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市場供需兩旺多項指標(biāo)明顯上揚(yáng) “優(yōu)質(zhì)地塊”入市提振土地市場行情

時間:2020-05-29  來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-經(jīng)濟(jì)參考報  作者:陽湖網(wǎng)

  隨著企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)順利推進(jìn),房地產(chǎn)指標(biāo)如期修復(fù),土地市場行情也在逐漸升溫。28日,上海、成都、佛山等城市紛紛舉行土地出讓活動;同日,另有多個城市公布未來幾周新的土地出讓計劃。業(yè)內(nèi)分析人士預(yù)計,在“房住不炒”政策基調(diào)不變的情況下,土地市場供需兩旺的行情將在短期內(nèi)延續(xù)。

  土地市場多項指標(biāo)出現(xiàn)上揚(yáng)

  5月份以來,全國土地市場整體延續(xù)今年4月份的行情,特別是深圳、廣州、北京等城市土地市場陸續(xù)出現(xiàn)多宗高價地塊。中原地產(chǎn)最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國土地市場自3月份陸續(xù)開閘以來,已經(jīng)出現(xiàn)3宗總價超過百億的地塊;總價超過50億的土地數(shù)量達(dá)到21宗。另外,截至日前,杭州、北京等城市今年以來土地出讓金額已經(jīng)突破千億規(guī)模。

  “從5月份以來土地市場的數(shù)據(jù)來看,受監(jiān)測的50個大中城市當(dāng)中有49個城市單月土地出讓金額超過百億規(guī)模。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出,今年以來全國土地市場底價成交的土地數(shù)量大約占比25%,而去年第四季度該數(shù)據(jù)則占比達(dá)到六成。

  從土地市場供需端來看,從今年4月份開始一二線城市紛紛加大供地規(guī)模,在市場預(yù)期逐步復(fù)蘇的同時,土地市場成交量也相應(yīng)上升。除了一二線城市高價地數(shù)量逐漸增加,流拍率降低以外,土地平均成交價格和溢價率也逐漸走高。

  今年年初因為疫情影響,前期宅地供應(yīng)節(jié)奏較為緩慢,地方城市土地市場一度處于“暫停”狀態(tài)。隨著土地市場逐步回歸常態(tài),成都、北京、上海等城市今年以來的土地溢價率已經(jīng)紛紛高于去年同期。

  “近階段在降準(zhǔn)降息等政策影響下,房企拿地積極性逐漸提高,多地再次出現(xiàn)高溢價率土地成交。特別是廈門等地出現(xiàn)總價超過百億的高價地塊,使得土地市場熱度逐漸提升。”張大偉分析認(rèn)為,“國內(nèi)融資難度降低,使得部分企業(yè)拿地積極性有所提高。這也是4至5月份整體土地市場行情持續(xù)升溫的一個重要原因。”

  事實上,全國土地市場在經(jīng)歷3月份平穩(wěn)期后,4月份市場格外火熱,房企出手拿地表現(xiàn)“闊綽”。根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,4月份50大房企單月拿地總額3102億元,環(huán)比增長105.0%;百強(qiáng)房企拿地總額3882億元,同比增長7.2%,環(huán)比增長108.9%。

  當(dāng)月,高總價地塊頻繁出現(xiàn),例如恒大68億元競得廣州一宗地塊;此外4月內(nèi)南京多宗地分別被金地聯(lián)合體以68.7億元、華夏幸福以63億元、萬科以44億元和融創(chuàng)以40億元奪得。

  一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊加大供應(yīng)

  在地方城市普遍加速推地的影響下,重點城市土地市場成交規(guī)模持續(xù)上漲。與此同時,為了盡快恢復(fù)土地出讓,各城市4月以來推地量明顯增加,優(yōu)質(zhì)用地的供應(yīng)量也一直維持在較高水平。

  這種情形在5月份以來也不例外,從最近一周的土地市場出讓情況來看,包括北京、廣州、福州在內(nèi)的多個一二線城市均有優(yōu)質(zhì)土地入市出讓。例如,北京最近出讓的分鐘寺兩宗宅地是北京三環(huán)周邊不多的商品住宅用地;廣州番禺漢溪大道地塊是片區(qū)儲備地塊中最后一宗住宅用地;廣州白云黃石街地塊、南京棲霞仙林宅地均是位于市中心的優(yōu)質(zhì)好地。地塊綜合屬性較好,位置之優(yōu)越,自然也吸引了眾多房企的關(guān)注。

  整體來看,在各地供地規(guī)模快速加大、重點城市新房銷售回升的背景下,土地市場交易規(guī)模大幅回升。尤其是部分一二線城市土地市場呈現(xiàn)供需兩旺、量價齊升的態(tài)勢,結(jié)構(gòu)性拉高了土地價格。

  根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院近日公布的數(shù)據(jù),1-4月份全國100個城市居住用地價格為6011元/平方米,同比上漲12.3%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,“觀察近期部分城市的土拍市場,部分城市優(yōu)質(zhì)地塊的競爭激烈程度相對較高。”

  該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,1-4月份4個一線城市居住用地價格為18273元/平方米,同比上漲40.1%。“從地價漲幅的絕對數(shù)值看,也說明今年以來一線城市頻頻推出優(yōu)質(zhì)地塊吸引了房企積極進(jìn)入市場布局,土地價格因此相應(yīng)走高。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,出現(xiàn)此類情況也和近期房企融資總體到位、積極開展全年土地儲備工作等現(xiàn)象有關(guān)。“當(dāng)然,部分城市區(qū)域地價過高,也會使得局部土地市場面臨政策收緊的風(fēng)險。”

  未來土地市場維持穩(wěn)定

  近日,自然資源部提出加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記,同時強(qiáng)調(diào)對于小產(chǎn)權(quán)房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地等情況,不得通過登記將違法用地合法化。此外,為了滿足老年人多層次、多樣化需求,北京和上海等城市于近日發(fā)布政策鼓勵推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展,均提出在用地方面給予相關(guān)支持,保障養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)。

  隨著疫情防控局面進(jìn)一步好轉(zhuǎn),土地市場回暖的勢頭會進(jìn)一步延續(xù)。由于房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入傳統(tǒng)的旺季市場,未來一段時間,大部分房企在回籠資金后普遍面臨拿地補(bǔ)倉的現(xiàn)象。因此,隨著資金面進(jìn)一步出現(xiàn)寬松,房企在土地市場的拿地力度也將持續(xù)加大。

  另一方面,從已經(jīng)公布的土地市場出讓信息來看,未來幾周內(nèi)一二線熱點城市當(dāng)中,廣州、北京、上海等城市均有優(yōu)質(zhì)土地繼續(xù)出讓。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,在這些優(yōu)質(zhì)土地入市的帶動下,一二線城市土地市場的熱度預(yù)計也會進(jìn)一步持續(xù)。

  與此同時,從今年以來房地產(chǎn)行業(yè)的整體形勢來看,疫后恢復(fù)進(jìn)程好于預(yù)期;行業(yè)開發(fā)投資規(guī)模始終保持較高水平,新開工及房企拿地規(guī)模均已恢復(fù)正常水平。此外,商品房銷售規(guī)?;謴?fù)也有條不紊。

  克而瑞地產(chǎn)研究中心研究員馬千里分析認(rèn)為,結(jié)合近階段中央和地方的政策表態(tài)來看,“寬供應(yīng)、降成本、緊融資”將成為今年土地市場的常態(tài),由此來看,二季度土地市場成交規(guī)模有望維持高位,但是在不同城市、不同區(qū)域房地產(chǎn)市場維持分化的局面下,也會有一些地塊乏人問津的情況出現(xiàn)。

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