫情影響,優(yōu)質(zhì)土地出讓較多,引發(fā)房企拿地積極性提高。此外,疫情對房企的資金鏈影響雖然大,但國內(nèi)融資難度降低,部分企業(yè)拿地積極性提高,多重原因?qū)е赂咭鐑r率土地成交增多。
諸葛找房指出,5月全國主要地級市地價溢價率為17.28%,環(huán)比上升0.67個百分點,同比下降3.49個百分點。全國主要地級市地價溢價率自2019年3季度開始逐漸攀升,2020年5月為土地成交溢價率的小高峰,但仍不及去年同期的溢價水平,處于歷史中位水平。
流拍率方面,諸葛找房指出,疫情之下貨幣環(huán)境略顯寬松,各地出臺允許企業(yè)延緩繳納土地出讓金,房企拿地積極性高;3月起,土地流拍率下降明顯,4月流拍率跌至3.53%,5月流拍率仍處于低位,為3.86%,環(huán)比微升0.32個百分點。
業(yè)內(nèi)人士指出,5月份北京地區(qū)二手房市場出現(xiàn)明顯的小陽春現(xiàn)象,對新房銷售起到一定的分流作用。非優(yōu)質(zhì)地段的新房項目出現(xiàn)了明顯的滯銷。而近期出讓的不限價土地,由于起始樓面價較高,未來新房均價漲價預(yù)期較高,對目前所在地區(qū)限價房銷售,起到一定的促進作用。 |