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北京限競(jìng)房迎交付大年:80%項(xiàng)目虧損,房屋質(zhì)量引擔(dān)憂

時(shí)間:2020-01-06  來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-中新經(jīng)緯  作者:陽湖網(wǎng)

 中新經(jīng)緯客戶端1月5日電 (薛宇飛)為平抑過快上漲的房?jī)r(jià),限定商品房最高售價(jià)的限競(jìng)房應(yīng)運(yùn)而生,并迅速成為近兩年北京新房市場(chǎng)上的供應(yīng)主流。由于價(jià)格稍低,限競(jìng)房被認(rèn)為是購房者的“福利房”,但這對(duì)房企來說,不見得是好事。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,受房?jī)r(jià)與地價(jià)價(jià)差較小、銷售周期拉長(zhǎng)、融資成本高等因素影響,北京入市交易的限競(jìng)房項(xiàng)目有80%會(huì)出現(xiàn)虧損。

  在企業(yè)無利可圖的情況下,樓盤的交付質(zhì)量引起了市場(chǎng)關(guān)注,在北京,即使是單平方米動(dòng)輒十萬元、總價(jià)款超千萬元的豪宅項(xiàng)目,也不乏因?yàn)橘|(zhì)量問題而出現(xiàn)維權(quán)的情況。業(yè)內(nèi)人士指出,2020年、2021年將是限競(jìng)房項(xiàng)目的交付大年,房屋質(zhì)量問題應(yīng)引起各方高度關(guān)注。

  部分區(qū)域限競(jìng)房?jī)r(jià)格下跌20%

  在北京工作多年后,2018年8月,童玲(化名)拿著湊齊的首付款買下了房山區(qū)旭輝城項(xiàng)目的一套住宅,加上一些雜項(xiàng)支出,房子的均價(jià)接近3.9萬元/平方米。

  買房時(shí),旭輝城的置業(yè)顧問告訴童玲,這是北京第一批拿到預(yù)售證的限競(jìng)房項(xiàng)目,住建部門批準(zhǔn)的該批次房源銷售均價(jià)為38994元/平方米,價(jià)格很合適。童玲不太懂什么是限競(jìng)房,她的理解是政府幫老百姓摁住了售價(jià),買這種項(xiàng)目比較劃算。

  限競(jìng)房,即限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià),在土地招拍掛時(shí)就設(shè)定了未來商品房的銷售價(jià)格,當(dāng)土地競(jìng)拍價(jià)格達(dá)到上限后,開發(fā)商對(duì)自持比例、配建公租房面積等進(jìn)行競(jìng)拍。同時(shí),購房人在取得項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)后五年內(nèi)不得上市交易。也就是說,政府部門設(shè)立了限競(jìng)房項(xiàng)目的最高價(jià)格紅線,開發(fā)商不得逾越,但向下浮動(dòng)并無限制。這類住宅仍是商品住宅,不屬于保障房序列。

  隨著強(qiáng)調(diào)控效果的顯現(xiàn),北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)頹勢(shì),新房二手房聯(lián)動(dòng)降價(jià)成為一種趨勢(shì),位于六環(huán)外的旭輝城項(xiàng)目也受到影響。童玲告訴中新經(jīng)緯客戶端,現(xiàn)在旭輝城的售價(jià)下降了5000元/平方米左右,她已經(jīng)浮虧30多萬元。從2018年6月拿到預(yù)售證至今,旭輝城仍未售罄,安居客客戶端顯示,該樓盤最低售價(jià)為32500元/平方米。

  銷售不理想,是北京大多數(shù)限競(jìng)房項(xiàng)目都需要面對(duì)的問題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說:“已經(jīng)入市的128期、78個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目,共計(jì)有約5.87萬套住宅,但現(xiàn)在網(wǎng)簽了約2.48萬套,網(wǎng)簽比例只有42.7%。除了少數(shù)樓盤,限競(jìng)房項(xiàng)目能夠銷售過半已經(jīng)算是優(yōu)秀了。”

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,包括限競(jìng)房在內(nèi),2019年北京新建商品住宅成交量雖然同比上漲了57%,但由于2018年、2019年住宅供應(yīng)量連續(xù)兩年均超過4萬套,商品住宅庫存量達(dá)8萬套,刷新了最近8年的最高紀(jì)錄。

  新建商品住宅庫存高企,與限競(jìng)房供應(yīng)激增有關(guān)。該機(jī)構(gòu)稱,2018年以來,北京合計(jì)供應(yīng)新建住宅達(dá)9.5萬套,其中5.44萬套是限競(jìng)房,占到市場(chǎng)供應(yīng)的68%。限競(jìng)房項(xiàng)目也在大量積壓,累計(jì)庫存量達(dá)3.38萬套。

  中新經(jīng)緯客戶端注意到,在銷售不暢與供應(yīng)增加的雙重?cái)D壓下,除少數(shù)地理位置好、配套成熟的限競(jìng)房項(xiàng)目按照最高限價(jià)出售住宅外,多數(shù)樓盤的實(shí)際售價(jià)都與最高限價(jià)留有一定的空間,類似旭輝城的降價(jià)行動(dòng),在其他樓盤并不鮮見。

  “北京限競(jìng)房明顯扎堆,集中在青龍湖、亦莊、大興等區(qū)域,這種情況下,雖然大部分項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型等都比之前有提升,但在資金回籠的要求下,市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。”張大偉稱,部分區(qū)域限競(jìng)房的價(jià)格已經(jīng)下跌20%以上。

  多數(shù)項(xiàng)目將虧損

  降價(jià),進(jìn)一步擠占了限競(jìng)房項(xiàng)目本就不多的利潤(rùn)。中原地產(chǎn)研究中心稱,2017年以來,北京合計(jì)入市的限競(jìng)房地塊共有103宗,這103宗土地拿地的成本價(jià)(經(jīng)營部分)與房?jī)r(jià)差,最低的只有6300元/平方米,最高的在3萬以上/平方米,超過2萬元/平方米的地塊只有38宗,算上建安、營銷、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)等成本,多數(shù)項(xiàng)目都將虧損。

  “已經(jīng)入市的66個(gè)限競(jìng)房地塊(有項(xiàng)目屬于多地塊)中,有46個(gè)塊地的房?jī)r(jià)與地價(jià)差在2萬元/平方米以內(nèi),目前,這些項(xiàng)目中只有8個(gè)項(xiàng)目基本售罄,另外4個(gè)項(xiàng)目基本保本。整體看,北京入市的限競(jìng)房項(xiàng)目中有80%已經(jīng)虧損,即使未來快速賣完,也只是減少虧損,如果價(jià)格戰(zhàn)持續(xù),虧損面還會(huì)擴(kuò)大。”該研究中心稱。

  克爾瑞研究中心2019年10月底也稱,對(duì)北京2016、2017年成交的86幅含宅地塊的運(yùn)營情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn),在已經(jīng)開盤的66個(gè)項(xiàng)目中,只有三成項(xiàng)目盈余,超七成項(xiàng)目面臨虧損。在限競(jìng)房中,西城天鑄、金辰府、頤璟萬和、禧瑞春秋、北京嶺秀、觀承別墅?大家的房?jī)r(jià)地價(jià)差分別約為17423元/平方米、14975元/平方米、8348元/平方米、7652元/平方米、6926元/平方米、3742元/平方米,這些項(xiàng)目都將虧損。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析,一般情況下,地價(jià)占到房屋售價(jià)的30%,再刨去建安、營銷、稅費(fèi)等成本,項(xiàng)目才能盈利,而現(xiàn)在北京很多限競(jìng)房地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例過高,是虧損的重要原因。

  張大偉稱,房?jī)r(jià)與地價(jià)差距較小,開發(fā)商在拿地時(shí)就已經(jīng)知道,之所以還敢高價(jià)拿地,是出于對(duì)市場(chǎng)的未來預(yù)期較好。出讓較早一批限競(jìng)房地塊時(shí),市場(chǎng)還比較熱,開發(fā)商相對(duì)樂觀,對(duì)項(xiàng)目的地下貨值預(yù)估較高,同時(shí),由于限競(jìng)房售價(jià)低,開發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目會(huì)快速實(shí)現(xiàn)去化,財(cái)務(wù)成本也低,可以實(shí)現(xiàn)盈利。但隨著市場(chǎng)下行,銷售變得比較緩慢,地下貨值也難以賣出高價(jià)格,利潤(rùn)慢慢就被融資成本吞噬了。

  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱,相比不限價(jià)的商品住宅,限競(jìng)房項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較低,建造成本、財(cái)務(wù)管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)等支出大概占到房屋售價(jià)的30%,開發(fā)商的利潤(rùn)空間被壓縮。同時(shí),限競(jìng)房項(xiàng)目存在同質(zhì)化嚴(yán)重、位置比較偏僻等劣勢(shì),導(dǎo)致去化情況不佳,盈利更加困難。

  房屋質(zhì)量成隱憂

  此前有業(yè)內(nèi)人士指出,近兩年交付的房屋質(zhì)量普遍較差,盡量不要買這幾年的新房。就北京近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,不管是高端豪宅,還是保障性住房,都有項(xiàng)目暴露出工程質(zhì)量問題。

  2018年9月,突破8萬元/平方米限價(jià)紅線、銷售均價(jià)達(dá)9.5萬元/平方米豪宅項(xiàng)目華潤(rùn)昆侖域陷入質(zhì)量風(fēng)波,引發(fā)不小的關(guān)注。有分析認(rèn)為,雖然華潤(rùn)昆侖域打破了北京住宅的限價(jià)紅線,但與當(dāng)時(shí)周邊12萬元/平方米二手房相比,售價(jià)依舊偏低,盈利水平不高甚至陷入虧損,這或許是品質(zhì)打折扣的原因所在。

  2018年6月,北京下發(fā)了第一批限競(jìng)房預(yù)售證,按照建設(shè)周期推算,今明兩年將是限競(jìng)房項(xiàng)目的集中交付期。張大偉預(yù)計(jì),第一批交付的限競(jìng)房項(xiàng)目或出現(xiàn)在2020年3月,今年全年大約有20個(gè)項(xiàng)目交付,2021年有50-60個(gè)。在80%的限競(jìng)房都將虧損的情況下,房屋質(zhì)量又能否保障呢?

  陳霄稱,高地價(jià)讓房企利潤(rùn)空間被壓縮,快周轉(zhuǎn)成了其必然選擇,而快周轉(zhuǎn)可能會(huì)帶來房屋質(zhì)量隱憂。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,利潤(rùn)低甚至虧損并不一定會(huì)引發(fā)房屋質(zhì)量問題,但客觀上講,一些企業(yè)確實(shí)存在偷工減料的沖動(dòng),“減配”的可能性是存在的。

  張大偉稱,企業(yè)無利可圖,給限競(jìng)房項(xiàng)目留下不小的質(zhì)量隱患,未來交付的項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率有所加大。在房?jī)r(jià)上漲階段,購房者買的越早賺得可能越多,即使出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵,也不會(huì)十分計(jì)較。但現(xiàn)在不同了,限競(jìng)房?jī)r(jià)格并沒有上漲,反而下跌了,這個(gè)時(shí)候如果房屋再出現(xiàn)質(zhì)量問題,會(huì)引發(fā)購房者反彈,小問題也會(huì)變成大矛盾。

  張大偉建議購房者,今后購買住宅時(shí),應(yīng)該適當(dāng)考慮房?jī)r(jià)與地價(jià)存在一定空間的項(xiàng)目,這樣會(huì)減少質(zhì)量問題出現(xiàn)的幾率。

  其實(shí),隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期,后續(xù)再入市的限競(jìng)房地塊的出讓溢價(jià)率已經(jīng)走低,張大偉稱,預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目的虧損面有可能降低,但限競(jìng)房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依然慘烈。

  2019年年末至今,北京相繼出讓了不少不限價(jià)地塊,陳霄認(rèn)為,出讓不限價(jià)地塊是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的政策微調(diào),一定程度上能提高房企拿地的積極性,對(duì)于企業(yè)盈利是一個(gè)利好。嚴(yán)躍進(jìn)稱,限競(jìng)房暫時(shí)不會(huì)退出市場(chǎng),但需要進(jìn)一步優(yōu)化、調(diào)整。(中新經(jīng)緯APP)

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