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5年期LPR創(chuàng)紀(jì)錄下調(diào) 百萬(wàn)房貸每月少還59元

時(shí)間:2020-04-21  來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-北京商報(bào) 孟凡霞 馬嫡  作者:陽(yáng)湖網(wǎng)

 4月20日,央行公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)顯示,1年期LPR為3.85%,較此前的4.05%下調(diào)20個(gè)基點(diǎn),5年期以上LPR為4.65%,較上次的4.75%調(diào)降10個(gè)基點(diǎn)。本次兩種期限LPR的下調(diào)是自去年8月LPR改革以來(lái)降息幅度最大的一次。具體到個(gè)人房貸方面,據(jù)北京商報(bào)記者測(cè)算,5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后,以北京首套房商貸100萬(wàn)元、期限25年為例,百萬(wàn)房貸利息總額較此前少還1.77萬(wàn)元,月供每月少還58.99元。

  LPR迎最大降幅

  從過(guò)去經(jīng)驗(yàn)上看,“逆回購(gòu)利率-MLF(中期借貸便利)利率-LPR”同步調(diào)降則完成一次完整的降息過(guò)程,逆回購(gòu)利率和MLF利率曾在3月30日及4月15日分別調(diào)降20個(gè)基點(diǎn),因此4月20日,1年期LPR報(bào)價(jià)較上期下降20個(gè)基點(diǎn),也符合市場(chǎng)預(yù)期。

  對(duì)于1年期LPR的同步調(diào)降,中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬指出,這表明了從政策利率向貸款市場(chǎng)利率傳導(dǎo)機(jī)制的暢通。這次LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn),是自去年8月LPR改革以來(lái),降息幅度最大的一次,有利于進(jìn)一步降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

  值得關(guān)注的是,4月20日公布的5年期以上LPR為4.65%,較上次的4.75%調(diào)降10個(gè)基點(diǎn)。因5年期以上貸款大部分是房貸,此次利率下調(diào)頗受市場(chǎng)關(guān)注。在分析人士看來(lái),降息意味著金融政策取向是穩(wěn)樓市,刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì),但僅下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)與1年期LPR下調(diào)幅度呈現(xiàn)出非對(duì)稱(chēng)下降,也釋放出房地產(chǎn)調(diào)控不放松的信號(hào)。

  4月17日,中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議,會(huì)議作出“降準(zhǔn)、降息”的明確表述并對(duì)接下來(lái)的貨幣政策定調(diào)。會(huì)議表示,穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度,運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段,保持流動(dòng)性合理充裕,引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率下行,把資金用到支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)上。

  另外,中共中央政治局會(huì)議提出“降息”的同時(shí),還明確強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。在分析人士看來(lái),這表示,房地產(chǎn)要發(fā)揮穩(wěn)定器作用??紤]到“房住不炒”的紅線,預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行大放水,但同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到我國(guó)各地的情形不一,需要因城施策。

  百萬(wàn)貸款月供少59元

  根據(jù)央行此前公告,自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。這就意味著,最終實(shí)際房貸利率取決于LPR與加點(diǎn)共同變化的結(jié)果。具體就北京而言,目前銀行執(zhí)行的是首套房商貸利率為L(zhǎng)PR加55個(gè)基點(diǎn),二套房商貸加105個(gè)基點(diǎn)。此次5年期以上LPR降息10個(gè)基點(diǎn),具體到個(gè)人房貸會(huì)有哪些變化?

  以北京首套房商貸100萬(wàn)元、期限25年、還款方式為等額本息為例,5年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.65%后,商貸利率為5.2%,百萬(wàn)房貸利息總額為78.89萬(wàn)元,較此前的80.66萬(wàn)元少還1.77萬(wàn)元,每月應(yīng)還5963.02元,月供較此前的6022.01元每月少還58.99元。

  而對(duì)于存量房貸而言,按照安排,2020年3月1日起推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。參考LPR定價(jià)的轉(zhuǎn)換方式需重新約定重定價(jià)周期(一般為一年)和重定價(jià)日。

  假如A的重定價(jià)周期為1年,重定價(jià)日為5月1日(A已辦理了轉(zhuǎn)換),那么2020年5月1日-2021年4月31日,A的房貸將根據(jù)2020年4月LPR重新來(lái)計(jì)算利率,這一利率水平在這一期間保持不變。在分析人士看來(lái),目前LPR下行空間已打開(kāi),存量房貸利率下降趨勢(shì)也可以期待。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,降息會(huì)導(dǎo)致資金成本降低,真實(shí)購(gòu)房者的購(gòu)房成本降低,有助于這部分群體入市。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),4月20日的降息只是開(kāi)始。

  對(duì)于本次LPR下調(diào)對(duì)于樓市的影響,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次下調(diào)刺激購(gòu)房需求釋放,近期各地預(yù)售證的發(fā)放節(jié)奏加快,銀行貸款也比較積極,配合此次月供壓力減少的效應(yīng),購(gòu)房需求有望積極釋放,進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)成交量的上升。

  另外,嚴(yán)躍進(jìn)還提出,需要注意一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。近期商業(yè)銀行貸款相對(duì)積極,但更偏好投向房地產(chǎn)。容易出現(xiàn)一些小額貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn),或者經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的現(xiàn)象,所以預(yù)計(jì)后續(xù)嚴(yán)查違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)將成為可能。換而言之,近期購(gòu)房者在獲得此類(lèi)低成本貸款的時(shí)候,一定要注意資金的合規(guī)性。尤其是1年期LPR利率為3.85%,已經(jīng)屬于比較低的水平,這個(gè)時(shí)候要嚴(yán)禁通過(guò)獲得此類(lèi)1年期短期貸款來(lái)支付購(gòu)房首付款的做法。

  降息、降準(zhǔn)迎來(lái)政策兌現(xiàn)期

  3月下旬以來(lái),央行貨幣政策進(jìn)入了加大逆周期調(diào)節(jié)力度階段,在中共中央政治局會(huì)議之后,降息、降準(zhǔn)等政策工具有望迎來(lái)兌現(xiàn)期。溫彬表示,下階段降準(zhǔn)和降息仍有空間和必要,隨著通脹繼續(xù)回落,政策利率還有進(jìn)一步下調(diào)的空間,存款基準(zhǔn)利率也需適時(shí)適度下調(diào),帶動(dòng)LPR報(bào)價(jià)中銀行點(diǎn)差部分收窄,繼續(xù)釋放LPR改革潛力,切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

  中信證券首席FICC分析師明明認(rèn)為,降息需要從政策利率、LPR和存款基準(zhǔn)利率三個(gè)層面關(guān)注,三個(gè)層面的相互聯(lián)系和制約是判斷降息路徑的重要依靠。中共中央政治局會(huì)議之后,根據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)判斷,政策利率可能率先迎來(lái)調(diào)降,OMO(公開(kāi)市場(chǎng)操作)利率和1年期MLF利率可能在下個(gè)月之前出現(xiàn)10個(gè)基點(diǎn)或以上的調(diào)降,預(yù)計(jì)反映在5月的LPR??紤]到近期政策利率下調(diào)較快,且銀行負(fù)債成本對(duì)于LPR的制約已經(jīng)廣泛討論,下調(diào)存款基準(zhǔn)利率的概率進(jìn)一步增大。

  全年來(lái)看,中信證券研報(bào)進(jìn)一步提出,中共中央政治局會(huì)議進(jìn)一步明確了具體的政策工具,即“降準(zhǔn)”和“降息”,預(yù)計(jì)2020年二季度和三季度分別降準(zhǔn)50個(gè)基點(diǎn),預(yù)計(jì)到年底一年期LPR報(bào)價(jià)有望下調(diào)至3.6%-3.7%左右。

  北京商報(bào)記者 孟凡霞 馬嫡

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