自2010年誕生第一家千億房企后，千億俱樂(lè)部，成為眾多品牌房企，特別是在資本市場(chǎng)中的標(biāo)配。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)千億房企已達(dá)到37家，但相較于2018年新增13家千億房企的數(shù)量，2019年新增千億房企的數(shù)量“腰斬”。千億房企擴(kuò)容放緩的背后，是市場(chǎng)“遇冷”的體現(xiàn)，面對(duì)越發(fā)殘酷的市場(chǎng)環(huán)境，中小房企沖擊千億規(guī)模所付出的努力要增長(zhǎng)幾倍。分析認(rèn)為，在沖擊規(guī)模的過(guò)程中，房企多為“負(fù)重前行”，而進(jìn)入千億之后，如何在規(guī)模和安全之間取得平衡，成為房企們新的“應(yīng)試題”。

　　新增千億房企數(shù)量“腰斬”

　　新年伊始，房企們2019年業(yè)績(jī)陸續(xù)公布，綜合各房企年終業(yè)績(jī)公告以及第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)千億房企已達(dá)到37家。其中，中國(guó)奧園、建業(yè)地產(chǎn)、美的置業(yè)、佳兆業(yè)、濱江集團(tuán)、中國(guó)鐵建、藍(lán)光發(fā)展，成為2019年千億“新兵”。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體“降溫”的背景下，2019年新增千億房企數(shù)明顯下降、規(guī)模房企擴(kuò)容放緩。相較于2018年新增13家千億房企的數(shù)量，2019年新增千億房企的數(shù)量“腰斬”。

　　新增千億房企數(shù)量從13家降至7家，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體“遇冷”是個(gè)繞不開(kāi)的前提。“千億房企擴(kuò)容放緩，與整體房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫相吻合。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)到15萬(wàn)億元，銷(xiāo)售增速達(dá)到12.2%；而2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額雖達(dá)到16萬(wàn)億元，但銷(xiāo)售增速僅6.5%。反映到市場(chǎng)層面，大的體量仍在，但行業(yè)規(guī)模增速不及預(yù)期。

　　郭毅稱(chēng)，隨著一二線城市調(diào)控政策的加碼，三四線城市棚改和貨幣化紅利的消退，面對(duì)越發(fā)殘酷的市場(chǎng)，中小房企沖擊千億規(guī)模所付出的努力要增長(zhǎng)幾倍。

　　自2010年誕生第一家千億房企后，千億房企頭銜已成為實(shí)力的象征。在新晉千億房企中，中國(guó)鐵建的千億目標(biāo)比原計(jì)劃提前了一年，濱江集團(tuán)卻因主動(dòng)踩剎車(chē)，沖擊千億的目標(biāo)比原計(jì)劃推遲了一年。

　　事實(shí)上，早在2018年中國(guó)鐵建就已逼近千億門(mén)檻。據(jù)中國(guó)鐵建此前公告顯示，2018年中國(guó)鐵建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額934.55億元，同比增長(zhǎng)36.61%，邁入千億規(guī)模只差臨門(mén)一腳。

　　從2018年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，濱江集團(tuán)則以150億元的差距與“千億”失之交臂。在2019年初的媒體溝通會(huì)上，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興直言，“我們主動(dòng)踩了一腳剎車(chē),因?yàn)閷?duì)我來(lái)說(shuō)，安全更重要”。

　　實(shí)際上，濱江集團(tuán)主動(dòng)踩剎車(chē)也是為2019年沖擊千億規(guī)模做準(zhǔn)備。隨著市場(chǎng)行情的變動(dòng)，濱江集團(tuán)于2018年11月主動(dòng)放緩了千億計(jì)劃進(jìn)度，并將已具備開(kāi)盤(pán)條件的新盤(pán)，延至2019年開(kāi)盤(pán)，如此操作才獲得千億房企的“認(rèn)證書(shū)”。

　　區(qū)域深耕成突破點(diǎn)

　　每一家跨進(jìn)千億陣營(yíng)的房企，背后都有各自的“生存之道”。縱觀2019年千億新秀，有的是持續(xù)深耕某一個(gè)區(qū)域，有的則是受益于政策紅利的“雨露”。

　　此次新晉千億的房企中，濱江集團(tuán)和建業(yè)地產(chǎn)均為區(qū)域深耕型房企。作為一家扎根河南的房企，上市11載，建業(yè)地產(chǎn)終完成千億規(guī)模。2019年半年報(bào)顯示，截至6月30日，建業(yè)地產(chǎn)在河南省市場(chǎng)占有率為7.7%，在建項(xiàng)目127個(gè)，其中位于“大本營(yíng)”鄭州的有18個(gè)，河南省其他城市共109個(gè)，在建項(xiàng)目建筑面積約為2654.6萬(wàn)平方米。就在同年12月30日，建業(yè)地產(chǎn)成功摘取河南新鄉(xiāng)下轄的封丘縣2019-15號(hào)地塊，實(shí)現(xiàn)對(duì)河南省122個(gè)縣及縣級(jí)以上城市的全覆蓋，區(qū)域深耕可見(jiàn)一斑。

　　濱江集團(tuán)則主要布局在長(zhǎng)三角區(qū)域，尤其是在杭州市場(chǎng)保持了銷(xiāo)售領(lǐng)先的地位，甚至與萬(wàn)科爭(zhēng)奪杭州銷(xiāo)售榜首。值得一提的是，濱江集團(tuán)雖然在2019年完成了千億規(guī)模，但其權(quán)益銷(xiāo)售額占比并不高。在克而瑞發(fā)布的2019年房企銷(xiāo)售榜單中，濱江集團(tuán)的全口徑銷(xiāo)售額為1120.6億元，而權(quán)益銷(xiāo)售額僅為422.8億元，也就是說(shuō)1120.6億元的銷(xiāo)售額，濱江集團(tuán)自身僅貢獻(xiàn)37.73%，余下皆為外部操盤(pán)所得。

　　中國(guó)奧園和美的置業(yè)均為粵系房企，除區(qū)域深耕的優(yōu)勢(shì)外，還伴隨有政策紅利的加持。2019年2月，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃正式出臺(tái)，隨著政策“陽(yáng)光雨露”的釋放，諸如中國(guó)奧園、美的置業(yè)發(fā)跡于粵港澳大灣區(qū)的房企，率先茁壯成長(zhǎng)起來(lái)，由此邁入千億門(mén)檻。

　　據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)奧園多年來(lái)深耕粵港澳大灣區(qū)，2019年上半年其在粵港澳大灣區(qū)的銷(xiāo)售規(guī)模已達(dá)到225.2億元，占比42%。同時(shí)，根據(jù)中國(guó)奧園土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，截至2019年6月底，中國(guó)奧園擁有大量的城市更新項(xiàng)目，潛在可售貨值達(dá)到2197億元，超70%位于粵港澳大灣區(qū)城市。

　　美的置業(yè)在長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域深耕多年，從2019年半年報(bào)來(lái)看，美的置業(yè)上半年472億元銷(xiāo)售額中，長(zhǎng)三角、珠三角占比分別高達(dá)35%、19%，而這主要受期間內(nèi)長(zhǎng)江三角洲一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，粵港澳大灣區(qū)利好持續(xù)釋放的影響。把握政策導(dǎo)向，截至2019年6月30日，美的置業(yè)的土地儲(chǔ)備總建筑面積約為5251萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)三角及珠三角占比分別為30%、24%。

　　“負(fù)重前行”隱患

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，千億門(mén)檻 “跨過(guò)去”和“跨不過(guò)”境遇相差甚遠(yuǎn)。

　　“對(duì)于中小房企而言，規(guī)模就是生存。”郭毅表示，在強(qiáng)者恒強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)背景下，如果缺乏規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，房企在融資、拿地、銷(xiāo)售等方面都會(huì)受到極大的制約。跨過(guò)千億門(mén)檻，不僅意味著規(guī)?？偭康奶嵘?，房企在開(kāi)發(fā)、人力、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)等相關(guān)成本方面可以得到有效的攤平。若不能突破千億門(mén)檻，中小房企可能面臨“不進(jìn)則退”的窘境。

　　據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2019年，TOP 100行業(yè)集中度達(dá)73%，TOP 50集中度為60%，TOP 20房企集中度為41%，TOP 10集中度為28%，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步上升，房企追求規(guī)?？梢岳斫猓幱谑袌?chǎng)下行周期，房企激進(jìn)擴(kuò)張就意味著高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。在沖擊規(guī)模的過(guò)程中，房企多為“負(fù)重前行”，但選擇性忽略的問(wèn)題并不能當(dāng)作不存在。進(jìn)入千億之后，如何在規(guī)模和安全之間取得平衡，成為房企們新的“應(yīng)試題”。

　　正如上述分析所言，千億房企“負(fù)重前行”問(wèn)題正在被放大。

　　根據(jù)藍(lán)光發(fā)展2019年三季報(bào)顯示，該公司在去年前三季度負(fù)債進(jìn)一步增長(zhǎng)至1469.61億元。

　　隨著債務(wù)上升，藍(lán)光發(fā)展融資動(dòng)作不斷。2019年3月，藍(lán)光發(fā)展以票面利率7.5%發(fā)行11億元公司債券；7月再以票面利率7.5%發(fā)行11億元公司債券；隨后11、12月，先后發(fā)行4億元、3億元公司債券，票面利率皆維持在7.5%；今年1月16日，藍(lán)光發(fā)展還擬以其上?？偛亢鐦蚴澜缰行奈飿I(yè)資產(chǎn)，設(shè)立辦公物業(yè)類(lèi)REITs資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，擬發(fā)行規(guī)模不超過(guò)10.65億元。

　　缺錢(qián)的新晉千億房企佳兆業(yè)同樣在2019年發(fā)起多輪融資。該公司累計(jì)發(fā)行30億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利率在10.87%-11.95%之間。今年1月9日，佳兆業(yè)發(fā)布公告，將發(fā)行本金總額為5億美元的優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行價(jià)為票據(jù)本金額的100%，票據(jù)按年利10.5%計(jì)息?？傮w來(lái)看，佳兆業(yè)發(fā)債利率均高于10%，在行業(yè)中屬于偏高的位置。

　　中指研究院機(jī)構(gòu)指出，對(duì)房企而言，千億成為行業(yè)規(guī)模的分水嶺，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提升，如何在奔跑中保持穩(wěn)健而行，在更大的挑戰(zhàn)中尋求機(jī)遇，將是未來(lái)發(fā)展的重要命題。北京商報(bào)記者 王寅浩