每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
2019上海樓市關(guān)鍵詞:小陽春供求齊漲、長三角一體化規(guī)劃、臨港新政帶動”搶房潮”。
2019年,上海樓市經(jīng)歷了調(diào)控來多年難見的活躍,新建商品住宅成交面積、成交均價雙雙站上近3年高位。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計,2019年全市新房共成交773.5萬平方米,同比上漲19%,成交均價53911元/平方米,同比上漲1.34%,創(chuàng)下歷史新高。
國際房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊預(yù)計,2020年一線城市的住宅價格漲幅將在3%~5%之間,而上海住宅價格將上浮4%~5%,領(lǐng)跑一線城市。
萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀(jì)言迅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“一線城市在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場資源、人口基數(shù)及人才政策等方面具備優(yōu)勢,未來住房剛性需求和改善需求較為強(qiáng)烈,而三四線城市去庫存任務(wù)基本完成,貨幣化安置的棚改紅利逐漸消失,因此需求趨弱,房價上升趨勢可能會進(jìn)入調(diào)整階段。”
政策以微調(diào)為主
2019年,上海房地產(chǎn)政策仍然以微調(diào)為主、松緊并存。
2019年2月19日起,上海對增值稅小規(guī)模納稅人減征部分地方稅費,對市場產(chǎn)生了一定的影響。
臨港自貿(mào)區(qū)新片區(qū)成立令臨港再度成為市場焦點。2019年8月6日,國務(wù)院印發(fā)《中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》,隨后自貿(mào)新片區(qū)正式揭牌。11月20日,臨港自貿(mào)區(qū)“官宣”特定人才購房政策放寬,符合條件的人才可以單身購房,購房所需社保繳納年限也可縮短,自貿(mào)區(qū)“搶房”現(xiàn)象再度上演。
2019年11月19日,上海政府網(wǎng)站公示《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》有效期繼續(xù)延長5年。這意味著,自2014年11月20日起執(zhí)行的上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)將繼續(xù)沿用到2024年。
2019年對購房人影響最大的政策非“使用權(quán)房限購”莫屬。12月1日起,《上海市公有住房差價交換辦法》正式施行,針對上海戶籍購買使用權(quán)房進(jìn)行限購。本市戶籍家庭擁有2戶(套)及以上住房(包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán))的,不得再通過差價換房取得公有住房承租權(quán);本市戶籍單身且年滿18周歲個人擁有1戶(套)及以上住房(包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán))的,不得再通過差價換房方式取得公有住房承租權(quán)。
2019年12月初,國務(wù)院印發(fā)了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》,長三角一體化概念再度被市場關(guān)注,激發(fā)了上海樓市的購買熱情。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為,“2019年調(diào)控政策得到很好延續(xù),鞏固調(diào)控效果。對臨港人才政策而言,主要是為臨港發(fā)展服務(wù)的,但從政策力度和長期發(fā)展來看,臨港有成長性,在預(yù)期的影響下,短期成交出現(xiàn)升溫,經(jīng)歷8、9月份‘高溫’后,市場也有降溫,理性成分再度回升。”
新房價格漲幅受限
回顧2019年全年月度成交數(shù)據(jù),除3月、4月的“小陽春”和 8、9月的臨港新政明顯利好,其他月份成交量都較為平穩(wěn)。易居研究院認(rèn)為,上海新房市場成交乏力,上漲動力明顯不足。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院《上海房地產(chǎn)市場報告》顯示,2019年上海新建商品住宅新增供給762.9萬平方米,同比下降7.0%。在供應(yīng)下降的情況下,上海新房成交量仍然達(dá)到近3年的最高值。
從各區(qū)域來看,2019年上海商品住宅成交面積居前三的區(qū)域分別為浦東、青浦和奉賢,三區(qū)新房成交面積占全市總成交面積的45.0%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,外郊環(huán)成交面積幾乎占據(jù)半壁江山,達(dá)48.2%;單價5萬~7萬元的新房占據(jù)全市成交量的41%。
上海新建商品住宅存銷比當(dāng)前正處于合理區(qū)間,截至2019年12月底,庫存總量為773萬平方米,環(huán)比增長0.0%,同比增長 11.5%。上海新建商品住宅存銷比為11.4個月,比11月增加0.1個月。觀察歷史數(shù)據(jù),2019年3~9月存銷比下行,10~12月存銷比處于盤整態(tài)勢,目前處于合理區(qū)間。
2019年,上海新房成交均價53911元/平方米。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示:“2019年新房均價并未超出預(yù)期。房價漲幅受限,一方面受到限價等調(diào)控政策的持續(xù)作用,價格幾乎沒有明顯上漲;另一方面,由于買家情緒穩(wěn)定,對房價上漲預(yù)期減弱,購房行為較為理性,供求關(guān)系較為均衡,壓縮了房價上漲的空間。”
對于2020年,盧文曦預(yù)測,上海樓市政策松動的可能性不大,因此成交量還會在當(dāng)前水平波動,而價格則會震蕩筑底。
二手房成交量增近五成
據(jù)易居研究院數(shù)據(jù),2019年上海二手住宅成交量波動明顯,全年累計成交二手房約23.7萬套,同比增長44.8%。
回顧歷史,上海二手房曾在2009年出現(xiàn)大規(guī)模成交放量,隨后市場經(jīng)歷了3年低迷期,于2013年開始回暖,但2014年成交量再度下滑。2015年、2016年成交量明顯高于2009年,隨后再度低迷2年,2019年有所回升,但回升幅度不及2013年。
易居研究院預(yù)計,2020年二手房成交量不會像2014年那樣出現(xiàn)大幅萎縮,但考慮到2019年成交量基數(shù)較大,同比也不會出現(xiàn)大幅增長。
盧文曦分析:“2019年二手成交量幾乎增加50%,成交量恢復(fù)到常規(guī)水平。舊改是促進(jìn)交易增加的原因之一。此外,新房推盤積極,促進(jìn)置換需求釋放等等。2020年二手房成交還是以穩(wěn)為主,成交量和2019年相當(dāng)。如果舊改力度減弱,不排除成交量有一成左右縮水。”
土地成交面積達(dá)5年峰值
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《上海房地產(chǎn)市場報告》顯示,2019年上海共成交320幅土地,建筑面積2383.8萬平方米,同比增長8.5%,達(dá)2016年以來成交峰值;土地出讓金1999.1億元,同比增長3.7%。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,從土地成交結(jié)構(gòu)來看,2019年商品住宅用地成交面積占比最高,為27%,低溢價率仍是主流。
觀察上海市歷年土地成交面積歷史數(shù)據(jù)可知,2016年土地成交建筑面積到達(dá)低點后,2017年步入上升通道,2018年同比增速放緩,而2019年同比增速回落。在重租賃、嚴(yán)管控的背景下,加之下半年房企融資渠道全面收緊,房企拿地更趨理性謹(jǐn)慎。
盧文曦預(yù)測,2020年上海土地市場不會出‘地王’,低溢價是主流。拿地主力是大房企和國企、央企,中小房企可能會有‘撿漏’機(jī)會,或者‘抱團(tuán)取暖’才有拿地可能。 |