隨著市場累積需求的釋放，近期北京石景山區(qū)域熱度再起，長安云尚和長安九里兩個純商品房項目集中面市，受區(qū)域熱度高漲影響，號稱“石景山最后一個限競房”的禧悅學(xué)府也喊出了即將售罄的聲音。無論是年初出讓的不限價地塊，還是隨后繼續(xù)推盤的新房項目，限競房或?qū)⒃谑吧絽^(qū)域成為“歷史”，是趕上限競房的末班車，還是選擇投入純商品房的懷抱，“每周看盤”帶您一探究竟。
選開發(fā)商
華潤還是中海
做為北京城六區(qū)之一，京西石景山存在感一直比較低，此前受新房供應(yīng)不足影響，其外溢需求甚至已經(jīng)擴散到門頭溝地區(qū)。目前隨著首鋼園區(qū)的搬遷，石景山區(qū)域不但有了土地的供應(yīng)，也有了冬奧“標(biāo)簽”的加持，其再次成為北京市場的熱點區(qū)域。
近期石景山區(qū)域有兩個純商品房項目即將入市，長安云尚和長安九里預(yù)計在今年6月初搭臺“打擂”。
因兩個項目所處位置基本相同，其所享受的配套服務(wù)也幾乎一致。價格相似、區(qū)位配套比肩，兩個項目在大環(huán)境上的PK站在了同一起跑線上，購房者在選擇時有哪些可輔助的加減分項？
首先，從區(qū)域深耕上，長安云尚背后的中海已經(jīng)深耕石景山板塊12年，在渠道口中，有這樣一組數(shù)據(jù)：石景山近三年成交的房子中，10套中有7套是中海出品，無論是前期的中海金鑫閣、中海金石公館、中海金璽公館、中海長安雅苑，還是連續(xù)多年穩(wěn)居北京市銷冠的中海寰宇天下，以及后來的長安云錦，都積累了不錯的口碑。
華潤雖然在京西有開發(fā)門頭溝項目的經(jīng)驗，但石景山的城市運營層面，與中海差距明顯。一企業(yè)在某一區(qū)域運營越久，對該區(qū)域的配套話語權(quán)越大。
其次，收房口碑上，截至目前，中海在北京的收房口碑也不錯，尚未發(fā)生嚴(yán)重的質(zhì)量問題或施工安全問題。反觀華潤，無論是之前的昆侖域項目減配風(fēng)波，還是未來城市的維權(quán)糾紛，都一定程度上反映了華潤在后期收房方面存在的瑕疵。
選定價
高層九里售價比肩洋房云尚
目前長安云尚和長安九里還未能拿到預(yù)售證，處于排卡階段，預(yù)計6月開盤。價格上，兩項目均對外宣稱單價7萬元左右。“具體價格要等開盤當(dāng)天公布。”案場銷售說。
北京商報記者了解到，長安云尚屬于8層低密度洋房社區(qū)，長安九里則是13-26層的高層產(chǎn)品，高層產(chǎn)品定價與低密洋房比肩，長安九里緣何選擇相同價格設(shè)定？對此，長安九里銷售人員也承認，高層容積率高，舒適度沒辦法與洋房相比，之所以如此定價，是因為長安九里在精裝標(biāo)準(zhǔn)上進行增配。
兩項目皆為精裝修，從實體樣板間體驗看，長安九里精裝標(biāo)準(zhǔn)確實要高于長安云尚。但最近新房交付“貨不對版”時有發(fā)生，特別是精裝標(biāo)準(zhǔn)，購房者很難分辨。
選社區(qū)
疫情后圍合式云尚更受青睞
受限高和容積率限制，長安云尚規(guī)劃成了圍合式洋房社區(qū)，整個小區(qū)呈現(xiàn)一個“日”字狀，戶型也并非全部南北朝向，還有部分東西朝向戶型。因其4號樓王位置居中橫立，也把整個小區(qū)拆分為兩個“口”字，整體居住狀態(tài)給人感受略顯局促。尤其是拐角戶，未來還會伴隨一定的采光遮擋。
不過，圍合式住宅的優(yōu)勢和產(chǎn)品本身的低容積率，在疫情之后得到購房者的充分認可，也符合居民的居住習(xí)慣。
長安九里是開放式社區(qū)，這對經(jīng)過疫情考驗的購房者來說并不友好。長安九里銷售人員稱，開放式設(shè)計是按照政策要求執(zhí)行的。未來交付會用綠植創(chuàng)建“隔離帶”。
但預(yù)計未來小區(qū)私密性、安全性將會受到部分影響。一旦再有疫情來襲，綠植隔離帶與圍墻相比，后者給人的安全感會更強。
比得房率
云尚戶均超過90%
在戶型設(shè)置方面，長安云尚可以說非常豐富，涵蓋了一居到三居，主推78-115㎡三居戶型，也有45㎡、50㎡、54㎡等一居小戶型，這部分主要分布在圍合的拐角處，也就是容易被遮光的地方。面向客群更廣泛，涉及少部分剛需人群，畢竟總價要更低。
長安云尚最值得關(guān)注的就是其超高的得房率。據(jù)上述銷售人員介紹，78㎡戶型得房率能達到將近91%，88㎡戶型得房率約為92%，115㎡戶型得房率約為94%。
長安云尚115㎡戶型位于居中樓王位置，價格最貴，視野也更加開闊；88㎡戶型位于南北兩端；唯有78㎡戶型在主力戶型中是東西朝向。長安云尚的三個主力戶型基本屬于一個模子刻出來的，差別僅在數(shù)值。
以長安云尚78㎡戶型來計算，該戶型實際得房可達到70㎡左右，三居中最小次臥為2.4m×3.1m，這完全抵得上市面90㎡以上的高層得房率。對比之下，長安九里的86㎡只能做到兩居，實際得房不過66㎡左右。
戶型設(shè)計上，長安九里“槽點”頗多。120㎡戶型，雖然是南北通透，但兩個次臥的通風(fēng)無法形成直接對流；125㎡是一個狹長設(shè)計，客廳位于中部且正對著入戶門，受南北兩側(cè)擠壓，給人最直觀的感受就是狹小，不符合現(xiàn)在大客廳的設(shè)計理念；138㎡戶型雖為四居，但實際利用是三居半，正北側(cè)一間面積過小，如果后期能打通，可以做一個“L”形廚房。
此外，兩個項目面向客群雖有交叉，但也有所區(qū)別。長安九里除86㎡小戶型外，整體以大面積戶型為主，138㎡是其主力戶型，這也就解釋了為什么在精裝標(biāo)準(zhǔn)上進行增配，“豪華”裝修所圖客群不同。
第三個選擇
趕不趕最后的限競房
此前兩年，石景山一直以限競房項目居多。在看盤期間，北京商報記者也注意到，號稱“石景山最后一個限競房”的禧悅學(xué)府已經(jīng)喊出了即將售罄的聲音。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，受限競房供應(yīng)影響，石景山新房價格一直處于5萬-6萬元的區(qū)間，從去年5月到今年4月合計平均價格約5.3萬元。再加上目前石景山二手房以“老破小”居多，價格更是不到5萬元。按照這種狀態(tài)，市場能否接受7萬元的定價還是未知數(shù)。
據(jù)了解，繼長安九里、長安云尚之后，該區(qū)域又一純商品房項目確立案名，項目叫中海天鉆。上述項目地塊在今年1月3日被中海競得，同期融創(chuàng)也在臨近區(qū)域拿了一塊不限價宅地，這些都預(yù)示著石景山即將迎來純商品房的“混戰(zhàn)”。
按照目前節(jié)奏，限競房或?qū)⒃谑吧絽^(qū)域成為“歷史”，這也給購房者一個選擇，是快步趕上限競房的末班車，還是選擇投入到純商品房的懷抱？
北京商報記者 盧揚 王寅浩 |
