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多地出招 樓市“因城施策”凸顯

時間:2020-01-15  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)-中國證券報 董添  作者:陽湖網(wǎng)

 2020年開年,多地出臺針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。從調(diào)控力度和調(diào)控方向看,因城施策特征明顯。從調(diào)控手段看,放寬購房政策的城市主要從實施新房補貼、放寬落戶政策、放寬公積金提取流程和提取額度等角度進行;調(diào)控趨嚴(yán)地區(qū)主要從限售等角度進行。

  此外,多地區(qū)發(fā)文鼓勵租賃市場發(fā)展,放寬“商改租”范圍。人才落戶政策,也在很大程度上刺激了春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的需求,落戶放寬的城市中,熱點地區(qū)春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求有望大幅提升。

  穩(wěn)房價導(dǎo)向不變

  近日,多地出臺針對新房的補貼政策。四川達州市印發(fā)的《關(guān)于中心城區(qū)穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展十二條政策措施的通知》指出,支持有實力、有品牌的大企業(yè)參與土地市場競買。同時,恢復(fù)購房補助,從2020年1月1日起,凡購房者購買建筑面積低于140平方米的新建普通住房,按房屋產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積,由市、區(qū)財政對各自供應(yīng)土地的開發(fā)樓盤給予100元/平方米的補助。

  在此之前,四川富順縣也出臺了類似政策。按照富順縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《富順縣購買商品住房財政補貼實施細(xì)則》,對在2020年1月1日至2020年6月30日期間,在富順縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買新建商品房的居民,給予一次性200元/平方米的財政補貼,二手房買主不享受這一補貼。

  從補貼時間看,多數(shù)地區(qū)時間較短,抱著試點的態(tài)度較為明顯。例如,湖南省衡陽市衡東縣房交會上,當(dāng)?shù)卣块T也推出了稅費補貼政策,涵蓋住宅、商鋪、車位等多個業(yè)態(tài)。政府表態(tài)稱,“鼓勵企業(yè)讓利,但不搞惡性競爭”。上述政策在衡東縣房交會期間適用,具體時間為2020年1月1日到2020年3月31日。

  房地產(chǎn)調(diào)控收緊的城市中,多數(shù)地區(qū)前期房價、地價出現(xiàn)較大幅度上漲。以唐山市為例,唐山市政府首創(chuàng)“網(wǎng)簽限售”,明確購房人購買新建商品住房,自網(wǎng)簽之日起42個月內(nèi)不得上市交易。國家統(tǒng)計局公布的2019年11月70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示,2019年11月,唐山市新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲1.9%,同比上漲11.9%,房價相比2015年漲幅達到37.3%,環(huán)比上漲幅度與銀川市并列第一。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2020年房地產(chǎn)調(diào)控將堅持“穩(wěn)”這個主題,遏制投機,保護真實的居住需求。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,2020年各地房地產(chǎn)市場秩序維護導(dǎo)向明顯,即便是有各類刺激性的政策,但穩(wěn)房價、穩(wěn)地價和穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向依然沒有變。

  租賃政策為重點

  不少地區(qū)為了優(yōu)化外地人口租房環(huán)境、擴大租房供給、滿足租房需求,2020年以來出臺了針對租房市場的政策。

  以深圳為例,1月9日深圳住建局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》(征求意見稿),對“商改租”的改建原則等方面進行規(guī)范。既有商業(yè)和辦公用房應(yīng)同時符合以下條件方可改建:已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè);不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形。存在抵押登記等他項權(quán)益的,應(yīng)取得所有他項權(quán)益人同意;以宗地或者棟為單位;不能以宗地或者棟為單位的,改建部分應(yīng)當(dāng)相對獨立且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。

  此前深圳曾表態(tài),力爭到2022年新增建設(shè)籌集各類住房60萬套,其中租賃住房不少于30萬套。

  中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2019年超過50個城市發(fā)布了不同力度的鼓勵租賃政策,北京、長春、上海、南京等16個城市進入2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點范圍。租賃市場成為不少城市大力發(fā)展的重點。

  業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,2019年12月中央經(jīng)濟工作會議指出,要加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,大力發(fā)展租賃住房。同月,住建部聯(lián)合六部門發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》,規(guī)范住房租賃市場,全面保障租戶的合法權(quán)益。2020年預(yù)計更多城市將在不同層面加大租房保障力度,針對租賃市場的優(yōu)惠政策將持續(xù)推進。

  人才落戶帶動返鄉(xiāng)置業(yè)升溫

  2019年全國超過170個城市對外發(fā)布了人才相關(guān)政策,吸引人才成為了城市競爭的主要政策內(nèi)容。2019年12月,中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》,明確全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制,全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策,精簡積分項目,確保社會保險繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

  人才落戶政策也在很大程度上刺激了春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的需求,落戶放寬的城市中,熱點地區(qū)春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求有望大幅提升。

  58同城、安居客發(fā)布的《2019-2020年返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報告》顯示,有68.6%傾向于選擇回鄉(xiāng)置業(yè)。與2019年相比,2020年返鄉(xiāng)置業(yè)潮呈現(xiàn)“意愿人群占比有所上升”“意向房源總價范圍提升”“越來越多人傾向線上購房”三大趨勢。在熱點城市方面,從全國范圍來看,二三線城市春節(jié)期間的找房熱度有望創(chuàng)出新高。重慶、成都、西安是返鄉(xiāng)置業(yè)最熱門的地區(qū);徐州、南通、合肥緊隨其后;東北地區(qū)的返鄉(xiāng)置業(yè)熱度有所下降。

  58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為,返鄉(xiāng)置業(yè)是近年來一直持續(xù)的熱門話題。品牌房企在三四線及以下城市布局的下沉化,拉動春節(jié)期間更多返鄉(xiāng)人群關(guān)注到當(dāng)?shù)貥鞘小姆掂l(xiāng)人群變化看,用戶不僅會關(guān)注地縣級城市的項目,同時還會關(guān)注到本省更為核心的二三線城市;加之落戶政策放松,二三線城市春節(jié)期間的找房熱度有望創(chuàng)出新高。

  張波強調(diào),在房住不炒的大背景下,返鄉(xiāng)置業(yè)的核心訴求依然是自用,子女教育、當(dāng)?shù)胤績r、工作機會、照顧家人等因素為是否返鄉(xiāng)置業(yè)的主要原因。隨著部分三四線城市房價的不斷提升,返鄉(xiāng)人群找房熱情有望繼續(xù)提升。但由于購房者心態(tài)更趨理性,真實購房需求或不及往年。

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