本報(bào)記者 曹政

　　每平方米8000多塊錢(qián)？這種價(jià)格大幅低于市場(chǎng)行情的新房正在北京東南五環(huán)外叫賣(mài)。連日來(lái)，“特價(jià)房”“不限購(gòu)”“精裝修”等吸睛的廣告語(yǔ)在網(wǎng)絡(luò)上和銷(xiāo)售人員的口中傳播。這樣的便宜房到底是真是假？記者連續(xù)多日進(jìn)行了調(diào)查。

　　特價(jià)房建在工業(yè)用地上

　　“只有兩套‘五一特惠房’，每平方米只有8990元，現(xiàn)在已經(jīng)訂出去了一套！”在“上東國(guó)際（又名‘上東區(qū)’）”樓盤(pán)的售樓處里，銷(xiāo)售人員小張苦口婆心勸著購(gòu)房人趕快交訂金。

　　“上東國(guó)際”位于亦莊經(jīng)海路與科創(chuàng)十六街交匯處，但售樓處卻在6公里外的馬駒橋。從位置上看，這個(gè)樓盤(pán)有些賣(mài)點(diǎn)：距地鐵站幾百米，樓下就是通明湖公園，精裝修、連冰箱等家電都有……但為何這種房子只賣(mài)8990元？小張介紹，這只是特惠價(jià)，其他房源均價(jià)是1.05萬(wàn)到1.35萬(wàn)元之間。但這個(gè)價(jià)格至多是同區(qū)域商品房的三分之一。

　　記者注意到，與商品房開(kāi)盤(pán)所需的“五證”不同，上東國(guó)際僅亮出“四證”：土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，獨(dú)缺預(yù)售許可證。

　　這“四證”標(biāo)注的土地性質(zhì)均為工業(yè)用地，期限為2010年至2060年。住宅建在居住用地上，土地期限一般是70年；而“上東國(guó)際”雖然佯裝成樓盤(pán)，但其性質(zhì)類(lèi)似于廠房。這也正是其沒(méi)有預(yù)售證的根源所在。

　　售樓處的沙盤(pán)上雖然矗立著五棟高樓，但實(shí)際銷(xiāo)售的僅有靠北的兩棟，有一棟已售罄，另一棟更大體量的樓在售，共計(jì)數(shù)百套房源。不同尋常的是，小張把另外三棟稱(chēng)為“食堂”“辦公樓”“科研樓”。

　　記者注意到，沙盤(pán)上在售的這棟樓與普通住宅外觀完全不同，更像工業(yè)用房，但兩套樣板間則完全按照住宅布置，衛(wèi)生間、廚房、臥室一應(yīng)俱全。

　　無(wú)單獨(dú)房本僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)

　　這5棟樓的沙盤(pán)圖片，也出現(xiàn)在了行業(yè)媒體北極星電力網(wǎng)上。網(wǎng)站披露，這里是北京華東電氣公司的“綠色”開(kāi)關(guān)設(shè)備產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目，分為四期建設(shè)。眼下對(duì)外銷(xiāo)售的這棟正是計(jì)劃今年建設(shè)的四期工程、即1號(hào)廠房；而已經(jīng)售罄的另一棟，則被稱(chēng)為綜合樓，與剩余3棟一樣屬于前三期工程。

　　記者前往項(xiàng)目所在地探訪，發(fā)現(xiàn)被圍擋的工地內(nèi)，已有4棟樓主體結(jié)構(gòu)亮相。透過(guò)門(mén)縫觀察，沙盤(pán)上在售的那棟樓還不見(jiàn)蹤影，現(xiàn)場(chǎng)雜草叢生。“這棟樓計(jì)劃6月開(kāi)工，明年4月交付。”小張道出了一個(gè)讓人難以置信的極短工期。

　　根據(jù)北京現(xiàn)行規(guī)定，工業(yè)用地禁建住宅。正因?yàn)槿绱耍?ldquo;上東國(guó)際”購(gòu)房人無(wú)法貸款，更無(wú)法與普通住宅一樣獲得房本，購(gòu)房人甚至見(jiàn)不到房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而是會(huì)簽下一份“以租代售”的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

　　這份轉(zhuǎn)讓合同范本上寫(xiě)著：甲方（中房樂(lè)居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）與項(xiàng)目土地方北京華東電氣股份有限公司及北京華東科創(chuàng)公司簽訂了《合作框架協(xié)議書(shū)》，具有本項(xiàng)目合法的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及銷(xiāo)售權(quán)。

　　“四證”與合同都明確，土地使用年限到2060年屆滿(mǎn)。根據(jù)約定，年限屆滿(mǎn)后，該房屋使用權(quán)仍歸購(gòu)房人所有，如遇市政拆遷，房屋拆遷補(bǔ)償款也歸購(gòu)房人所有。但小張補(bǔ)充道：“這個(gè)房子一棟樓有一個(gè)大房本，無(wú)法給每戶(hù)分割房本。”

　　警惕以租代售高風(fēng)險(xiǎn)

　　無(wú)房本、土地年限僅剩40年、無(wú)法貸款，依然沒(méi)能阻擋購(gòu)房人的腳步。記者在售樓處停留時(shí)，就見(jiàn)到一位老人前來(lái)付訂金。

　　為了打消潛在買(mǎi)家的顧慮，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，雖然無(wú)法貸款，購(gòu)房人也可以“分期付”，簽合同時(shí)只需支付50%房款，之后到房屋交付時(shí)再分三次把剩余房款補(bǔ)齊。

　　更誘人的是，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)提供返租服務(wù)。以均價(jià)8990元的49平方米特價(jià)房為例，交房后，開(kāi)發(fā)商直接把房子承租過(guò)來(lái)，然后每月支付4000元的房租；房子的注冊(cè)地址也能出租，每年租金1.5萬(wàn)元。這樣一來(lái)，購(gòu)房人每年可以到手6.3萬(wàn)元。即便房租不漲，總價(jià)不到45萬(wàn)元的房子，7年時(shí)間就可回本。

　　但這樣的高收益背后暗藏重重風(fēng)險(xiǎn)，其中最大的風(fēng)險(xiǎn)就是以租代售的合法性。面對(duì)自己產(chǎn)業(yè)基地的房子以住宅名義對(duì)外出租出售的情況，北京華東電氣股份有限公司相關(guān)人士予以否認(rèn)，“這是我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，驗(yàn)收后將投入使用”。

　　工地北側(cè)大門(mén)外也貼著一份落款為北京華東電氣股份公司的公告。公告稱(chēng)，該項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)為非住宅，不可以住宅方式出租出售；水電氣熱價(jià)格不能享受住宅標(biāo)準(zhǔn)；不允許分割銷(xiāo)售；如發(fā)生購(gòu)買(mǎi)租賃行為，由購(gòu)買(mǎi)人、租賃人承擔(dān)一切責(zé)任。

　　但小張代表的銷(xiāo)售方卻堅(jiān)稱(chēng)：“這塊地是華東電氣的，但房子是中房樂(lè)居公司投資的。”他拿出的“四證”清楚寫(xiě)著華東電氣的名字。對(duì)于項(xiàng)目的土地證、規(guī)劃證為何出現(xiàn)在上東國(guó)際售樓處，華東電氣一方則表示“不清楚”。令人疑惑的是，倘若真的“不清楚”，為何上東國(guó)際售樓處恰巧位于一處名為華東森源的廠區(qū)里？天眼查信息顯示，北京華東森源75%的股份就掌握在華東電氣手中。

　　“以租代售的交易，資金安全和產(chǎn)權(quán)都很難與普通商品房一樣受到法律保護(hù)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“工改住”項(xiàng)目房?jī)r(jià)低，但因?yàn)槟玫爻杀緲O低，開(kāi)發(fā)企業(yè)還是能獲益豐厚。這類(lèi)項(xiàng)目在無(wú)法出售產(chǎn)權(quán)的情況下，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的方式變相銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)高，隨時(shí)可能被政府部門(mén)叫停。