中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)編者按：2019年，樓市在下行壓力中韌性前行，各地樓市限購(gòu)、限價(jià)政策不放松，全年累計(jì)調(diào)控620余次，“房住不炒”、“一城一策”依舊是主旋律，全行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，居民購(gòu)房行為逐步趨于理性。這一年，各地人才政策持續(xù)落地，部分城市“零門檻”落戶；國(guó)家支持城市住房租賃建設(shè)，同時(shí)整治租賃中介亂象，規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展；房地產(chǎn)金融定向監(jiān)管繼續(xù)從緊，房企破產(chǎn)、資金鏈危機(jī)引關(guān)注；這一年，“電商賣房”、“鶴崗房子白菜價(jià)”、“深圳免征豪宅稅”等同樣是全民關(guān)心的熱詞。新年伊始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)策劃推出2019“中國(guó)時(shí)間”年度經(jīng)濟(jì)盤點(diǎn)系列,對(duì)一年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做一系統(tǒng)回顧。本期推出十大房產(chǎn)行業(yè)新聞。

　　1、“房住不炒”成全年總基調(diào) 中央重大會(huì)議多次重申

　　2019年4月19日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

　　2019年7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

　　2019年12月10日至12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　年內(nèi)中央多次重大會(huì)議提及“房住不炒”，體現(xiàn)政策的系統(tǒng)性與連貫性。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然近期部分城市出現(xiàn)微調(diào)政策，但整體看基本原則依然沒有改變，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心沒有發(fā)生改變。“房住不炒”代表未來樓市政策將會(huì)繼續(xù)打擊投機(jī)行為，保護(hù)真實(shí)的居住需求，未來的微調(diào)政策將有利于剛需。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)單邊市場(chǎng)熱度持續(xù)上揚(yáng)的格局，整體穩(wěn)定、小幅波動(dòng)應(yīng)該是主流趨勢(shì)。

　　2、百余城卷入“搶人大戰(zhàn)” 多地推出租房落戶政策

　　《2019人才政策與安居就業(yè)報(bào)告》顯示，2019年已有百余城市出臺(tái)了人才政策，超30城陸續(xù)出臺(tái)新落戶政策，大部分出臺(tái)人才政策的城市都將補(bǔ)貼重點(diǎn)放在解決居住問題上，多地開出高額購(gòu)房補(bǔ)貼。報(bào)告稱，超過30個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了新的落戶政策，廣東、黑龍江、浙江、江西等省均在其列。天津、深圳、廣州、佛山、成都、西安等地，相繼對(duì)人才政策、住房購(gòu)買及銷售行為等作出規(guī)定。大部分出臺(tái)人才政策的城市都將補(bǔ)貼重點(diǎn)放在解決居住問題上，如：寧波人才安家補(bǔ)貼最高達(dá)800萬元，柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地也都開出超百萬元的高補(bǔ)貼吸引優(yōu)秀人才。

　　另一方面，2019年11月，?？凇⒗ッ?、鄭州、開封、洛陽相繼發(fā)布“租房落戶”新政。不同城市政策不盡相同，以鄭州為例，在鄭州中心城區(qū)租房，居住一年以上就可以辦鄭州市戶口，憑實(shí)際居住地房屋租賃合同，經(jīng)房主同意，可將戶口遷入租房戶的地址。另一方面，鄭州提出租房落戶，也是對(duì)國(guó)家發(fā)改委《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》政策的具體落實(shí)。2019年4月8日，國(guó)家發(fā)展改革委提出繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，提高城鎮(zhèn)化率。鄭州2018年城鎮(zhèn)化率為73.38%，在全國(guó)城市中排20名左右。鄭州作為河南省的省會(huì)城市，城鎮(zhèn)化率有進(jìn)一步提升空間。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，早在十年前，就有城市規(guī)定憑借租房辦理居住證達(dá)到一定年限就可以落戶。最近各城市搶人政策愈演愈烈，租房落戶政策得到強(qiáng)化，引起更多關(guān)注。對(duì)于有落戶需求的人來說，面對(duì)多地逐漸放寬的落戶政策，選擇范圍明顯加大，城市之間的競(jìng)爭(zhēng)也因此愈發(fā)激烈，并導(dǎo)致落戶門檻逐步走低。人口流動(dòng)的背后是資本的流動(dòng)，人口不僅自身帶來資本，同時(shí)也在吸引資本流動(dòng)，預(yù)計(jì)更多城市會(huì)加入“搶人大戰(zhàn)”中，城市人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)剛剛開始。

　　3、樓市調(diào)控落實(shí)“一城一策” 長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)穩(wěn)妥推進(jìn)

　　2019年兩會(huì)期間，中央首次明確提出“一城一策”、“長(zhǎng)效機(jī)制方案試點(diǎn)”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，浙江、福建、河南、安徽、長(zhǎng)沙、成都、上海等多地表示實(shí)行“一城一策”，其中，福州、廈門、長(zhǎng)沙、武漢、杭州、寧波、成都、上海等市將研究制定“一城一策”實(shí)施方案。

　　梳理2019年以來各地調(diào)控舉措可以看到，一些地方從信貸、土地等方面收緊樓市調(diào)控政策；另一些地方則適度寬松了限購(gòu)政策，如深汕特別合作區(qū)商品房全面解凍，廣州南沙和花都、上海臨港、廣東佛山等地區(qū)放寬了人才購(gòu)房的社保年限或戶籍門檻等。

　　各地錨定“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，因城、因區(qū)、因時(shí)施策，積極主動(dòng)作為，保持了樓市總體平穩(wěn)運(yùn)行。2019年，制定完善長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)性工作穩(wěn)步邁進(jìn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，開展月度監(jiān)測(cè)、季度評(píng)價(jià)，及時(shí)預(yù)警提示。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2019年各地樓市政策呈現(xiàn)雙向精準(zhǔn)調(diào)控特點(diǎn)，既有放松，又有收緊，樓市調(diào)控在持續(xù)打擊投機(jī)性需求的同時(shí)，也加強(qiáng)了對(duì)真實(shí)居住需求的保護(hù)。

　　4、央行調(diào)整新房貸利率機(jī)制 房貸利率更加市場(chǎng)化

　　央行發(fā)布公告，自2019年10月8日起全面調(diào)整房貸利率計(jì)算方式，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（英文簡(jiǎn)稱LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率；二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)；公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。同時(shí)，新規(guī)主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

　　過去4年中，國(guó)內(nèi)房貸利率一直穩(wěn)定在4.9%的水平，新規(guī)執(zhí)行后，房貸利率會(huì)跟隨LPR市場(chǎng)利率一起浮動(dòng)，將原來的4.9%調(diào)整到了4.85%，下降了5個(gè)基點(diǎn)，但是二套房貸款利率上升60個(gè)基點(diǎn)，變成5.45%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首套房商貸不得低于定價(jià)基準(zhǔn)，二套房商貸不得低于定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)60個(gè)基點(diǎn)，體現(xiàn)了“房住不炒”、從緊從嚴(yán)的政策導(dǎo)向。另一方面，也是房貸價(jià)格更加市場(chǎng)化的體現(xiàn)，商業(yè)銀行定價(jià)權(quán)提高，借款人可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。

　　5、年內(nèi)超500家房企破產(chǎn) 中小房企洗牌加劇

　　根據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2019年12月13日，年內(nèi)破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量已達(dá)513家。此房地產(chǎn)破產(chǎn)名單中，多數(shù)為三四線城市的中小房企，也不乏一些知名度較高甚至躋身百?gòu)?qiáng)知名房企的身影。

　　根據(jù)2018年全國(guó)工商局統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬家，按此計(jì)算，破產(chǎn)房企占我國(guó)房企的總量?jī)H為0.52%。從歷年房企破產(chǎn)數(shù)量來看，2014年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量超過2000家。盡管房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)每年都有發(fā)生，但在2019年末引發(fā)巨大關(guān)注，代表了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔(dān)憂。目前，房地產(chǎn)行業(yè)分化嚴(yán)重，中小企業(yè)生存壓力大。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的商業(yè)模式已經(jīng)走向終結(jié)，房地產(chǎn)的“高光時(shí)刻”不再出現(xiàn)。隨著各類融資渠道的收緊，房企生存壓力越來越大，中小企業(yè)整體抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較差。基于宏觀及融資環(huán)境調(diào)控持續(xù)，未來破產(chǎn)企業(yè)將會(huì)更多，且會(huì)呈現(xiàn)加速。

　　6、行業(yè)集中度加速提升 30強(qiáng)房企銷售額占一半

　　近些年，房地產(chǎn)業(yè)的集中度正在加速提升，根據(jù)華創(chuàng)證券的報(bào)告，2019年1-10月，50強(qiáng)房企銷售金額達(dá)到7.5萬億元，占全國(guó)商品房銷售金額的比重已經(jīng)超過60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強(qiáng)房企銷售額占比從15%上升到50%；10強(qiáng)房企銷售額占比從10%上升到30%。

　　易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年前11月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額約為10.3萬億元，同比增長(zhǎng)17.7%。銷售的普遍增長(zhǎng)，也抬高了行業(yè)的規(guī)模門檻。按照該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截至2019年11月末，已有27家房企的銷售規(guī)模超過千億。在5年前，千億房企僅有7家。

　　業(yè)內(nèi)表示，房地產(chǎn)行業(yè)一直都是以規(guī)模為導(dǎo)向，規(guī)模較大的企業(yè)在融資、拿地中有明顯的優(yōu)勢(shì)，銷售中也容易獲得品牌溢價(jià)，房企要想提高競(jìng)爭(zhēng)力，做大規(guī)模幾乎是唯一的路徑。近幾年，調(diào)控政策持續(xù)施壓，部分區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入下行期，規(guī)模的加持顯得更為重要。

　　7、長(zhǎng)租公寓“爆雷”頻現(xiàn) 行業(yè)漸入“寡頭之爭(zhēng)”

　　2019年8月7日，樂伽公寓終于宣布“停止經(jīng)營(yíng)，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營(yíng)收入，無法償還客戶欠款”。樂伽公寓爆雷涉及的房東、租客在萬人以上，涉及合肥、西安、南京、蘇州、杭州、成都、重慶等7個(gè)城市。美東時(shí)間2019年11月5日，青客在紐約納斯達(dá)克證券交易所掛牌上市，成為中國(guó)長(zhǎng)租公寓第一股。另一長(zhǎng)租公寓蛋殼于10月底向美國(guó)證交會(huì)遞交了招股書。自如則表示暫不急于啟動(dòng)IPO。

　　2019年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)跌宕起伏，一方面頭部企業(yè)已經(jīng)或即將在美上市，另一方面，一些經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的小公司頻繁遭遇資金鏈危機(jī)，“套路貸”等亂象環(huán)生，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)爆倉(cāng)的品牌長(zhǎng)租公寓近50家。

　　2019年12月25日，住建部發(fā)布政策，明確要求：加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式的高風(fēng)險(xiǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前長(zhǎng)租公寓正處于第二階段，即行業(yè)集中度提升的“寡頭之爭(zhēng)”，并且目前這一階段還將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。預(yù)計(jì)明年長(zhǎng)租公寓將持續(xù)分化，產(chǎn)品力將成為競(jìng)爭(zhēng)力，而在未來2-3年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中，頭部將占據(jù)七成以上份額。

　　8、“雙十一”房企花式營(yíng)銷 扎堆電商賣房

　　2019年“雙十一”，除了各大電商優(yōu)惠滿減的算法令人頭疼外，最令人熱議的就是“電商賣房”了，大批開發(fā)商在天貓、京東和蘇寧推出特價(jià)房購(gòu)買頁面，賣房戰(zhàn)場(chǎng)從線下擴(kuò)大到線上。其中，天貓主要是阿里拍賣的模式，“雙十一”期間推出上萬套特價(jià)房，類型涵蓋學(xué)區(qū)房、地鐵房、景區(qū)房，不僅有二手房，特惠新房也參與拍賣，以及“撿漏盤”；京東推出京東房產(chǎn)“雙十一”賣房活動(dòng)，聯(lián)合超過200家開發(fā)商、投放超過6000套特惠房源，新房全款5折起，優(yōu)惠額超3億元；蘇寧商則是與恒大合作，通過99元意向金的形式即可購(gòu)買一口價(jià)的特價(jià)房。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)金九銀十不再火熱，地產(chǎn)商開始進(jìn)行各式各樣的營(yíng)銷，線上賣房這種此前被認(rèn)為效率不高的營(yíng)銷模式被各大房地產(chǎn)商青睞，從其促銷形式來看，電商賣房本質(zhì)上仍是營(yíng)銷手段，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不利的大環(huán)境下的一場(chǎng)自救。有專家指出，電商的流量對(duì)于房地產(chǎn)銷售影響不大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)消費(fèi)屬于區(qū)域市場(chǎng)行為，需要多次看房，與電商全國(guó)性消費(fèi)帶來的流量并不對(duì)等，三個(gè)電商平臺(tái)“雙十一”售房總量不超過3萬套，不會(huì)對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售有實(shí)質(zhì)性影響。

　　另一方面，雖然把房產(chǎn)搬到“雙十一”的貨架上必然會(huì)引來更多的關(guān)注，但是房產(chǎn)與傳統(tǒng)的商品不同，售后服務(wù)能否得到保障，信息披露能否做到全面和細(xì)致等，這些問題需要電商平臺(tái)給出更加完善的解決方案。此外，“雙十一”網(wǎng)上上架的特價(jià)房不少是“法拍房”，需要注意風(fēng)險(xiǎn)，“撿漏”還需謹(jǐn)慎。

　　9、5萬元在鶴崗買套房 “煤城”房子“白菜價(jià)”引關(guān)注

　　2019年，黑龍江鶴崗因房?jī)r(jià)引發(fā)大量關(guān)注，有網(wǎng)友稱，鶴崗部分二手房單價(jià)已經(jīng)降至400元/平方米的“白菜價(jià)”，一套安置房只需1.9萬元即可買到。隨后，一篇名為《流浪到鶴崗，五萬買套房》的文章中，一位舟山網(wǎng)友通過網(wǎng)絡(luò)直播在鶴崗低價(jià)買房的過程，再次將鶴崗這個(gè)四線小城拉入大眾視線之內(nèi)。

　　鶴崗方面接受采訪稱，2019年前11個(gè)月，超過2000套鶴崗的房子被外地人購(gòu)買，比去年同期增長(zhǎng)超過30%。鶴崗市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨委委員、副局長(zhǎng)臧富強(qiáng)表示，“在鶴崗，網(wǎng)上報(bào)道的一兩萬元的低房?jī)r(jià)情況確實(shí)存在，但也只是個(gè)別現(xiàn)象。”

　　媒體報(bào)道顯示，2013年至2018年6年間，鶴崗市大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，共計(jì)建設(shè)約11萬套住房，當(dāng)?shù)睾芏嗬习傩找患沂掷锒加?套房甚至更多的住房，每年暖氣費(fèi)就要交1000-2000元，因此有房主不想持有閑置的房子，索性低價(jià)賣出。鶴崗曾經(jīng)是黑龍江省四大“煤城”之一，這座因煤而興的城市，在2011年被確定為資源枯竭型城市，此后的脫煤轉(zhuǎn)型之路并不容易。2017年，鶴崗地區(qū)生產(chǎn)總值282.9億元。全市總?cè)丝趶?015年將近106萬人，降低到2018年99.5萬人。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)便宜不是一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力，它是一個(gè)結(jié)果，“比如美國(guó)的底特律，一美元一套房子都沒人要。一個(gè)城市正常運(yùn)行，房?jī)r(jià)不會(huì)便宜到這個(gè)地步。”也有專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)的事情要分兩面看，一方面，部分群體覺得大城市的就業(yè)機(jī)會(huì)不是很有吸引力，又覺得大城市的房?jī)r(jià)貴是個(gè)很大的問題，那么低房?jī)r(jià)就有可能成為吸引這部分人去買當(dāng)?shù)胤孔拥脑颉?/p>

　　10、深圳144平方米以下住宅免征“豪宅稅” 引發(fā)業(yè)主加價(jià)

　　2019年“雙十一”當(dāng)天，深圳“豪宅稅”征收標(biāo)準(zhǔn)迎重大變化，從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免征增值稅，而不再問總價(jià)。以南山為例，之前一套120㎡、市場(chǎng)價(jià)1000萬元、原價(jià)300萬元的房子，按照之前南山高于490萬元滿兩年的要繳差額增值稅，增值稅大約要繳37萬左右，按照新規(guī)，就可以免征37萬元增值稅。

　　所謂“豪宅稅”，是一種通俗的說法，指的是超過普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)將享受不到相關(guān)的稅收優(yōu)惠，因此在交易過程中會(huì)被要求繳納高于普通住房標(biāo)準(zhǔn)的稅費(fèi)。此消息一出，有業(yè)主瞬間加價(jià)30萬元，有業(yè)主撤盤不賣了，有網(wǎng)友戲稱：“雙11你們都去剁手吧，我去搶房了。”

　　深圳市住建局稱，深圳目前適用的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)于2015年9月公布實(shí)施。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，該普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)與居民合理住房需求日益不匹配。目前，市場(chǎng)上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購(gòu)買住房的負(fù)擔(dān)。市住建局強(qiáng)調(diào)，此次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并不影響深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策。深圳市仍然嚴(yán)格執(zhí)行2016年以來的限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等政策，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作仍在有條不紊推進(jìn)中。

　　對(duì)于新政的影響，分析人士指出，這是一個(gè)減負(fù)降稅的政策，相信對(duì)深圳房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的刺激是明顯的，可能體現(xiàn)為交易量快速上升。深圳樓市會(huì)重現(xiàn)炒作嗎？分析人士稱，在“房住不炒”的大環(huán)境下，市場(chǎng)各方都有天花板和框架限制，交易量放大不一定意味著房?jī)r(jià)的快速上升，那種期望房?jī)r(jià)暴漲的心態(tài)要不得。