□本報記者 董添

　　樓市逐漸恢復(fù)，房企加快供貨，百強(qiáng)房企銷售情況好于預(yù)期。今年前4個月，中國恒大、碧桂園銷售額均超過2000億元，萬科、保利發(fā)展銷售額在1000億元-2000億元之間。融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)、綠地控股、龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)、華潤置地、招商蛇口、新城控股在500億元-1000億元之間。銷售額超過百億元的房企達(dá)到61家。

　　不少中小房企業(yè)績下滑明顯。特別是在頭部房企打折促銷的情況下，中小房企打造“小而美”高品質(zhì)產(chǎn)品獲得高溢價的策略面臨考驗。

　　銷售逐步恢復(fù)

　　克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企4月實現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，環(huán)比上升17.2%，同比轉(zhuǎn)正。1-4月，TOP100房企全口徑銷售業(yè)績同比下降14.5%，但降幅自3月以來繼續(xù)收窄。企業(yè)銷售逐步恢復(fù)正常。

　　在39家監(jiān)測房企中，29家房企4月業(yè)績環(huán)比提升，近半數(shù)房企同比增長。TOP30房企中，16家房企實現(xiàn)銷售規(guī)模增長。頭部房企銷售顯著強(qiáng)于其他梯隊。具體來看，TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30和TOP31-100房企4月全口徑銷售金額增速分別為0.5%、3.2%、-17.5%和2.0%。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，前4個月，中國恒大、碧桂園銷售額均超過2000億元，萬科、保利發(fā)展銷售金額在1000億元-2000億元。融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)、綠地控股、龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)、華潤置地、招商蛇口、新城控股在500億元-1000億元。銷售額超過百億元的房企達(dá)到61家。

　　部分龍頭房企通過促銷，銷售額實現(xiàn)較大幅度增長。中國恒大近日披露的4月份運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)實現(xiàn)銷售金額652.1億元，同比增長11.6%；銷售面積為713萬平方米，同比增長28.5%；銷售回款646.5億元，同比增長70.8%，均創(chuàng)同期歷史新高。1-4月份，中國恒大累計實現(xiàn)銷售2125.7億元，同比增長19.4%；累計實現(xiàn)銷售面積2371.1萬平方米，同比增長43%；累計實現(xiàn)回款1782億元，同比增長60.8%，接近公司去年上半年1874億元的回款總額。

　　中國恒大指出，面對疫情對行業(yè)帶來的不利影響，公司第一時間實施全面網(wǎng)上銷售。同時，公司自2月起陸續(xù)推出一系列讓利促銷活動，提速搶跑，吸引了大量客戶認(rèn)購，保證了公司疫情期間合約銷售金額實現(xiàn)增長，同時保障了公司的現(xiàn)金流。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“網(wǎng)上賣房”模式有助于推動銷售增長。隨著前期的網(wǎng)上認(rèn)籌陸續(xù)轉(zhuǎn)化為銷售，不少房企4月和5月的銷售得到保障。此外，全國多數(shù)地區(qū)于4月陸續(xù)開放了售樓處，前期因疫情而推遲的購房需求得以釋放，商品房銷售逐步恢復(fù)正常。“五一”期間，北京、上海等多地出現(xiàn)看房熱，銷售較前期回暖明顯。整體看，南方地區(qū)樓市復(fù)蘇進(jìn)度快于北方地區(qū)。

　　中小房企壓力漸顯

　　部分房企業(yè)績下滑明顯，分化進(jìn)一步加劇。在TOP30房企中，14家銷售出現(xiàn)負(fù)增長，且4家房企增速低于-25%。同時，百強(qiáng)房企門檻降至32.7億元，中小房企銷售情況不容樂觀。

　　一些中小房企銷售本身就面臨困境，受線下售樓處停擺等因素影響，壓力進(jìn)一步加大。而線上銷售方面，中小房企不具備大型房企的品牌優(yōu)勢和折扣力度，線上拓展不力。同時，待售房源有限，周轉(zhuǎn)率較低，導(dǎo)致回款不足，進(jìn)一步影響現(xiàn)金流及后續(xù)拿地情況，導(dǎo)致規(guī)模進(jìn)一步收縮。

　　有中小房企負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示，頭部房企走的是高周轉(zhuǎn)路線，通過打折的方式提高周轉(zhuǎn)率。中小房企實行的基本是“小而美”策略，通過高品質(zhì)帶來高溢價。中小房企銷售單價通常比大型房企更高，一味效仿大型房企打折促銷的方式會受到較大損害。

　　諸葛找房分析指出，頭部房企融資、抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，中小房企受資金壓力運(yùn)轉(zhuǎn)較難。隨著市場好轉(zhuǎn)，中小房企的壓力會得到一定緩解，但分化將持續(xù)，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱是趨勢。

　　半年報預(yù)喜率低

　　從目前情況看，2020年一季度房企的凈利潤基本都受到一定影響，業(yè)績增長的房企多得益于前期項目結(jié)轉(zhuǎn)。

　　從已披露半年度業(yè)績預(yù)告的房企看整體不樂觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，15家A股房企披露2020年半年度業(yè)績預(yù)告，3家為不確定，2家扭虧，4家虧損，3家預(yù)減，3家預(yù)增，預(yù)喜率僅為20%。

　　深深房A、冠城大通、香江控股、光明地產(chǎn)、鳳凰股份等房企在半年度業(yè)績預(yù)告中均提到了疫情影響。

　　以深深房A為例，公司預(yù)計2020年1-6月份實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為8000萬元至12000萬元，同比下降75.99%至63.98%。對于業(yè)績變動的主要原因，公司表示，受新冠肺炎疫情影響，公司房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)同比減少。

　　相關(guān)公司多舉措積極應(yīng)對疫情影響。以香江控股為例，公司在半年度業(yè)績預(yù)告中指出，根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及受境外新冠肺炎疫情的影響，公司生產(chǎn)及經(jīng)營情況受到一定影響。公司將密切關(guān)注新冠肺炎疫情發(fā)展情況，積極根據(jù)其對公司財務(wù)狀況、經(jīng)營成果以及項目進(jìn)度等多方面的影響，實時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營安排。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，國內(nèi)疫情防控形勢向好，復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，3月份市場數(shù)據(jù)有所恢復(fù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增長1.1%，房屋新開工面積降幅收窄至10.5%，商品房銷售面積降幅收窄至14.1%。隨著房企對銷售回款把控力度增大，3月以后的銷售情況逐步回暖，結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績在二季度后將逐步釋放。