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都2020年了 你還在亂買房嗎?

時間:2020-01-09  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)-中新經(jīng)緯 龐無忌  作者:陽湖網(wǎng)

  2020年,房地產(chǎn)市場再次踩上“拐點”。

  房價上漲腳步慢下來了,實質(zhì)性的下跌開始出現(xiàn),往前一步,真正的轉(zhuǎn)折就在眼前。

  上一次出現(xiàn)這種情況還是在2014年。

  彼時,業(yè)內(nèi)大佬紛紛斷言房地產(chǎn)“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束,一些房企甚至啟動“去地產(chǎn)化”的激進轉(zhuǎn)型。

  不過,這種“哀鴻遍野”的狀況很快就被2015年開始的新一輪“牛市”打散。買房的人再次賺的盆滿缽滿,對小城市“不拋棄不放棄”的碧桂園超越“老大哥”萬科成為國內(nèi)第一大開發(fā)商。這4年多里,龍頭房企銷售額翻了三番邁入“7000億俱樂部”。

  樓市“黃金時代”似乎沒有結(jié)束,只是分了區(qū)。一線城市一平方米的價格就可以在鶴崗買套房。

  中新社記者 張斌 攝

  2020年,“十字路口”再次出現(xiàn),房子的游戲還能這么玩嗎?

  買房≠賺錢了!

  從2018年開始,很多業(yè)內(nèi)研究者就發(fā)現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象:過去十幾年一直存在的房地產(chǎn)“小周期”規(guī)律失靈了。

  簡單來說,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)有個“三年小周期”規(guī)律,期間,市場上行和下行各占約一半時間,這是房地產(chǎn)波動的直接表現(xiàn)。

  但是自2015年底以來,本輪房地產(chǎn)上漲已經(jīng)持續(xù)4年多(國家統(tǒng)計局公布的70城新房與二手房平均價格環(huán)比已經(jīng)分別上漲55個月和56個月)。期間,房價漲幅不斷收窄,直至2019年年末,房價出現(xiàn)“轉(zhuǎn)跌”信號,但本輪地產(chǎn)周期遠未見到終點。

  波動減小,周期拉長,是什么“熨平”了樓市波動?

  可以說,在房住不炒的主基調(diào)下,因城施策和“露頭就打”的調(diào)控政策,減小了大漲大跌的可能,不同城市松緊不同的政策也助推其進入不同周期。

  這樣的情況如果持續(xù)下去,將意味著橫盤時代的到來。

  華創(chuàng)證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪認為,本輪房地產(chǎn)小周期預計將由原先3年延長至超7年。

  橫盤時代并不是沒有波動。盡管總量穩(wěn)定,但區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的分化可能仍會加劇,城市間小周期此起彼伏、相互對沖。

  更重要的是,進入橫盤時代后,房地產(chǎn)投資邏輯將發(fā)生根本性的變化。

  過去十年,據(jù)中泰證券統(tǒng)計,如果投資大宗商品一直持有,累計只能得到30%的回報,投資債券有51%的回報,投資股票有57%的回報,而投資房地產(chǎn)能夠獲得265%的回報。

  過去10年,買房=掙錢。

  但這個等式在橫盤時代不成立了。

  過去一年,房價漲了多少?中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,去年百城新房均價同比漲幅僅為3.34%。房價漲幅不敵通脹。

  社科院的一份報告也顯示,近一年核心城市住房增值率,要遠低于同期物價上漲率和存貸款利率。買房不如存錢。

  買房可能也不如買股票。2019年,滬指、深指及創(chuàng)指分別上漲22%、44%和43.79%,據(jù)測算,人均盈利10.35萬元。買了房坐等升值的人賺了多少?據(jù)諸葛找房統(tǒng)計,去年中國百城二手房價累計僅上漲0.03%。

  這還沒有算上房子高昂的持有成本:物業(yè)費、供暖費、每年的折舊、維修費、稅費等等,如果買了車位還要交納停車管理費。

  可以說,如果房價不上漲、甚至漲幅較小,持有房產(chǎn)每天都是虧錢的。中泰證券統(tǒng)計顯示,上海市持有房產(chǎn)的總成本近9%,而去年其收益只有不到1.2%。

  對炒房客、投資客來說這絕對是個壞消息,但是對剛需來說,穩(wěn)定的市場和預期,可以讓他們找到更多買房或者換房的機會。隨著越來越多城市房價走穩(wěn)甚至步入調(diào)整,2020年,不少城市包括很多一二線城市都可能出現(xiàn)買房窗口。

  那買房需要注意些什么?

  看政策!看政策!看政策!

  中國樓市是政策市,買房首先要搞清楚的肯定是政策。“房住不炒”的政策主基調(diào)已經(jīng)堅持了4年多時間。

  最近與樓市相關(guān)的兩個大政策一個是降準,一個是房貸利率的LPR改革。

  先說降準,“降準之后流動性加強,錢會更多流入房地產(chǎn)?”過去這個邏輯行得通,但是官方此次穩(wěn)樓市的決心很大,在“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的明確要求下,降準釋放的資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑹艿絿揽亍?/p>

  例如:1月4日,銀保監(jiān)會發(fā)文要求,銀行保險機構(gòu)要落實“房住不炒”的定位,嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求,防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,抑制居民杠桿率過快增長,推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

  1月5日,央行工作會議提出,要加強長效機制建設,加快房地產(chǎn)金融等宏觀審慎政策框架。

  調(diào)控筑起大壩之后,降準釋放的“水”不會瘋狂灌入樓市帶動新一輪大漲。當然,降準對樓市肯定是還個好事,無論是房企還是購房者都有望在資金上“松口氣”。

  對任何城市來說,樓市是否興盛的關(guān)鍵都在于當?shù)氐沫h(huán)境、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展?jié)摿Αθ丝诘募勰芰Φ?,這是房地產(chǎn)市場的基本面。降準當然改變不了樓市的基本面,但業(yè)內(nèi)認為,對于人口密集、已經(jīng)進入調(diào)整期的一二線城市來說,降準還是能加速樓市止跌的。不過,對于人口凈流出的收縮型城市,降準的影響有限。

  再看LPR改革。去年8月17日,央行宣布新發(fā)放貸款主要參考LPR定價。年末,LPR改革走向存量貸款領(lǐng)域。已有房貸者有兩種選擇,一是選擇固定利率,這種選擇可以避免未來房貸利率走升的風險;另一個是選擇與LPR掛鉤,在未來LPR下行時,這種選擇可以享受降息的紅利。

  LPR改革后,房貸利率出現(xiàn)下行趨勢。去年11月,5年期以上LPR報價下調(diào)5個基點至4.8%,這是LPR改革后的首次利率下調(diào)。在此之前,中國貸款基準利率自2015年10月之后,已有四年未有調(diào)整。

  今年年初的降準向商業(yè)銀行釋放資金、節(jié)省利息支出,有效降低商業(yè)銀行資金成本,業(yè)內(nèi)人士預計,未來LPR加點有望再度壓縮。

  全國性的政策之外,各地因城施策的調(diào)控更是買房之前需要關(guān)注的重點。

  簡單說起來,如果一個地方房價上漲過快,那么很可能調(diào)控政策已經(jīng)在路上了,買房需要謹慎。例如:2019年3-4月份,蘇州市樓市高燒,不少人蜂擁而入搶房。但5月份開始,蘇州三次收緊調(diào)控,7月份再次升級限購、限售,當?shù)貥鞘须S之“熄火”。如果在高點買入,一段時間內(nèi)都可能成為“接盤俠”。

  在調(diào)控政策本來就非常寬松的地方,如果有托市政策出現(xiàn),同樣需要警惕,因為這里可能正在透支未來的購買力,當你買了房子想要變現(xiàn)的時候,發(fā)現(xiàn)賣不出去,就真砸手里了。

  機會可能出現(xiàn)在過去政策嚴厲,但是最近適當放寬的地方,合理的住房消費將更多得到釋放。

  什么樣的房子不能買?

  想必各種專家已經(jīng)給了你各種忠告。大致來說,房子能不能買一般圍繞兩個點,一是抗不抗跌;二是有沒有流動性。

  先說什么樣的房子抗跌。買房其實真正買的是那個建筑物嗎?

  不是的,而是房子背后的土地使用權(quán),甚至是醫(yī)療教育等資源,這才是增值和漲價的關(guān)鍵。

  所以裝修等附加值不是房子的核心價值,買房時也不要被這些眼花繚亂的附加物干擾。真正要看的是區(qū)位。

  買房的時候先問幾個問題:你買的房子在不在市區(qū)?房子帶不帶學區(qū)(學區(qū)好不好)?步行10分鐘有沒有地鐵?半徑1-2公里內(nèi)有沒有商業(yè)綜合體和醫(yī)院?這些都是保證房子吸引力的關(guān)鍵。尤其是在北京這種一線城市,最抗跌的就是市中心的老破小學區(qū)房。

  除了區(qū)位之外,房子的用途也很重要,如果不是資金實力非常雄厚,最好不碰辦公樓和商鋪?,F(xiàn)在在絕大多數(shù)城市辦公樓的空置率都很高,機構(gòu)投資者都玩不轉(zhuǎn),不適合普通人。潘石屹的SOHO中國就被曝出頻繁甩賣資產(chǎn)和利潤大幅下滑。

  再看看同樣十分關(guān)鍵的“流動性”。任何資產(chǎn),一旦失去了流動性,它的價值就會迅速減退。房子失去流動性,不管浮盈多少都沒有意義,因為錢拿不出來。

  有明顯缺陷的房子流動性肯定是打折扣的。這包括產(chǎn)權(quán)有問題的房子,比如小產(chǎn)權(quán)房、商住公寓、軍產(chǎn)房等以及權(quán)屬有糾紛的房子。還包括質(zhì)量、戶型等有明顯問題的房子,比如有的房子設計嚴重不合理,影響居住。也包括區(qū)位有問題的房子,比如在城市遠郊區(qū),交通極為不便的房子或者部分海外房產(chǎn)等,變現(xiàn)困難。

  此外,限售政策嚴格的地方,房子的流動性也是大打折扣,一些5年甚至8年以上才能交易的房子,二手房市場流動性大大降低。

  值得注意的是,買房的時候也需要考慮當?shù)厥欠裼邪l(fā)育程度較高的二手房市場。一些縣城或者小城市,大部分人都傾向于去買新房,二手房市場不成熟,這也不利于房子后續(xù)的變現(xiàn)。

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