一朋友發(fā)微博說自己近日在深圳買房的經(jīng)歷:下午去看房,進了屋,發(fā)現(xiàn)另一撥客戶也在里面。于是我決定速戰(zhàn)速決,簡單看了一圈,就跟中介說,這房子我要了,結果中介說,不好意思,那邊的人已經(jīng)下單了——一個巨浪,心里拔涼拔涼的。
就是這么快,眨眼的功夫,看中的房源被搶購,這不是記者近期聽聞的第一例。
正當人們把深圳房價近期交易量活躍的原因歸咎于房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸、小微企業(yè)貼息時,深圳五部門調查結論已出爐:目前深圳市區(qū)兩級貸款貼息項目均未進入資金發(fā)放階段,不存在網(wǎng)傳貸款貼息資金進入房市的情形。與此同時,對于市場傳言深圳房價暴漲,深圳市住建局負責人也已辟謠:今年一季度深圳新房價格上漲1.0%,二手房價格上漲2.8%,房價總體平穩(wěn)、略有上升。個別自媒體基于掛牌價得出一季度二手房價格大幅上漲9.7%的結論,與事實嚴重不符,不排除個別中介機構和人員惡炒深圳房價。
拋開惡炒深圳房價因素,3月以來,深圳樓市回暖,成交量上升卻是事實。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(以下簡稱“深房中協(xié)”)統(tǒng)計的最近一周(4月13~19日)深圳住宅成交數(shù)據(jù)來看,一手住宅周成交量811套,環(huán)比下降4.7%,周成交面積7.6萬平方米,環(huán)比下降1.3%。但二手住宅周成交量1765套,環(huán)比上漲高達37.7%,周成交面積11.1萬平方米,環(huán)比上漲36%。二手房住宅開單量連續(xù)8周持續(xù)上漲,較8周前上漲132.8%。住宅依舊是二手房交易的主流類型,占成交總量的90%。
深圳的購房需求從來就很龐大,疫情不過是短暫壓制了需求。疫情期間,到底誰在戴著口罩急切地在深圳買房?證券時報記者采訪數(shù)位業(yè)內人士總結,主要是三類人。
新剛需越來越多
一線城市無論是創(chuàng)業(yè)還是就業(yè),機會更多,發(fā)展前景更大,對年輕人吸引力大,這是毋庸置疑的。深圳外來流動人口多,剛需族群越來越龐大,其中不乏實力強勁的年輕人。
一位同行講述了他的驚訝。聽說深圳豪宅不好買,大學老同學委托資深的他幫表外甥選房子。同行一了解,嚇一跳,要買房的年輕人剛畢業(yè)沒多久,來深圳時間不長,竟然要買1500萬以內的房子,還是首次置業(yè)!而在咨詢這位同行之前,這位表外甥,在這段不長的時間里幾乎看遍了深圳在銷、將銷的大部分前海、福田豪宅。目前相中未開盤的新世紀臨海攬山和華潤城4期,更多豪宅并不看在眼里。
當然,有這樣實力的新剛需們不多見,錢多的搶豪宅,錢少的秒舊房,只要有機會,搶奪深圳房源的新置業(yè)者們從來不缺。前日,記者的一朋友電話咨詢買房意見,聲音十萬火急:“深圳南山區(qū),二十多年樓齡的老統(tǒng)建樓,三十多平方米,樓梯房,50年產(chǎn)權,單價5萬出頭,離地鐵口僅500米。”對方告知,業(yè)主有很多房產(chǎn),疫情影響,需要資金,低價套現(xiàn)的。自家親戚剛來深,想在市中心買套自住房,錢不多,這個總價不高。最后還不忘一句:“房子很老很舊,但戶型很好很實用。” 這是上午十點多的對話,中午十二點,朋友微信回復:“沒了,別人搶了,定金都付了。”就是這么快,連糾結的時間都沒有。對于自己的猶豫,朋友后悔半天,最后給記者留言:“幫我找找,還有沒有其他房源?”
換房改善需求也很旺盛
換房改善的需求不會因為疫情而壓縮。春季是往年學區(qū)房銷售熱期,受疫情影響,今年春節(jié)后看房的節(jié)奏慢了。隨著復工復產(chǎn)的推進,3月開始,各地產(chǎn)中介的門檻再次熱鬧起來。
2月底開始看房,3月初簽合同,翁小姐置換學區(qū)房非常神速:“即便這樣,現(xiàn)在還無法裝修,看來9月開學前是搬不進去了。”為了給即將上小學的孩子謀得好學位,年前,翁小姐就已經(jīng)開始了解深圳福田名校百花小學附近的房源。優(yōu)質的學位房從不掉價,翁小姐了解到,百花小區(qū)即便是很破舊的二手房,單價也高達10萬左右,比同區(qū)其他新房還高一兩萬。算了一筆賬,一家老小,最起碼得需要個兩房。為了湊首付,翁小姐年前先賣掉了自家在坂田的一套房子,準備年后敲定百花附近的學區(qū)房。疫情暴發(fā)后,看房的節(jié)奏放緩,但翁小姐從未減少和地產(chǎn)中介在線上的交流,邊關注疫情進展,邊了解最近放盤。隨著疫情控制效果明顯,翁小姐2月底就迫不及待地看了幾處剛放出的房子,一周不到,敲定了其中一套八十多平方米的房子。“我看的那套房子,幾個客戶都在考慮。看房的時候,還有兩個中介人員帶客戶看。盡管戶型不是很滿意,但為了孩子上學,放出的學位房有限,我們很快就簽合同了。”
有同行透露,還有資深的購房人士也在積極置換優(yōu)質房源。一位外派來深圳工作十余年,手上約三十余套房的香港人,把在福田和羅湖的房源陸續(xù)出手,打算全部置換成少量有學位的優(yōu)質房源。還有實體企業(yè)高管近期行情不好,賣了自己6套房源置換成深圳灣悅府。“與其打散放在市場,不如選一個優(yōu)質的標的統(tǒng)一放。這樣更保值,接下來的行情,我們也預計不準,不知道會蕭條多久。”
豪宅客搶盤不手軟
疫情期間,大部分行業(yè)都面臨著前所未有的生存危機,壓力空前,深圳個別幾千萬的豪宅動輒秒光卻也是事實。深圳是全國民營經(jīng)濟最發(fā)達的城市,土地面積少,落戶門檻低,新增人口遠比京滬多,這些都是深圳房價堅挺的強有力支撐。
業(yè)內總結,深圳的豪宅有幾個特點。第一,深圳豪宅更剛需化,120~200平方米的面積自帶地鐵、頂級名校。這樣,有需求的客戶會多。第二,公寓引領了深圳頂級豪宅的發(fā)展,降低了購房資格要求。全國、全球富豪都可以來深圳買買買。第三,深圳豪宅的價格標桿是香港。香港的中環(huán)、香港的半山、香港的淺水灣,一套apartment式的豪宅也都是以億計價。這些得天獨厚的特點,導致深圳豪宅市場的抗性小、客戶多,豪宅變剛需。
此外,深圳的豪宅,還有很好的融資屬性,無論住宅還是公寓,都能用上不錯的杠桿。以杠桿投資深圳豪宅,已經(jīng)讓一批中產(chǎn)變成了富豪本身了。深圳豪宅動輒一年漲個幾百萬,上千萬。甚至還能貢獻出幾億增幅。比如,香蜜湖的學位房,一年拉漲個兩三百萬;華僑城的別墅,早年6000萬入手的買家4個億套現(xiàn)。香蜜湖、后海、深圳灣、寶中等以萬計的高級白領躋身富裕。造富效應,吸引更多的富豪入場。
火熱行情存在很大變數(shù)
深房中協(xié)認為,目前深圳樓市的確存在局部片區(qū),局部樓盤被“熱炒”的現(xiàn)象,并且在“熱炒”的背后,存在部分投資公司、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個利益方組成的機構化炒房團隊利益鏈,在助推此輪樓市“虛火”。
根據(jù)深房中協(xié)中介標準指數(shù)顯示,隨著行業(yè)復工復產(chǎn)的推進,3月份樓市成交量雖然有了一定程度的恢復,但區(qū)域間分化態(tài)勢明顯,成交集中的區(qū)域也主要集中在具有優(yōu)質地理位置和優(yōu)質學區(qū)資源的片區(qū)內。但總體而言,一季度成交量并沒有因為熱炒行為,而造成上述熱點片區(qū)內網(wǎng)簽量(成交量)的明顯大幅上漲。此外,樓市的“虛火”并沒有給行業(yè)帶來明顯的效能提振,通過深房中協(xié)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,行業(yè)近期的實際生存狀況并不易,一季度行業(yè)人均網(wǎng)簽0.30套,環(huán)比2019年四季度下降49%,同比2019年一季度下降9%,同比、環(huán)比都呈下降態(tài)勢。因此,實際成交情況與樓市表面火熱的感官體驗并不一致,說明了分化語境下的這一波市場行情并不具有全市代表性。
此外,深房中協(xié)根據(jù)調研與分析,認為現(xiàn)階段的樓市行情,主要是因疫情期間和節(jié)前積壓的需求,在3月份集中得到了釋放,疊加效應較明顯。同時,此前部分“熱炒”的行為在一定程度上也帶動了市場節(jié)奏,綜合作用下,才導致了3月份行情在表面上顯得“過熱”。但鑒于未來我國經(jīng)濟的下行已成大概率事件,基本面的疲軟,尚不足以為購房者提供更高、更穩(wěn)定的收入來源,勢必會傳導影響到樓市未來的預期。同時,現(xiàn)階段的市場行情,在一定程度也透支了二季度,甚至是下半年的需求。從長遠看,當下的樓市行情能否一直延續(xù)下去,仍存在較大變數(shù)。(記者 若冰) |