從樓市“冰封”到成交量整體回升，北京二手房市場的狀態(tài)可以說超出預(yù)期。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房成交量環(huán)比增加39%、同比增長75%，實際成交量創(chuàng)“3·17”調(diào)控后最高水平。然而在整體回溫的背后，北京商報記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，除了學(xué)區(qū)房等剛需房源迅速成交外，受區(qū)域內(nèi)新房市場沖擊，以及二套高首付限制，遠(yuǎn)郊區(qū)三居以上大戶型出現(xiàn)了問而不買的尷尬，更有甚者連被問及都是一種“奢望”。

　　大興天宮院的三居

　　掛了一年多 看的不少買的沒有

　　房地產(chǎn)市場有兩大主力軍，一個是剛需，另一個就是改善。家住大興天宮院的吳勛（化名）自去年初就有了換房的打算，希望往四環(huán)內(nèi)靠一靠。“從居住角度來說，換房子根本沒必要，我也算見證了一個居住板塊從略感荒涼到現(xiàn)在成熟的過程，配套成熟了，自己卻要走了，總有些不舍。但自己住在南邊卻要去北邊上班，每天通勤的時間太長了，不得不堅定了換房的想法。”

　　按照吳勛的設(shè)想，盡快把房子賣出去，早日把家往“里面”搬遷，然而100多平方米的三居室，掛出去一年多了，還沒有人接手。

　　事實上，吳勛掛出房屋的“成色”并不算差。北京商報記者了解到，聽從中介銷售的建議，吳勛的房子在上架之初就屬于“大眾價”，出于著急換手的目的，該房源價格經(jīng)歷了三四次下調(diào)，整體降幅達(dá)40多萬元。此外，該房源符合“滿五唯一”標(biāo)準(zhǔn)，可以為購房者節(jié)省一筆不小的費用。

　　對于市場反應(yīng)，吳勛總結(jié)了幾點經(jīng)驗，區(qū)位偏遠(yuǎn)是一個重要因素，但也不是全部原因。按他的說法，選擇在遠(yuǎn)郊區(qū)買房除了原本家是這里的之外，其他外來的都是為了“過渡”，這部分人選擇小戶型更多。自己小區(qū)的兩居室上架即出清，到了自己的三居室這種狀態(tài)就“熄火”了。此外，能選擇大三居的一般都是置換，他們屬于先有一個意向目標(biāo)，但從看房到真正下單的周期比較長。

　　“中介銷售告訴我，購房者普遍都是買漲不買跌，尤其是我們這種郊區(qū)的二手房，現(xiàn)在都處于一個明顯的下行階段，客戶觀望很正常。”吳勛稱，自己房子屬性還不錯，所以每周都有個一兩組客戶來看房，后臺關(guān)注量已經(jīng)達(dá)到70多了，但是實際出價的人很少，就算有出價的，也低于他的心理預(yù)期。

　　吳勛說，中介銷售也給自己出了個主意，降價可以縮短賣房周期，但房子真的不能再降了，不然再置換的首付就不夠了。目前北京整體房價都比較高，像自己這種改善客群更是難上加難，八成首付與全款無異，或許看自己房子的客戶也是這個心態(tài)。

　　西三旗次新房四居躍層

　　降價掛了一年 就倆人看

　　吳勛的難題并不是個例。

　　家住北五環(huán)附近金隅翡麗的張洋也在換房過程中遇到“難賣”的問題。據(jù)張洋介紹，由于小孩還有兩年就要上小學(xué)，自己母親也上了年紀(jì)，爬上爬下的不方便。最初打算將自己目前居住的復(fù)式四居室賣掉回西城換一套小三居室學(xué)區(qū)房。“我們計劃這事的時候西城還沒說多校劃片呢，想著就在德勝學(xué)區(qū)找個1500萬元左右、100平方米的小三居，裝修費也夠了，平時帶著老人一起也能湊合住，沒想到一年都沒辦成這個事。”

　　張洋從計劃換房的那天開始，就考慮了置換周期和置換成本，按照中介建議的均價雖然掛牌1900多萬元，但心理價位早就讓到了1750萬元左右，但依然無人問津。與吳勛的房子看的不少沒人出手不同，從去年掛牌至今，張洋的房子帶看總數(shù)僅有兩次。

　　北京商報記者在鏈家App上發(fā)現(xiàn)，與張洋掛牌的四居室同樣戶型的房源均價為7.8萬-8萬元不等，過去一年里，該小區(qū)這一戶型掛牌4套，但零成交。

　　“其實這種次新房，購房者要是從7萬元/平方米單價買的，算上購房成本，基本超過8萬元/平方米，其中一大部分是稅費成本。”張洋掛牌的房源所在區(qū)域的多家中介門店經(jīng)紀(jì)人直言，雖然像金隅翡麗這樣的小區(qū)品質(zhì)沒得說，但作為次新盤，一旦進(jìn)入二手程序，無論是成本還是折舊，對買家都不友好。特別是從價格來看，金隅翡麗附近新盤世華龍樾均價僅為8.2萬元/平方米，一街之隔的老盤后期強(qiáng)佑府學(xué)上院均價更是低至7.45萬元/平方米。

　　眼看疫情后西城學(xué)區(qū)房量價攀升，張洋不得不賣掉同小區(qū)內(nèi)母親名下另外一套兩居室，先去買了一套“占坑房”。

　　原因：

　　新盤倒掛疊加購買門檻高

　　與吳勛、張洋的實際感受不同，在疫情好轉(zhuǎn)的5月里，經(jīng)紀(jì)人、購房者、部分小業(yè)主都迎來了一個罕見的“紅五月”。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月北京全市二手房網(wǎng)簽量約1.59萬套，環(huán)比增加20.5%，同比增長15.2%。從鏈家實時成交數(shù)據(jù)來看，5月北京二手房成交量環(huán)比增加38.6%，同比增加72.2%。單月成交套數(shù)創(chuàng)“3·17”政策后最高水平。受疫情影響，1-5月北京累計成交量同比減少18%，但較1-4月的累計降幅收窄20個百分點，疫情對市場的影響開始持續(xù)變小。

　　今年1-5月，北京二手房主流成交戶型集中在兩居，總成交占比約為54%，其次是一居室，月平均成交占比約為22.1%，而三居及以上占比僅約為23.9%，大戶型成交占比較低，這其中遠(yuǎn)郊地區(qū)要更低。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，在北京二手房市場回溫較明顯的情況下，小戶型交易增幅較大戶型（三居及以上）明顯，原因是大戶型首付額度高，同時信貸政策提高了購置門檻。在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則下，多數(shù)改善型需求被迫更多轉(zhuǎn)向小戶型，換房只是告別了曾經(jīng)的“老破小”。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則表示，拋開價格因素不談，遠(yuǎn)郊區(qū)大戶型二手房也主要受到區(qū)域內(nèi)新房市場沖擊。從購房者的角度來說，相差不多的價格，自己為什么不去選擇戶型更好的新產(chǎn)品？新小區(qū)環(huán)境要更有吸引力、實用性和舒適度更符合當(dāng)前的居住要求。相對而言，早些年的房屋戶型就缺乏競爭力，這是一個“歷史性”問題。

　　“按照目前的設(shè)計理念，一些兩居室的新戶型也可以達(dá)到之前三居室的效果，這樣在總價上就要更具優(yōu)勢。二手房唯一具備的優(yōu)勢就是配套，成熟配套是其競爭力的根本所在。”郭毅稱，買房一步到位是一個“想而不得”的話題，大多數(shù)人都面臨著從外向內(nèi)的遷移過程，但無論是剛需還是改善，大戶型房源的熱度一直落后于總價更低的小戶型。北京商報記者 盧揚 王寅浩