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資金告急 長租公寓“求生術”激起租賃風波

時間:2020-03-10  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)-經(jīng)濟參考報 □記者 鄭鈞天 梁倩 上海 北京報道  作者:陽湖網(wǎng)

  受新冠肺炎疫情影響,多家長租公寓資金鏈愈加吃緊,設法謀求更加充分的資金騰挪空間?!督?jīng)濟參考報》記者在多地調查發(fā)現(xiàn),部分公司借疫情漲租金、吃差價,被指“趁疫打劫”。問題曝光后,一些機構已對單方面轉嫁成本等行為有所整改。業(yè)內人士指出,長租公寓“資金劫”的主因并非疫情,而是近年來不惜成本瘋狂擴張所致。

  “租賃風波”四起

  2月以來,青客公寓、蛋殼公寓、自如等品牌長租公寓頻頻曝出“租賃風波”,多地租客稱這些機構借疫情之名漲租金、吃差價。

  記者近日接到上海青客公寓的租客投訴稱,該公寓一邊收客戶租金,一邊卻拖欠房東租金,疫情期間被房東強行解約、流落街頭,僅在浦東新區(qū)“樟盛苑”就有150多位租戶成為受害者。

  不只是青客公寓,有消息顯示,自2月以來,北京、廣州、深圳等多地蛋殼房屋業(yè)主紛紛反映收到通知,該公寓“根據(jù)疫情近期走勢,自即日起將暫停付款,并執(zhí)行不少于30天的免租期”。

  對于“免租”要求,蛋殼公寓品牌公關回復《經(jīng)濟參考報》記者表示,初期的確有尋求業(yè)主“免租期”,但不是“強制免租”,早期一些一線人員存在溝通上的誤解。對于打款延遲,則是根據(jù)合同中“有特殊情況,可在付款日后15個工作日內進行支付”的條款。在這期間,工作人員向業(yè)主尋求免租支持。

  根據(jù)該公關提供的鏈接顯示,在受到頗多質疑后,蛋殼2月下旬推出“蛋殼房東支持計劃”。方案一:合同期滿時返還一個月房租,即疫情期間,房東愛心支持的一個月房租,蛋殼將在合約期滿時返還。方案二:分期返還一個月房租,即疫情期間,房東愛心支持的一個月房租,將分期返還,分期月份數(shù)與本次合約剩余合同期相等,但最高不會超過24個月。方案三:支持蛋殼半個月免租期,即疫情期間,房東愛心支持半個月房租,本期剩余租金,將在合同約定付款日起15個工作日內付清。

  但在2月20日,仍有業(yè)主在黑貓投訴官網(wǎng)投訴稱:“蛋殼依合同約定應于2020年1月25日支付25743元,為三個月租金。至今未收到房租。給蛋殼客服打電話,蛋殼說由于疫情,要延期一個月支付房租,并單方索要一個月免租期。”

  與此同時,蛋殼公寓對租客的房租卻并未相應減免,這讓業(yè)主和租客雙方均質疑蛋殼公寓利用疫情變相“賺差價”。

  “我們幾個月的房租已經(jīng)交了,如何能獲得優(yōu)惠?”一位北京的蛋殼公寓租戶告訴記者,對他來說,2月僅前10天租金有返還,且租金并不是直接減免,而是未來繳費抵用。

  從蛋殼公寓官方微博發(fā)布的致蛋殼公寓租客的一封信指出,結合疫情發(fā)展情況,針對武漢地區(qū)無法返城的租客,蛋殼公寓計劃返還一個月租金;其他城市租客,則將根據(jù)各地發(fā)布的延遲返工政策,返還相應租金,或提供相對應的免費延住天數(shù)。

  關于返還租金的說明,蛋殼指出,該金額不能提現(xiàn),可用于抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用、租金及續(xù)租首付款等蛋殼APP內賬單費用。

  另一家分散式公寓頭部企業(yè)自如近期也頻遭投訴。2月10日,自如漲價的話題沖上微博熱搜。有媒體統(tǒng)計,自如在疫情期間各地續(xù)租租金上漲10%至30%左右,有的甚至上漲38.3%。

  截至3月1日,在黑貓投訴平臺可以看到有關自如的投訴1266條,近期投訴更為頻繁。2月14日,一位自如租客在黑貓投訴平臺發(fā)布截圖稱,續(xù)約到期日前一個半月咨詢續(xù)約價格,漲了470元,約7%,續(xù)約到期前一個月咨詢,價格漲了1700元,漲幅28%。“漲幅不合理,作為一個企業(yè),不考慮疫情期間特殊情況,肆意漲價。”

  2月17日,另一自如租客反映,所租房屋3月到租,自如方面提出續(xù)租租金從原來每月2490元上漲到3600元,上漲幅度達47%,“算上服務費,租金達4000元,我認為不合理,自如卻反饋是市場價格,可以選擇換房”。

  2月21日,有自如租客投訴:“提前30天續(xù)租自如,服務費有七折優(yōu)惠,但在疫情期間取消了,這是不是趁著疫情變相漲價?”

  自如首席執(zhí)行官熊林表示,漲價是個別現(xiàn)象。其在個人微博上聲明:“自如近期的價格調整均為因為產(chǎn)品續(xù)約類型不同,以及基于市場價格變動的既定系統(tǒng)價格調整,不敢說100%合理,但絕無一例是趁疫情之機發(fā)起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價,我和全體管理團隊即日立刻辭職。”

  一位自如租客告訴記者,大多數(shù)人嫌搬家麻煩,會選擇再次續(xù)租,但續(xù)租比重新租賃貴不少。

  對此,自如品牌公關在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,長期以來,自如后臺系統(tǒng)沒有出現(xiàn)租金異常波動。“目前自如續(xù)約整體平穩(wěn),出現(xiàn)的個例多為長租換短續(xù)導致,并非普遍情況。”

  上述公關表示,目前全國續(xù)約平均水平低于5%,實際為4%左右。短續(xù)在全國占比10%左右,最近因為疫情可能會浮動,我們還在密切觀察??紤]到近期因疫情的影響,部分客戶短續(xù)需求可能會提升,自如已經(jīng)出臺了相應的優(yōu)惠措施,確保大家在此情況下,短續(xù)也能享受長續(xù)的優(yōu)惠。

  多企業(yè)資金鏈告急

  隨著空置率的上升和經(jīng)營成本的壓力,多家長租公寓企業(yè)脆弱的資金鏈浮出水面,企業(yè)想方設法謀求更加充分的資金騰挪空間。

  近年來不惜成本的擴張,讓多家長租企業(yè)資金鏈吃緊。

  2017年至2018年,在資本補貼助力下,長租公寓開啟搶房源大戰(zhàn),不少運營商通過“高價收房,跑馬圈地”快速擴張。“2018年,一些稍好房源的租金提高20%很正常。房子報價選擇權完全在機構手里,即使提高報價50%也屬正常。”一位公寓運營商坦言。

  2019年,長租公寓行業(yè)進入“洗牌期”。部分租賃機構出現(xiàn)資金鏈斷裂、跑路等現(xiàn)象,資本熱潮逐漸退去。愛公寓、杭州鼎家、寓見公寓、樂伽公寓等等一批長租公寓宣告破產(chǎn),萬科、碧桂園、世聯(lián)行等也已暫緩旗下長租公寓業(yè)務的擴張。

  2019年10月7日,青客公寓向美國證券交易委員會遞交了招股說明書,成為第一家披露招股書的長租公寓公司。資料顯示,青客公寓2012年成立于上海,先后從紐信創(chuàng)投、賽富、凱欣資本、摩根士丹利等機構拿到了四輪股權融資,總規(guī)模超過一億美元。截至2018年末,青客公寓運營覆蓋六座城市的房間共計91234間,復合年增長率為114.4%。但高速增長背后,卻是虧損的事實。招股文件顯示,青客公寓2018財年凈收入8.9億元,虧損5億元;截止到2019年6月30日的9個月時間,凈收入9億元,虧損3.7億元。

  虧損的不僅是青客。2019年10月底,蛋殼招股說明書顯示,2019年前九個月,蛋殼公寓收入為50億元,較2018年同期的16.73億元增長198.8%,前九個月凈虧損為25.16億元,較2018年同期增長約210%。

  高增速、高虧損是青客、蛋殼等企業(yè)燒錢模式的特征,在一定程度上反映了長租公寓行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。不少業(yè)內人士透露,蛋殼公寓、自如等長租公寓運營商從去年年底出現(xiàn)資金緊張,這主要源于前幾年“高收低租”囤積壟斷房源,導致入不敷出,疫情影響則讓情況雪上加霜。

  “即使是頭部企業(yè),也明顯感覺到資金鏈壓力,這是部分企業(yè)要求漲租或吃差價的內在動因。”魔方公寓首席執(zhí)行官柳佳表示。

  住房租賃市場具有明顯的周期性。受春節(jié)返鄉(xiāng)等因素影響,每年11月到次年1月是租房市場淡季。從2月返工到4月,隨著返程人流增加,租房市場則迎來“小陽春”。

  微領地首席執(zhí)行官周君強認為,長租公寓企業(yè)現(xiàn)階段需要“補血”,如果疫情持續(xù),現(xiàn)金流吃緊,很難支撐企業(yè)正常運營。“一來一去,租賃機構在這個時間段基本是保本狀態(tài)。今年受疫情影響,市場節(jié)奏被打亂,行業(yè)普遍面臨資金鏈緊張的情況。”

  “各大城市嚴控流動人口輸入,導致原有租客主動或被動不能返回,進而要求退租或免租,這讓不少租賃房成為空置房,對企業(yè)現(xiàn)金流提出極大考驗。”一家知名長租公寓品牌運營商首席執(zhí)行官表示。

  疫情導致的退租更進一步加劇了租賃企業(yè)的資金難題。失去了源源不斷的資金活水,不少前期高價壟斷房源的公寓企業(yè)選擇開源節(jié)流,一方面不斷地與房東溝通降租“節(jié)流”,另一方面則對租客采取漲價等方式“開源”。

  周君強認為,相較于集中式公寓,蛋殼、自如等分散式公寓主要租用居民小區(qū)的個人房源,面對分散的個人房東,在疫情期間管理難題更大,因此資金鏈斷裂風險更高。“分散式公寓的退租率和運營成本更高,蛋殼吃差價、自如漲租等行為都是為了彌補虧空”。

  有業(yè)內人士坦言,疫情加劇了行業(yè)中本就存在的資金鏈困局。值得注意的是,長租公寓不僅面臨著商業(yè)模式的挑戰(zhàn),還有行業(yè)監(jiān)管的關注。

  此前作為長租公寓重要資金來源的“租金貸”受到管控。2019年12月,住建部下發(fā)《關于整頓和規(guī)范房租租賃市場的意見》要求,到2022年底,長租公寓應確保通過“租金貸”這類分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的占比不超過30%。

  根據(jù)蛋殼公寓招股書披露,截至2019年9月30日,使用“租金貸”的租戶比例為67.9%。同期,青客公寓披露的數(shù)據(jù)為62.6%。

  如何突圍“寒冬”

  盡管長租公寓運營商面臨著經(jīng)營難題,受訪人士普遍認為,企業(yè)為轉嫁成本,單方面漲租或拒絕向房主支付租金的行為有違公平原則和商業(yè)契約精神。

  北京金訴律師事務所律師王佳紅認為,盡管受到疫情影響,但不能一刀切認定為“不可抗力”。“2003年‘非典’期間也出現(xiàn)了不少租賃合同糾紛,但多數(shù)法院在處理時認定為情勢變更,少有認定為不可抗力情形。如果都認為是不可抗力,將無法維護商業(yè)經(jīng)營的正常進行。”她認為,疫情并未影響蛋殼、自如全部的經(jīng)營行為,單純依據(jù)疫情就拒絕向房主支付租金或漲價是不公平的。

  不少業(yè)主向《經(jīng)濟參考報》記者反映,自身也背負著房貸壓力,公寓斷租可能將產(chǎn)生連鎖反應,導致斷供。一名杭州業(yè)主已向法院提出訴訟,要求蛋殼賠償損失。

  此外,北京、深圳、上海等十余個城市的業(yè)主和租客聯(lián)合抵制蛋殼公寓相應條款。一些維權業(yè)主表示,將按照合同規(guī)定自然解約,并強制斷水、斷電、換鎖清租。這意味著,不少已經(jīng)付租給蛋殼公寓的租戶可能會受到影響。

  周君強等行業(yè)人士認為,面臨突如其來的疫情,政府、企業(yè)、房東、租客四方均應出于社會責任,在尊重商業(yè)契約精神的基礎上友好協(xié)商。同時,地方政府應保障租客依法享有的基本租住權。

  柳佳建議,政府宜考慮在疫情期間給予個人業(yè)主和租賃機構減免租金等激勵措施,如個稅抵扣、專項補貼等;同時要求銀行允許企業(yè)還貸延期、避免抽貸斷貸,新增信用貸款參照正常經(jīng)營時期現(xiàn)金流情況授信等,從而讓整個鏈條上的各方共擔成本、共渡難關。

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