前兩月50大城市賣地超5000億 一二線再現(xiàn)“虹吸效應(yīng)”

　　在春節(jié)后疫情蔓延、樓市銷售慘淡的映襯下，土地市場弄潮兒的身影顯得異常醒目。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，1-2月份50大城市合計(jì)賣地5180億，同比上漲4.1%。其中，香港置地聯(lián)合體以310.5億元拍下上海新“地王”。

　　在成交總價(jià)TOP10城市中，一線城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快；二線城市溫州、南京增幅較大。一二線城市虹吸效應(yīng)明顯。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士指出，年后拿的地很多都是之前就考察或溝通過的，房企只是在執(zhí)行既定計(jì)劃。而在疫情發(fā)生后，多數(shù)公司必然要調(diào)整今年的拿地預(yù)算。

　　值得關(guān)注的是，大型房企尤其是國資房企攜資金及運(yùn)營優(yōu)勢，進(jìn)一步成為土地市場的主力，增大銷售規(guī)模，然后再去拿地，形成正循環(huán)。

　　而眾多的小型民營房企，只能被時(shí)代的洪流拋下，它們似乎很難掙脫這樣的命運(yùn)。

　　國企掀拿地?zé)岢?/p>

　　在銷售正常的年份，土地市場往往充斥著各個(gè)陣營的開發(fā)商，而在今年2月，能夠參與拿地游戲尤其是一線城市拿地的，只是少數(shù)人。

　　根據(jù)中原數(shù)據(jù)，1-2月TOP10房企拿地總額為1413億元，同比增長3.4%，占TOP50房企拿地總額49.39%。

　　從拿地金額來看，香港置地聯(lián)合體以318億元位列第一，綠城中國以268億位列第二。

　　在這場拿地?zé)岢敝?，主角幾乎都是國資房企和大房企，特征鮮明。即使香港置地和綠城背后，也有國資的影子。

　　拿地總額TOP20里面，有5家為地方性國企、6家央企，其中華潤置地以140億元位列第三。保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、中國鐵建、北京建工等央企均拿地40億元以上。

　　“疫情下，依然有企業(yè)不差錢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近全國土地市場以國企為主，私企拿地的非常少，大部分都是國企聯(lián)合體獲得土地。

　　克而瑞也認(rèn)為，資金充裕、融資成本較低的央企、國企，是當(dāng)前土地市場中積極拿地的首類房企。以華潤置地、中交集團(tuán)、首開等為代表，拿地金額遠(yuǎn)高于其1-2月的操盤金額。

　　事實(shí)上，從2018年起，國資房企就一直在積極布局，搶占優(yōu)質(zhì)地塊，勢頭強(qiáng)勁。

　　2018年全國房企拿地金額TOP100中，保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)分別以1001億元、803億元、760億元位列第三、第四、第五；到了2019年，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地分別以1166億元、1034億元、813億元位列第三、第四、第六。

　　張大偉分析，1-2月份，央行超常規(guī)投放流動(dòng)性，以穩(wěn)定市場情緒。保利發(fā)展等憑借國企背景，更容易獲得流動(dòng)性支持，融資成本也會(huì)低于行業(yè)平均水平，為拿地提供了充足的資金。

　　此外，國企運(yùn)營普遍穩(wěn)健，以較低的杠桿率著稱，具備加杠桿空間。這次疫情雖然冰凍了樓市，但如果把握好，正是國企在土地市場的超車機(jī)遇，為后續(xù)搶占市場份額打下基礎(chǔ)。

　　他也提醒，如果湖北可以較快控制疫情，疊加預(yù)期中的降息等政策紅利，甚至可能再現(xiàn)一波明顯的小陽春，國企將在下半年表現(xiàn)亮眼；相對(duì)地，如果后續(xù)持續(xù)受疫情影響，拿地房企的資金鏈將會(huì)吃緊。

　　一二線的虹吸效應(yīng)

　　觀察今年土地出讓的特征可知，實(shí)際上土地市場整體仍然是低迷的，只是資金在更堅(jiān)定往一二線集中，市場小范圍地爆發(fā)。

　　“這次疫情也讓大家發(fā)現(xiàn)，一二線尤其是一線城市，各類資源和城市治理都相對(duì)更好，樓市也更有機(jī)會(huì)。”一家今年拿地較多的房企人士說。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年2月，全國土地出讓金共計(jì)2400億元，雖然總體環(huán)比下降35%，二三線城市的土地成交量環(huán)比大跌50%，但一線城市土地成交額卻逆勢上漲。

　　2月，全國一二線城市共有641宗土地成交，宅地總成交額1581.6億元。成交單宗地塊超過10億的合計(jì)46宗，主要分布在北京、上海、福州、溫州等城市，溢價(jià)率超過10%的有27宗，占比59%；住宅用地成交總價(jià)TOP10中，上海占一宗，北京占了7宗。

　　中指研究院報(bào)告也顯示，2020年1-2月，全國土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交2567億元，比去年增長0.08%；其中，北京以673億元的成交總價(jià)位于榜單首位，上海和杭州分別以619億元和370億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。

　　成交總價(jià)TOP10城市中，一線城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快，二線城市溫州、南京增幅較大；成交規(guī)劃建筑面積中占據(jù)榜首的成都較去年同期增長39%。

　　北京土地市場又重新開始釋放活力，開年兩個(gè)月通過招拍掛成交住宅用地16宗，其中不限價(jià)地塊高達(dá)12宗，土地出讓金額高達(dá)671.88億元，平均溢價(jià)率達(dá)19.48%，均創(chuàng)下歷史新高。

　　中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，一二線城市有著更高的安全邊際以及更穩(wěn)定的需求，疫情過后，城市管理精細(xì)化程度、管理水平以及資源均會(huì)左右潛在購房者的買房意愿，強(qiáng)化其在一二線城市買房的決心。

　　天風(fēng)證券認(rèn)為，土地市場熱度在回升。疫情短暫影響銷售，一二線城市(非返鄉(xiāng)置業(yè))的需求只是被后置，但長期置業(yè)需求仍在，三四月或因推盤上升而出現(xiàn)小陽春；多地土地款寬松政策，且開發(fā)貸和非標(biāo)融資如若放松，房企現(xiàn)金狀況將明顯改善，這些都有助于土地市場的回暖。

　　目前疫情依然膠著，大多數(shù)房企還是持謹(jǐn)慎態(tài)度。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企今年前兩個(gè)月拿地金額同比下滑超15%，其中銷售TOP10企業(yè)1-2月新增拿地近800億元，較2019年同期降幅50%。

　　也有不少房企表示樂觀。“過了觀望期，土地還是要大舉投資的，原來計(jì)劃今年新增土地儲(chǔ)備貨值的目標(biāo)沒有變。”陽光城高級(jí)副總裁吳建斌表示。