上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，4月房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境繼續(xù)寬松，首套房貸利率連續(xù)5個(gè)月下調(diào)，住戶部門貸款余額同比增速小幅提高。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)警惕貸款余額同比增速過快上升導(dǎo)致住戶部門再度大幅加杠桿，建議加大對(duì)流入房地產(chǎn)的資金控制，并避免刺激購房需求的政策過快發(fā)布。

　　居民杠桿率上升

　　報(bào)告顯示，4月末，住戶部門貸款余額同比增長13.9%，增速比上月末高0.14個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，今年一季度全國居民購房杠桿率為32.1%，環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)；住戶部門杠桿率為57.7%，環(huán)比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，根據(jù)國際貨幣基金組織的報(bào)告，當(dāng)住戶部門杠桿率低于10％時(shí)，債務(wù)增加將有利于經(jīng)濟(jì)增長；當(dāng)住戶部門杠桿率高于30％時(shí)，中期經(jīng)濟(jì)增長將會(huì)受到影響；當(dāng)住戶部門杠桿率超過65％時(shí)，將會(huì)影響到金融穩(wěn)定。

　　“從歷史數(shù)據(jù)看，2007年至2008年，我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。隨著相關(guān)刺激政策的推出，住戶部門杠桿率快速上升，2013年一季度達(dá)到31%，首次突破30%，此后連續(xù)快速上升至今。”沈昕說。

　　蘇寧金融研究院的數(shù)據(jù)顯示，從1996年開始，我國的住戶部門杠桿率一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2008年到2016年，住戶部門杠桿率快速上升，從18%左右升至45%。2017年、2018年和2019年，住戶部門杠桿率分別為48.97%、52.1%和55.8%。

　　值得注意的是，2008年到2019年，11年間我國住戶部門杠桿率上升37.8個(gè)百分點(diǎn)，而美國同類指標(biāo)從20%左右上升到50%用了40年時(shí)間。

　　沈昕表示，居民購房杠桿率和房價(jià)指數(shù)也是有關(guān)聯(lián)的。從2015年一季度開始，居民購房杠桿率與房價(jià)指數(shù)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢(shì)，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，隨后房價(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見頂。從這個(gè)意義上說，房價(jià)變動(dòng)一般會(huì)滯后于居民購房杠桿率變動(dòng)。

　　房貸占居民家庭負(fù)債逾七成

　　央行此前發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告2019》顯示，我國住戶部門杠桿率與國際平均水平一致，低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均水平，但在新興市場經(jīng)濟(jì)體中處于較高水平。從變動(dòng)情況看，我國住戶部門杠桿率增幅也處于較高區(qū)間。

　　從城市看，2018年，8個(gè)省份住戶部門杠桿率超過全國水平，其中浙江為83.7%、上海為83.3%、北京為72.4%、廣東為70.6%、甘肅為70.1%。此外，重慶、福建和江西的住戶部門杠桿率也超過全國水平，分別為68.6%、65.8%和63.1%。

　　2015年至2018年，除新疆外，住戶部門貸款占本地區(qū)生產(chǎn)總值的比重呈上升趨勢(shì)，其中海南、上海、天津、浙江和廣東4年分別上升26.4個(gè)、21.5個(gè)、21.4個(gè)、20.8個(gè)和18.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，報(bào)告指出，應(yīng)堅(jiān)持從宏觀審慎視角防范住戶部門債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，多措并舉應(yīng)對(duì)部分地區(qū)住戶部門債務(wù)增速過快和部分低收入家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)過重問題。

　　央行近日發(fā)布的2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查顯示，目前我國城鎮(zhèn)居民家庭運(yùn)用杠桿現(xiàn)象較為普遍。受調(diào)查家庭中，有負(fù)債的家庭占比為56.5%。從負(fù)債用途看，房貸是家庭負(fù)債的基本構(gòu)成。有負(fù)債的居民家庭中，76.8%的家庭有住房貸款，戶均家庭住房貸款余額為38.9萬元，占家庭總負(fù)債的比重為75.9%。

　　值得注意的是，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。而美國住戶總體的住房擁有率為63.7%。

　　野村證券分析說，報(bào)告中部分家庭面臨的還債壓力值得警惕，例如按揭購買首套房的家庭面臨較高的還款壓力。

　　居民購房高杠桿影響消費(fèi)

　　“目前面臨的矛盾是，消費(fèi)增長開始放緩，社會(huì)零售總額增速下滑。”中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室原副主任楊偉民表示，造成上述問題的一個(gè)主要原因是居民購房高杠桿。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認(rèn)為，目前樓市對(duì)消費(fèi)和投資造成較嚴(yán)重的擠出效應(yīng)。他表示，當(dāng)房價(jià)水平較低時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動(dòng)效應(yīng)超過負(fù)向擠出效應(yīng)，而當(dāng)房價(jià)水平過高時(shí)，負(fù)向擠出效應(yīng)將超過正向拉動(dòng)效應(yīng)。

　　沈昕表示，考慮到近幾年我國住戶部門杠桿率已大幅上升，未來一段時(shí)間需警惕貸款余額同比增速過快上升導(dǎo)致住戶部門再度大幅加杠桿，目前來看刺激購房需求的政策還不宜過快發(fā)布。“從百城二手房價(jià)格來看，目前可能還未達(dá)到最低值；從同比漲幅絕對(duì)值來看，前兩輪房價(jià)調(diào)整均進(jìn)入負(fù)區(qū)間，但現(xiàn)在仍在正區(qū)間，說明本輪房價(jià)調(diào)整還不夠充分，還將繼續(xù)收窄”。