作為國內(nèi)首家全私家泳池別墅,三亞悅榕莊如今淪落到了被底價(jià)出售的境地。5月25日,根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示,作為三亞悅榕莊的產(chǎn)權(quán)公司,海南三亞國賓館(以下簡稱“三亞國賓館”)有限責(zé)任公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓價(jià)格為16.49億元,同時包含14.61億元債權(quán)。對于轉(zhuǎn)讓原因,雖然業(yè)主方首旅集團(tuán)并未透露,但不可忽視的是,無法盈利是這家豪華酒店的現(xiàn)狀。而在疫情影響下,三亞悅榕莊只是海南眾多豪華酒店的一個縮影。
底價(jià)轉(zhuǎn)讓
5月25日,在三亞國賓館以16.49億元轉(zhuǎn)讓信息掛牌北京產(chǎn)權(quán)交易所之后,引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。據(jù)悉,北京首都旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司(以下簡稱“首旅集團(tuán)”)間接持有三亞國賓館99.67%股權(quán),而三亞國賓館為三亞悅榕莊的產(chǎn)權(quán)方。
天眼查信息顯示,目前海南三亞國賓館有限責(zé)任公司股權(quán)分別由華龍旅游實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、北京首旅置業(yè)集團(tuán)有限公司、海南首旅投資控股有限公司持有,持股比例分別為51%、 39%、10%,而這3家公司也均為首旅集團(tuán)控股企業(yè)。
公開資料顯示,海南三亞悅榕莊項(xiàng)目是2005年海南省重點(diǎn)項(xiàng)目之一,規(guī)劃占地約33萬平方米,2006年由首旅集團(tuán)總投資7.5億元建造,其中一期投資5億元,并引入知名酒店管理集團(tuán)悅榕莊集團(tuán)進(jìn)行管理。目前該酒店由21棟泳池別墅、16棟豪華泳池別墅、7棟泉浴泳池別墅、5棟雙臥式泳池別墅以及2處華麗的總統(tǒng)別墅區(qū)組成,同時酒店還提供專屬私家海灘和超大戶外泳池。據(jù)了解,該酒店最普通房型泳池別墅平均房價(jià)也超過2000元一晚。
對于此次轉(zhuǎn)讓,首旅集團(tuán)并未表示是何原因,而悅榕中國方面也表示,將與首旅集團(tuán)保持緊密聯(lián)系,待有進(jìn)一步消息后再告知大家。
不過,有接近首旅集團(tuán)的知情人士透露,目前首旅集團(tuán)方面所持有的三亞國賓館股權(quán)將被轉(zhuǎn)讓,而收購方為海南省政府。實(shí)際上,該交易已于去年開始洽談,而16億元的底價(jià)基本包含了該項(xiàng)目最早的建設(shè)成本和往年該物業(yè)的投入運(yùn)營成本。交易完成后,此前的投入成本則將被收回。同時,對于三亞悅榕莊是否將繼續(xù)管理,上述知情人士還透露,目前悅榕莊作為酒店管理方還在合作期內(nèi),預(yù)計(jì)將繼續(xù)運(yùn)營管理。
持續(xù)負(fù)債
刨去負(fù)債,如此低價(jià)格的轉(zhuǎn)讓在豪華酒店中并不算多。國內(nèi)首批頂級度假村三亞悅榕莊緣何以16億元的底價(jià)被轉(zhuǎn)讓?在華美顧問集團(tuán)首席知識官趙煥焱看來,究其原因,主要與酒店連續(xù)虧損導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)有關(guān)。
有酒店業(yè)內(nèi)人士坦言,雖然三亞悅榕莊作為國內(nèi)首家全私家泳池別墅度假村已經(jīng)運(yùn)營了十多年,不過該酒店近年來并不能盈利,且資產(chǎn)持續(xù)負(fù)債。值得注意的是,本次掛牌轉(zhuǎn)讓的14.61億元債權(quán)中,就包含14.48億元借款本金,此外1316.69萬元為截至去年5月31日前產(chǎn)生的利息。此外根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示,三亞國賓館2019年?duì)I業(yè)收入為3984.55萬元,但凈利潤虧損卻達(dá)9101.83萬元。
雖然有接近三亞悅榕莊的業(yè)內(nèi)人士透露,酒店本身經(jīng)營并不虧損,虧損的只是其連帶的物業(yè)板塊,不過最終連續(xù)的負(fù)債讓三亞悅榕莊成為了負(fù)資產(chǎn)。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示,該酒店目前資產(chǎn)為8.6億元,而負(fù)債高達(dá)15億元,其中所有者權(quán)益為負(fù)6.71億元。
今年以來,受疫情影響,三亞悅榕莊虧損還在持續(xù)擴(kuò)大,截至今年4月30日,該酒店?duì)I業(yè)收入為833萬元,而凈利潤則為虧損1879.82萬元。趙煥焱還表示,當(dāng)前疫情下酒店經(jīng)營持續(xù)虧損,此時轉(zhuǎn)讓該酒店,也可以幫助首旅集團(tuán)止損。
行業(yè)縮影
事實(shí)上,三亞悅榕莊的轉(zhuǎn)讓只是海南豪華酒店的一個縮影,疫情之下,低價(jià)轉(zhuǎn)讓的暗潮已經(jīng)開始涌動。一家三亞豪華酒店的相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言,今年突如其來的疫情讓海南很多酒店都備受沖擊,在此情況下,不少酒店已經(jīng)“入不敷出”,并開始尋求自救,而一些酒店業(yè)主方也遇到資金上的壓力,想要將酒店資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
此前,有業(yè)內(nèi)人士透露,包括三亞海棠灣、三亞灣均有部分酒店資產(chǎn)在尋求買家。不過以目前的形勢看,酒店資產(chǎn)溢價(jià)均有部分縮水。上述業(yè)內(nèi)人士還表示,由于不少酒店資產(chǎn)都是銀行抵押貸款,酒店需要通過經(jīng)營產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流以償還銀行貸款利息,今年由于疫情所致,酒店經(jīng)營舉步維艱,因此也對資產(chǎn)溢價(jià)產(chǎn)生了影響,不過大多數(shù)酒店還是希望能夠扛過疫情“寒冬”。
另有業(yè)內(nèi)人士表示,酒店資產(chǎn)被處置也是有多方面原因的,現(xiàn)如今地產(chǎn)模式走不通,而開發(fā)商又迫切需要現(xiàn)金流,不排除實(shí)力較弱的開發(fā)商被資金實(shí)力雄厚的企業(yè)“抄底”。
“雖然部分酒店產(chǎn)權(quán)或被轉(zhuǎn)讓,不過這并不影響酒店最終的經(jīng)營。”海南省旅游飯店業(yè)協(xié)會副秘書長王德余表示。王德余進(jìn)一步解釋,“由于連鎖酒店管理方與業(yè)主簽訂長期合同,因此酒店管理方還是要執(zhí)行到合同終止期。”
王德余還表示,隨著疫情的好轉(zhuǎn),目前海南的酒店業(yè)也正在逐漸恢復(fù),部分營業(yè)狀況較好的酒店入住率已經(jīng)超過50%,今年“五一”,一些高端酒店甚至還出現(xiàn)滿房。當(dāng)前鑒于國外疫情形勢嚴(yán)峻,出境游幾乎“停擺”,而隨著國內(nèi)會議市場的重啟,后續(xù)海南酒店市場會進(jìn)一步復(fù)蘇。
北京商報(bào)記者 肖瑋 王寅浩 |