3月，一個(gè)利率市場(chǎng)化改革的重大舉措，也是關(guān)系到很多人還款利息增加還是減少的重大政策變換開始實(shí)施。根據(jù)中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)要求，從2020年3月1日到8月30日，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變，也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。對(duì)于有房貸的人而言，都想知道新的利率定價(jià)機(jī)制下，房貸究竟選擇固定利率好還是浮動(dòng)利率好？如何選擇才能省錢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，存量房貸轉(zhuǎn)換選固定還是浮動(dòng)利率取決于對(duì)未來LPR升降判斷，還需結(jié)合個(gè)人還款計(jì)劃綜合考慮。

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 劉麗琴

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　　怎么轉(zhuǎn)換？

　　一次選擇機(jī)會(huì) 以往上浮或折扣將代入換算成加點(diǎn)

　　近日，建行、工行、農(nóng)行、中行等多家商業(yè)銀行發(fā)布了《關(guān)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的公告》，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款（包括組合貸中的商貸，但不包括公積金貸款），利率定價(jià)機(jī)制可以轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率，或轉(zhuǎn)換為固定利率。其中，加點(diǎn)數(shù)值=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平——2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR，且加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

　　案例：轉(zhuǎn)換后吳女士利息并沒省

　　2018年下半年吳女士購(gòu)買了增城的一套房產(chǎn)，作為家里的第二套房，貸款期限25年，房貸100萬元，按當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率4.9%上浮了15%，執(zhí)行的是5.635%的利率。一看到銀行微信號(hào)發(fā)的通知公告，她就立即按手機(jī)銀行的指引進(jìn)行了操作，想看看自己的房貸能不能減少一些。不過，她發(fā)現(xiàn)選擇次年1月1日作為利率調(diào)整日，轉(zhuǎn)換成LPR利率浮動(dòng)點(diǎn)數(shù)是加83.5個(gè)基點(diǎn)，執(zhí)行利率仍是5.635%。為何沒有出現(xiàn)網(wǎng)上或是一些中介宣傳的房貸利率進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)化成LPR4.75%，可以省一大筆利息的情況呢？

　　這就需要了解一下存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的方式和內(nèi)容。從各銀行的公告來看，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率個(gè)人貸款（除公積金個(gè)人住房貸款外），均需進(jìn)行轉(zhuǎn)換。也就是說，公積金住房貸款不參與轉(zhuǎn)換，如果是組合貸款也只轉(zhuǎn)換商業(yè)貸款部分。此外，已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可選擇不轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換自2020年3月1日開始，原則上于2020年8月31日前完成。因疫情的影響，目前主要是通過銀行的手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行申請(qǐng)辦理存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換?？蓪⒃贤s定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形式（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率，在合同剩余期限內(nèi)利率值固定不變。需要注意的是，只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

　　存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)期執(zhí)行利率值。加點(diǎn)數(shù)值等于原合同當(dāng)期執(zhí)行利率值與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日（不含），執(zhí)行的利率水平等于2019年12月相應(yīng)期限LPR與轉(zhuǎn)換日加點(diǎn)數(shù)值之和。自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與轉(zhuǎn)換日加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。若轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)期執(zhí)行利率值。一般線上渠道默認(rèn)重定價(jià)周期為12個(gè)月，可選擇重定價(jià)日為次年1月1日或貸款放款日對(duì)應(yīng)的每年對(duì)月對(duì)日。存在共同借款人的貸款，轉(zhuǎn)換申請(qǐng)需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申請(qǐng)第二日起7天內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。

　　專家：這次房貸利率轉(zhuǎn)換的操作將延續(xù)到8月底

　　廣州鏈家研究院負(fù)責(zé)人彭仕浩表示，這次房貸利率轉(zhuǎn)換的操作，將延續(xù)到8月底，針對(duì)的對(duì)象為存量貸款。新的購(gòu)房貸款自LPR實(shí)行后都統(tǒng)一為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的方式，無固定利率。根據(jù)央行發(fā)布的通知，存量購(gòu)房貸款將會(huì)有繼續(xù)維持原固定利率和“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率這兩種選擇，而且這種選擇將僅有一次，確定利率方式之后就不能再轉(zhuǎn)換了。對(duì)于存量個(gè)人房貸而言，如果繼續(xù)選擇原固定利率方案，則實(shí)際支持的利息成本不會(huì)改變。如果選擇“LPR+加點(diǎn)”的方式，由于個(gè)人房貸的加點(diǎn)數(shù)值是按照原固定利率與當(dāng)期LPR的差值來確定，將是固定不變的，因此未來支付的房貸利息將跟隨每年央行發(fā)布的LPR高低而變化，進(jìn)而影響到每個(gè)月支付房貸利息的高低。

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　　利息能省多少？

　　根據(jù)LPR變動(dòng)幅度決定

　　利息變化明年才能顯現(xiàn)

　　如果房貸利率選擇“LPR+點(diǎn)數(shù)”的計(jì)價(jià)方式，那轉(zhuǎn)換LPR參考值則是2019年12月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)，為4.8%。這意味著，在3月1日~8月31日，選擇任何時(shí)間辦理，加點(diǎn)數(shù)都是一樣的。采用LPR4.8%為參考值計(jì)算出的加點(diǎn)數(shù)，整個(gè)合同期都不變，變動(dòng)的只有LPR。比如房貸利率原來享受7折優(yōu)惠，即是3.43%，這一數(shù)值比參考標(biāo)準(zhǔn)LPR 4.8%少了137個(gè)點(diǎn)數(shù)，那么這個(gè)點(diǎn)數(shù)就將伴隨整個(gè)合同期，未來變動(dòng)的只是LPR。

　　因此，換算過后，今年執(zhí)行的利率與換算前執(zhí)行的是一樣的，到次年的利率調(diào)整日，如果新報(bào)價(jià)的LPR低于4.8%，那么執(zhí)行的房貸利率就會(huì)降低。假設(shè)LPR下降20個(gè)基點(diǎn)，即0.2%。貸款期限還剩10年，剩余本金約61萬元，用等額本息方式還款，那么每個(gè)月就會(huì)少還約60元，一年可節(jié)省利息700元左右。

　　對(duì)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換，業(yè)內(nèi)人士多表示，實(shí)際影響并不大。克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示，房貸掛鉤LPR是利率更加市場(chǎng)化的體現(xiàn)，該政策本身是中性的，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是中性的。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)母咚侔l(fā)展向追求更有質(zhì)量的增長(zhǎng)切換，為了保障經(jīng)濟(jì)活力，需要較為寬裕的市場(chǎng)流動(dòng)性，中長(zhǎng)期看利率走低的概率比較大。這一點(diǎn)，大家可以看看發(fā)達(dá)國(guó)家，基本上都是低利率，甚至是負(fù)利率狀態(tài)。所以，中長(zhǎng)期看，選擇掛鉤LPR還是比按目前的利率固定不變好。當(dāng)然，如果大家近期就有提前還貸的打算，選擇哪個(gè)也都差不多，除非發(fā)生惡性的通脹通縮，利率一般都不會(huì)在短期內(nèi)急劇變化，利息差異也微乎其微。

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　　怎么選擇？

　　取決于對(duì)未來LPR升降判斷 結(jié)合個(gè)人還款計(jì)劃

　　當(dāng)然，還是有不少人一定要拿出計(jì)算器好好算一算自己的房貸如何轉(zhuǎn)換才合算。顯然，如果選擇固定利率，則意味著在LPR下調(diào)時(shí)無法享受下調(diào)的好處。但是，如果選擇浮動(dòng)利率，一旦LPR上調(diào)，則意味著比過去要承擔(dān)更大的利息負(fù)擔(dān)。而且按照央行的公告，一旦選擇就不能改動(dòng)。有業(yè)內(nèi)人士表示，不管選擇固定利率還是LPR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率，不管未來LPR如何變化，房貸利息不一定比現(xiàn)在少多少。市場(chǎng)化意味著銀行不會(huì)吃虧，另一方面，房貸利率除了要參考LPR，還得看房地產(chǎn)金融政策。在“房住不炒”的大背景下，即使LPR下降，房貸利率未必同時(shí)跟著動(dòng)。5年期的LPR未必每次都調(diào)整，而且調(diào)整的幅度可能會(huì)受到控制，以避免刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　可以看到，2019年8月20日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制改革后的首次報(bào)價(jià)誕生：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。今年2月20日，LPR迎來改革后的第七次報(bào)價(jià)中，第三次出現(xiàn)下調(diào)。其中，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，這是5年期LPR利率第二次下調(diào)。2019年11月20日，5年期以上LPR首降5個(gè)基點(diǎn)至4.8%，5年期以上LPR兩度下調(diào)，跌幅皆為5個(gè)基點(diǎn)。從中長(zhǎng)期看，中國(guó)的LPR目前仍然有下降空間，這是趨勢(shì)。從金融周期、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期看，貸款利率趨勢(shì)下行是大概率。這意味著，如果選擇浮動(dòng)利率的方式，房貸利息支出會(huì)比現(xiàn)在少。但是，選擇浮動(dòng)利率的風(fēng)險(xiǎn)在于未來有沒有通脹的可能。如果一旦通脹，LPR必然上升，帶動(dòng)房貸利率上升。就目前國(guó)內(nèi)利率水平而言，當(dāng)前是處于相對(duì)低位的，5年期貸款基準(zhǔn)利率過去20年基本維持在7%左右，未來從4.75%繼續(xù)向下的空間還有多大？利率重新進(jìn)入上行通道也是有可能的。

　　因此，也有不少業(yè)內(nèi)人士建議，如果當(dāng)時(shí)貸款，是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折，比如7折，選擇固定利率或更合適。如果是上浮的利率，為了少點(diǎn)利息，并預(yù)計(jì)在沒有通脹的情況下，LPR會(huì)大概率下行，就選擇LPR的浮動(dòng)利率。

　　而對(duì)于不同的人，究竟怎樣更劃算，可以綜合考慮貸款余額、還款期限以及還款計(jì)劃等多方面因素，個(gè)人對(duì)未來LPR利率升降預(yù)期將是關(guān)鍵因素。同時(shí)還要結(jié)合自己貸款期限、原先貸款利率上浮還是下折水平，是否計(jì)劃提前還款、收入變化是否影響月供能力等綜合決定。如果余額較少、計(jì)劃提前還款的無妨選浮動(dòng)，上下皆影響不大；如果余額較多、月供捉襟見肘、利率下浮有折扣的（比如9折以下低于4.41%）、計(jì)劃長(zhǎng)期還款的，可能固定利率更合適，畢竟未來下調(diào)上調(diào)都有可能，如果上調(diào)幅度較大對(duì)月供可能產(chǎn)生不小的影響。