在全國(guó)多地樓市成交逐漸恢復(fù)之際,北京一季度以來(lái)的新房及二手房市場(chǎng)也逐漸恢復(fù)了節(jié)奏:除了剛需聚集的普宅市場(chǎng)漸漸恢復(fù)元?dú)猓T檻較高的豪宅市場(chǎng)也出現(xiàn)了集中成交。究竟誰(shuí)在疫情下買房,甚至買豪宅?宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)觸底后的房地產(chǎn)市場(chǎng)又將走向何處?北京商報(bào)記者近日走訪部分在疫情中有成交的購(gòu)房者、營(yíng)銷總,試圖通過(guò)復(fù)盤他們的買賣經(jīng)歷,還原真實(shí)的北京樓市現(xiàn)狀。
剛需客:新房首付太高轉(zhuǎn)投二手
■買房理由:社保終于滿五年
剛需客王柯(化名)終于在2020年3月即將結(jié)束之際,買下了自己在北京的首套房:坐標(biāo)東五環(huán)、十里堡,50平方米、總價(jià)310萬(wàn)元左右。這距離他1月初滿足“北京個(gè)稅或社保滿五年”的購(gòu)房條件,間隔了近兩個(gè)月。
王柯表示,原計(jì)劃過(guò)完年回來(lái)就著手在北京買房,但是因?yàn)閲?guó)內(nèi)疫情蔓延、售樓處及中介線下帶看暫停的原因,不得已將看房計(jì)劃延遲到了3月。據(jù)了解,1月末,市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相繼倡議“2月9日24時(shí)前,暫停經(jīng)紀(jì)門店、售樓處等場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。
“年前本打算資質(zhì)一符合就著手買房,沒(méi)想到因?yàn)橐咔榈R到了3月。”王柯說(shuō)道。
王柯所購(gòu)入的房子并非新房。按照他的話講,這個(gè)位于十里堡區(qū)域的二手房,除了“略舊略小”,也滿足了王珂這類剛需在北京有一個(gè)家的期待。
從開(kāi)始看房到最終出手,王柯用了不到半個(gè)月時(shí)間。而在買下十里堡這間房之前,王柯直言,自己首選是一個(gè)更大更新的郊區(qū)新房。
“開(kāi)始我對(duì)大興瀛海的一套兩居室很感興趣,70平方米、總價(jià)360萬(wàn)元左右,戶型也不錯(cuò),但是因?yàn)槭切路?、又是限?jìng)房,預(yù)售兩年后才能交房,拿到房本后五年內(nèi)不能上市交易,加上距離工作地略遠(yuǎn),日常通勤不方便,還屬于非普,多重因素下來(lái),還是二手房!”
王柯說(shuō),如果當(dāng)時(shí)買新房,就相當(dāng)于一直到2028年10月都不能出手。這對(duì)于三年有置換需求的他而言,不太能接受。
抄底客:買房這事別拖了
■買房理由:二手房回暖+理財(cái)收益走低
和趕在3月末“上車”的王珂類似,戴女士也在4月初新購(gòu)入了北三環(huán)某小區(qū)的一居室。不同的是,戴女士已經(jīng)在北京有一處房產(chǎn)。
按照戴女士的話講,在自己家邊上給老人準(zhǔn)備個(gè)小房子,一來(lái)方便接送小孩上學(xué),二來(lái)也是沒(méi)有其他更好的投資渠道。“現(xiàn)階段銀行存款利率在不斷下降,買黃金大漲大跌受不了刺激,股市的爆雷公司越來(lái)越多,手里就這么點(diǎn)錢,還是覺(jué)得有個(gè)房子心里踏實(shí)。”
“原本我們沒(méi)這么著急,家里小孩才3歲,三年內(nèi)還不用這房子,最初的計(jì)劃是在小孩上學(xué)前一年解決就行,買到了再裝修裝修。”戴女士說(shuō),雖然不著急,但是需求還是存在的,所以也一直關(guān)注著。
持幣觀望的戴女士決心進(jìn)場(chǎng),是在發(fā)現(xiàn)北京二手房成交節(jié)奏加快之后。
“這次疫情發(fā)生后,我們發(fā)現(xiàn)流動(dòng)性在加強(qiáng),另外一方面錢存在銀行里,貨幣基金收益率都跌破2了,也沒(méi)啥意思,就開(kāi)始有一搭沒(méi)一搭地看著。但在看的過(guò)程中,連續(xù)兩套覺(jué)得性價(jià)比較高、總價(jià)能夠接受的房子都迅速地被賣掉了,甚至有一套剛在中介App上看到,約了第二天實(shí)地看房,臨看之前被告知房子被賣了,所以一下子也就覺(jué)得,買房這事別拖了。”戴女士表示,眼見(jiàn)著此前相中的房源接連出售,自己一下子有了“緊迫感”,于是決心趕快出手。
北京二手房市場(chǎng)的回溫,在貝殼研究院的一季報(bào)中也有印證。據(jù)該研究院數(shù)據(jù),3月北京二手房市場(chǎng)開(kāi)始低位回升,成交量恢復(fù)至去年3月小陽(yáng)春水平的44%。新增供需入市意愿強(qiáng)烈,3月客源端恢復(fù)程度已超疫情前的正常水平,房源端已恢復(fù)至去年12月水平的90%。
“我是在4月10日買的房,這個(gè)房子本身房東著急賣,比周圍市場(chǎng)價(jià)大概低了10%左右。”
豪宅營(yíng)銷總:量一下子上來(lái)了
■賣房理由:客戶主動(dòng)咨詢+渠道帶看
除了普宅的漸復(fù)元?dú)?,疫情之下的北京豪宅市?chǎng)也有起色。來(lái)自合碩機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,雖然長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月的疫情對(duì)樓市銷量造成深重打擊,但7萬(wàn)+高端住宅依然實(shí)現(xiàn)68.6億元銷售額,相比2018年同期大漲12%。
北京豪宅中的“頂豪”項(xiàng)目——世茂西山龍胤,也在疫情之下迎來(lái)了一波銷售小高峰。不管是帶看還是成交,“量一下子上來(lái)了”。
“春節(jié)前,我們項(xiàng)目每天的來(lái)訪量是三四組,但在北京線下帶看恢復(fù)過(guò)后,帶看量相對(duì)去年同期有了150%-200%的增量,達(dá)到了每日10組左右。”據(jù)世茂西山龍胤項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露,2-3月西山龍胤成交了10余套,4月至中旬也大概成交了四五套。目前通過(guò)客戶主動(dòng)咨詢以及渠道帶客促進(jìn)成交的案例還在增加。
線下接待量增長(zhǎng)、成交提升之外,西山龍胤的成交周期也有所縮短。據(jù)上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹,在去年同期的基礎(chǔ)之上,西山龍胤現(xiàn)階段的成交周期縮短了接近50%的時(shí)間。“一般來(lái)說(shuō),我們項(xiàng)目的成交周期在1-2周之間,現(xiàn)在客戶從看房到成交,周期縮短了近一半。”
在這位深諳房地產(chǎn)銷售規(guī)律的地產(chǎn)人看來(lái),有幾個(gè)觸點(diǎn)使得高端群體近期的置業(yè)需求更加強(qiáng)烈。“首先是全球貨幣寬松,其次是國(guó)內(nèi)一季度也在釋放流動(dòng)性,降準(zhǔn)降息;第三個(gè)觸點(diǎn)是一季度房企拍地火熱,年后央企搶地、溢價(jià)率提升在40%-50%,這也讓我們更加關(guān)注資產(chǎn)配置的客戶有了更大的置業(yè)沖動(dòng)。”
“全球貨幣量化寬松以來(lái),對(duì)于資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,我們的高端客群更加敏感,這時(shí)候他們普遍會(huì)做一些重資產(chǎn)配置,以此來(lái)規(guī)避資金貶值的風(fēng)險(xiǎn)。”上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人解釋道。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也指出,回顧北京樓市走過(guò)的歷程,市場(chǎng)由熊轉(zhuǎn)牛,總以高端住宅的熱銷為標(biāo)志。“在這個(gè)現(xiàn)象背后,表現(xiàn)出財(cái)智精英人群對(duì)行業(yè)大勢(shì)的前瞻洞悉和精準(zhǔn)把控、對(duì)財(cái)富獲取的強(qiáng)大能力,以及對(duì)資產(chǎn)配置的價(jià)值邏輯。”
在上述西山龍胤項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人看來(lái),疫情對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,有沖擊,也有機(jī)會(huì)。疫情之前,地產(chǎn)人是“等市場(chǎng)”,現(xiàn)如今,一些地產(chǎn)項(xiàng)目可以說(shuō)在疫情中迎來(lái)了“窗口期”。
“客戶沒(méi)買房,有兩個(gè)原因,一是市場(chǎng)沒(méi)有錢、客戶資金很緊張;二是政策面不明朗。在‘房住不炒’的定調(diào)之下,客戶覺(jué)得房?jī)r(jià)不會(huì)過(guò)快上漲。而現(xiàn)階段,市場(chǎng)的流動(dòng)性明顯在增加,我們的高端客群客戶開(kāi)始轉(zhuǎn)變心態(tài),購(gòu)房意愿明顯增強(qiáng)。”
對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng),上述世茂西山龍胤項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人有著一個(gè)向好的預(yù)期。“‘金九銀十’是傳統(tǒng)樓市的銷售旺季,對(duì)于豪宅而言,二季度末加上三季度,也就是6、7、8、9是最好的月份,示范區(qū)顯示效果最好,預(yù)測(cè)今年銷售旺季會(huì)因?yàn)橐咔橛绊憣?dǎo)致需求提前入市而有所提前。”
北京商報(bào)記者 董亮 榮蕾/文并攝 |