如何盤活農(nóng)村宅基地,既讓農(nóng)民得以就近進(jìn)城安置,也能讓資金“活”起來提高收入?近段時(shí)間,上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)給出了新方案——宅基地“股權(quán)化”。
上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)試點(diǎn)宅基地流轉(zhuǎn)“上樓+貨幣補(bǔ)償”方案,計(jì)劃陸續(xù)完成1000戶農(nóng)民相對(duì)集中居住的目標(biāo)。這部分補(bǔ)償資金村民既可以選擇直接領(lǐng)取,也可以選擇可參股投資項(xiàng)目。每股30萬元整,每戶能且僅能參與其中一股,保底收益率不低于5%。
每平方米1.71萬補(bǔ)償
近年來,上海奉賢在南橋等鎮(zhèn)試點(diǎn)宅基地流轉(zhuǎn),通過“上樓+貨幣補(bǔ)償”的方案將原本閑散、空置、破舊的宅基地盤活。
今年4月18日,南橋鎮(zhèn)第一批農(nóng)民相對(duì)集中居住項(xiàng)目簽約。
“提前一天村民就來排隊(duì)了”,南橋鎮(zhèn)規(guī)劃科科長何冰告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。在南橋,宅基地置換“上樓”實(shí)行先簽約先入股,先交鑰匙先選房的模式,村民為選到好方位連夜排隊(duì)。
南橋鎮(zhèn)全鎮(zhèn)有3700余戶,宅基地置換也有多種方式,包括置換上樓、平移規(guī)并、居住保留和貨幣化等方式,現(xiàn)階段計(jì)劃是先置換上樓1000戶。
據(jù)鎮(zhèn)上的調(diào)查,對(duì)政策的不了解、故土難離的感情、安置房小區(qū)未來生活上的高成本、子女教育等是一些村民對(duì)政策存疑的關(guān)鍵點(diǎn)。有村民就因?yàn)榧抑欣戏縿偡?,不愿意房子裝修完還沒住就置換。
怎么處理?比如有些老人不愿離開村子,村里通過籌集老年公寓給他們暫時(shí)過渡居?。蛔优雽W(xué)也可以劃片到新安置小區(qū)所在區(qū)域。
據(jù)何冰介紹,去年鎮(zhèn)里一共“上樓”328戶,今年區(qū)里給南橋鎮(zhèn)設(shè)立的目標(biāo)是“上樓”212戶。但他們計(jì)劃還要繼續(xù)做下去,現(xiàn)在建設(shè)的安置小區(qū)可以容納1000戶,待小區(qū)全部住滿后,還會(huì)再開新的安置區(qū)。
上海市政府印發(fā)的《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》指出,集中居住工作推進(jìn)中選擇“上樓”的村民,可按原有宅基地面積獲得面積大約180-200平方米不等的住房。據(jù)了解,南橋鎮(zhèn)一些村民的宅基地平均面積達(dá)250平方米。為此,多出的面積南橋鎮(zhèn)按照每平方米1.71萬元的水平給村民進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償。
股權(quán)可隨時(shí)退出
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到,每平方米1.71萬元的貨幣化補(bǔ)償有多種兌現(xiàn)方式。村民可以選擇直接領(lǐng)取資金,也可以選擇另一種方式——股權(quán)證。
近年來南橋鎮(zhèn)在全國率先推出了宅基地“股權(quán)化”的嘗試。即,南橋鎮(zhèn)農(nóng)民相對(duì)集中居住項(xiàng)目的簽約戶可參股投資項(xiàng)目,每股30萬元整,每戶能且僅能參與其中一股。保底收益率不低于5%。
據(jù)了解,首個(gè)投資標(biāo)的項(xiàng)目是一處由鎮(zhèn)屬企業(yè)江海置業(yè)公司開發(fā)的沿街商鋪,大約700余平方米,分成70股。5月14日,記者走訪該沿街商鋪,發(fā)現(xiàn)其已經(jīng)在裝修,并張貼標(biāo)識(shí)計(jì)劃將一層建設(shè)為菜場。
在南橋鎮(zhèn)靈芝村,有村民也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,有意愿參與下一批的股權(quán)化項(xiàng)目。他家宅基地上老房子租出去一年能掙3萬左右,參與“上樓+貨幣補(bǔ)償”方案能置換出兩套新房和30萬的股權(quán)。
值得注意的是,這部分股權(quán)在進(jìn)入和退出機(jī)制上都是自由的。如果村民后期需要退出,可隨時(shí)申請取出這部分資金,但是資產(chǎn)的增值部分不算在內(nèi)。
為何會(huì)將每股設(shè)定為30萬?
何冰告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,現(xiàn)在村民住進(jìn)安置小區(qū)后,物業(yè)、買菜等生活成本有所增加,但由于農(nóng)用地還在,他們享受的依舊是千余元的“農(nóng)保”(即:上海農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn))。這樣測算下來若要保證村民原有生活水平需要增加每年15000元左右的生活保障,所以30萬的股本乘上5%的收益率,一年就可以給他們帶來15000元的收入。
如果投資項(xiàng)目收益低于5%誰來兜底?
何冰表示,若是村民個(gè)人投資,收益只有租金這一部分,但是對(duì)于政府和集體來說,收益來源是多樣化的,這部分店鋪由于注冊在園區(qū),政府和集體既有租金收入也有稅收。因而年回報(bào)率可以達(dá)到5%。若還是不足5%,鎮(zhèn)上成立了南悅鄉(xiāng)村發(fā)展有限公司,是一家專門用來運(yùn)作宅基地股權(quán)化的公司,它們會(huì)對(duì)差額部分進(jìn)行貼補(bǔ)。
“三園一總部”拉動(dòng)2000余萬元稅收
不僅是讓村民手里的貨幣通過入股的方式“活”起來,南橋鎮(zhèn)還在全國首創(chuàng)“三園一總部”的模式,盤活閑置宅基地。
“三園一總部”指的是:一個(gè)庭園一個(gè)總部,一個(gè)公園一個(gè)總部,一個(gè)莊園一個(gè)總部。其中,“三園”由農(nóng)村“三塊地”構(gòu)成,如修繕后的宅基地、建設(shè)后的農(nóng)村公園、改造后的農(nóng)村莊園。
從2016年開始制定政策到現(xiàn)在,南橋鎮(zhèn)六墩村已經(jīng)有58戶農(nóng)戶宅基地作為試點(diǎn)通過“三園一總部”的模式進(jìn)行改造。先期5戶農(nóng)宅已就地重建,成為5家企業(yè)的企業(yè)總部。
據(jù)了解,在六墩村,一戶宅基地每年租金收入為3萬元左右,鎮(zhèn)政府以9萬元左右的租金將閑置的宅基地租下來,引進(jìn)企業(yè)入駐。
一戶宅基地可以注冊一家實(shí)體企業(yè),要求每年繳稅超過100萬,此外還可以虛擬注冊5家企業(yè)。據(jù)了解,去年南橋鎮(zhèn)“三園一總部”的稅收達(dá)到了2000多萬。
對(duì)于企業(yè)來說,只要年繳稅超過100萬元,就可以免去租金。為了留住這些優(yōu)質(zhì)人才,南橋鎮(zhèn)還幫助解決人才公寓、子女就學(xué)問題。對(duì)于這部分稅收,區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)“顆粒歸倉”,全部返還給村集體。對(duì)于村民,選擇流轉(zhuǎn)出租,200平方米的一戶一年約有8-10萬左右流轉(zhuǎn)租金。 |