一線城市寫字樓怎么了？北京空置率創(chuàng)9年新高，深圳高達(dá)20%，這座一線城市"逆襲"了

　　去年，在經(jīng)濟(jì)放緩、需求疲弱的背景下，多地寫字樓市場(chǎng)空置率上升，租金下降。

　　日前，券商中國(guó)記者根據(jù)CBRE世邦魏理仕的報(bào)告，梳理了四個(gè)一線城市寫字樓市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。

　　綜合來看，北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市去年寫字樓市場(chǎng)狀況較為相似，在供應(yīng)大幅增加、經(jīng)濟(jì)放緩、需求疲弱的背景下，空置率均創(chuàng)新高。其中，深圳寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，空置率最高，達(dá)到20%；上海空置率僅次于深圳，為19.4%；北京空置率為13.8%，創(chuàng)2011年以來最高水平。

　　截至2019年末，世邦魏理仕跟蹤的17個(gè)中國(guó)內(nèi)地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務(wù)區(qū)板塊。全國(guó)寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%。

　　租金方面，因巨量新增供應(yīng)疊加整體經(jīng)濟(jì)放緩及貿(mào)易摩擦帶來的需求放緩，整體市場(chǎng)空置率升高，租戶市場(chǎng)明顯。北京、上海、深圳3個(gè)一線城市的業(yè)主面臨競(jìng)爭(zhēng)調(diào)整租賃策略，給與包括延長(zhǎng)免租期等優(yōu)惠政策，以期實(shí)現(xiàn)吸引和留存租戶。北京、深圳寫字樓平均租金均同比下調(diào)，跌幅分別為1.4%和3.4%，北京降幅更是創(chuàng)歷史最大。

　　不過，從2019年末租金水平來看，北京最高，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為472.6元/月/平方米；上海第二，為291.1元/月/平方米；深圳為201.2元/月/平方米。

　　而廣州寫字樓市場(chǎng)情況截然相反，2019年全年，寫字樓供應(yīng)量和空置率都創(chuàng)下多年來的新低紀(jì)錄，年末空置率為5.4%，同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。但存量面積去化變慢，業(yè)主降價(jià)引吸納，全年租金同比下調(diào)0.6%，平均租金報(bào)價(jià)是168.2元/月/平方米。

　　對(duì)于2020年的市場(chǎng)展望，報(bào)告認(rèn)為，北京面對(duì)2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場(chǎng)租金有望繼續(xù)下行；上海在城市轉(zhuǎn)型發(fā)展與長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的大格局下，寫字樓市場(chǎng)去化將逐漸回暖；深圳供應(yīng)高峰持續(xù)，整體市場(chǎng)空置率將繼續(xù)走高，租金也將面臨一定壓力；廣州的空置率將被供應(yīng)高峰推升，租金保持平穩(wěn)。

　　從全國(guó)來看，世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2021年在新增供應(yīng)放緩和需求持續(xù)復(fù)蘇的雙重推動(dòng)下，空置率有望開始下行。2020年寫字樓租金將繼續(xù)承壓，但經(jīng)濟(jì)和企業(yè)信心企穩(wěn)將助一線及核心二線市場(chǎng)租金走勢(shì)邊際改善，廣州和杭州有望回升。全國(guó)寫字樓租金降幅將收窄。

　　北京：空置率創(chuàng)2011年來最高，租金跌幅創(chuàng)2010年來最大

　　報(bào)告顯示，2019年，北京全年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)總量超90萬平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級(jí)供應(yīng)量高達(dá)71.3萬平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場(chǎng)空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來最高水平。

　　2019年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體需求疲軟，全年凈吸納量?jī)H錄得12.1萬平方米，為過去5年歷史最低。CBD核心區(qū)域和金融街高品質(zhì)新項(xiàng)目的陸續(xù)交付，吸引了眾多企業(yè)搬遷落戶。但2019年以前入市項(xiàng)目整體凈吸納量為負(fù)，這些項(xiàng)目的入駐表現(xiàn)出現(xiàn)分化：超甲級(jí)寫字樓最為穩(wěn)?。黄渌准?jí)寫字樓，隨著租金的調(diào)整和升級(jí)需求的釋放，下半年退租現(xiàn)象逐漸緩解；而乙級(jí)寫字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬平方米，創(chuàng)歷史新低。

　　報(bào)告稱，在供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下，北京全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，創(chuàng)2010年以來的最大跌幅，其中乙級(jí)市場(chǎng)為-2.1%。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部主管張冀蘇指出：“2019年是近10年以來最具挑戰(zhàn)的一年。面對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩、需求放緩及市場(chǎng)供應(yīng)高峰的到來，大部分業(yè)主主動(dòng)調(diào)整租賃策略，租金價(jià)格也從觀望堅(jiān)持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)；面對(duì)2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場(chǎng)租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動(dòng)搬遷和升級(jí)需求的放量，此外，業(yè)主們也會(huì)積極投入資金對(duì)現(xiàn)有樓宇升級(jí)改造以應(yīng)對(duì)新項(xiàng)目帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力。”

　　上海：空置率上升至19.4%，2020年市場(chǎng)去化或回暖

　　報(bào)告顯示，2019年上海寫字樓市場(chǎng)錄得約99萬平方米的新增供應(yīng)，受到大量供應(yīng)持續(xù)入市而經(jīng)濟(jì)放緩、需求端走弱的影響，新交付項(xiàng)目預(yù)租普遍表現(xiàn)低于預(yù)期。全年凈吸納量累計(jì)僅錄得29.6萬平方米，企業(yè)保守?cái)U(kuò)張、縮減成本為主導(dǎo)的當(dāng)前形勢(shì)下，超過四分之三的市場(chǎng)去化來自于租金性價(jià)比凸顯的新興商務(wù)區(qū)。由此，全市空置率同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)至19.4%。

　　此外，業(yè)主面臨競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加碼的寫字樓市場(chǎng)，積極調(diào)整租賃策略，給予多元化優(yōu)惠激勵(lì)政策，其中免裝期優(yōu)惠幅度平均為3.7個(gè)月，與去年相比提升了22%，可見一斑。2019年，上海寫字樓租金報(bào)價(jià)為291.1元/月/平方米。

　　世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆?ldquo;展望2020年，上海寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將逾140萬平方米。近期中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議對(duì)市場(chǎng)情緒帶來提升，而隨著金融，TMT等服務(wù)業(yè)進(jìn)一步對(duì)外開放的政策紅利逐步落地，未來有望進(jìn)一步利好外資需求設(shè)立擴(kuò)張，或迎來新一輪市場(chǎng)拐點(diǎn)。在城市轉(zhuǎn)型發(fā)展與長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的大格局下，上海將發(fā)揮龍頭作用引領(lǐng)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)長(zhǎng)三角一體化格局，帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)去化逐漸回暖。”

　　深圳：新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，空置率高達(dá)20%

　　報(bào)告顯示，2019年深圳新增供應(yīng)持續(xù)高位且創(chuàng)歷史新高，全年錄得超過200萬平方米新增供應(yīng)，為深圳寫字樓市場(chǎng)有史以來的供應(yīng)最高位，共計(jì)21個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。從分布區(qū)域來看，南山區(qū)為新增供應(yīng)的主要聚集地，貢獻(xiàn)了6成以上的新增供應(yīng)，細(xì)分市場(chǎng)主要分布在高新科技園和前海片區(qū)。甲級(jí)寫字樓是市場(chǎng)供應(yīng)主流，占比超8成。

　　全年吸納量表現(xiàn)較為穩(wěn)定，共錄得超80萬平方米的新增吸納，但從季度供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，受整體經(jīng)濟(jì)疲軟以及貿(mào)易摩擦的影響，2019年下半年新增吸納明顯放緩，新入市項(xiàng)目去化緩慢與老舊項(xiàng)目因租戶搬遷引起空置率升高并存。整體市場(chǎng)空置率年度同比上升8.7個(gè)百分點(diǎn)至年末達(dá)20.0%的高位，市場(chǎng)呈供過于求的整體態(tài)勢(shì)。

　　租金方面，巨量新增供應(yīng)疊加整體經(jīng)濟(jì)放緩及貿(mào)易摩擦帶來的需求放緩，整體市場(chǎng)空置率升高，租戶市場(chǎng)明顯。業(yè)主實(shí)施更為靈活的租賃策略，包括免租期的調(diào)整、針對(duì)不同類型客戶的差異化租金策略以及招商方面更優(yōu)厚的獎(jiǎng)勵(lì)等，以期實(shí)現(xiàn)吸引和留存租戶。同時(shí)各區(qū)政府在引入產(chǎn)業(yè)方面也更為主動(dòng)，實(shí)施一些優(yōu)惠政策來吸引知名租戶進(jìn)駐區(qū)內(nèi)知名寫字樓項(xiàng)目。全年來看，供求狀況影響下，市場(chǎng)平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。前海片區(qū)在回巢政策和地鐵開通的帶動(dòng)下，租金表現(xiàn)穩(wěn)定，片區(qū)市場(chǎng)不斷向好。

　　世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管程志文表示：“未來一年，供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)依然有超過100萬平方米的新增供應(yīng)入市，供應(yīng)高峰持續(xù)。需求方面，持續(xù)發(fā)展的科技需求以及隨著深圳市先行示范區(qū)和大灣區(qū)政策利好帶動(dòng)的金融需求，包括傳統(tǒng)金融和非傳統(tǒng)金融需求預(yù)計(jì)將保持一定發(fā)展，但發(fā)展速度相比之前將有所放緩。而第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的需求則會(huì)有一定的波動(dòng)和整合。整體市場(chǎng)空置率將繼續(xù)走高，租金表現(xiàn)也將面臨一定壓力。”

　　廣州：供應(yīng)創(chuàng)2004年來最少，空置率創(chuàng)2000年來新低

　　報(bào)告顯示，2019年，廣州僅錄得兩個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目、共計(jì)12.5萬的新供應(yīng)入市，供應(yīng)量同比減少49%，是自2004年以來供應(yīng)最少的一年。新項(xiàng)目理想的預(yù)租表現(xiàn)帶動(dòng)全市吸納，年末空置率為5.4%，同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，繼2018年后，再一次創(chuàng)下自2000年以來的新低紀(jì)錄。

　　全年凈吸納統(tǒng)計(jì)，TMT位于需求的首位，其次是金融服務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)。低空置率環(huán)境下，金融行業(yè)憑借較高的承租能力表現(xiàn)突出，全年珠江新城該類租戶成交占比同比提升13個(gè)百分點(diǎn)到38%。在過去兩年貢獻(xiàn)了占全市超過七成新供應(yīng)的琶洲商圈，2019年TMT租戶成交占比同比提高30個(gè)百分點(diǎn)到50%，行業(yè)集聚效應(yīng)逐漸加強(qiáng)。

　　總體市場(chǎng)需求偏弱，大部分租戶采取保守的租賃策略。全市可租面積有限，部分有擴(kuò)張需求的企業(yè)則選擇搬遷到成本更低、可選面積更多的商務(wù)園區(qū)，更有個(gè)別企業(yè)轉(zhuǎn)移到自用物業(yè)中。部分樓宇由于設(shè)施老舊、業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，有流失租戶的危險(xiǎn)。多個(gè)因素作用下，珠江新城、天河體育中心和越秀錄得空置率同比1.2到1.5個(gè)百分點(diǎn)的上升。存量面積去化減慢，租戶的議價(jià)能力增大，業(yè)主提供租金折讓促進(jìn)成交，全年租金同比下降0.6%，平均租金報(bào)價(jià)是168.2元/月/平方米。

　　世邦魏理仕華南顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管程志文表示：“展望2020年，預(yù)計(jì)將有接近90萬平方米的新供應(yīng)入市，供應(yīng)分布在琶洲、金融城等新興區(qū)域，全市空置水平將被供應(yīng)高峰推升。新增的辦公面積有利于釋放蟄伏的升級(jí)、擴(kuò)張需求，促進(jìn)吸納，支撐總體租金保持平穩(wěn)，供應(yīng)稀缺、進(jìn)駐率高位的核心商務(wù)區(qū)租金或有回暖。”