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“地王”處境尷尬 房企生存模式重塑

時(shí)間:2019-12-31  來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-中國(guó)證券報(bào)  作者:陽(yáng)湖網(wǎng)

 2019年,在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下,土地市場(chǎng)價(jià)格維持平穩(wěn)運(yùn)行,在“地王”數(shù)量大幅減少的同時(shí),不少昔日“地王”入市后遭遇市場(chǎng)下行,尤其是熱點(diǎn)一二線城市部分“地王”陷入尷尬境地。專(zhuān)家認(rèn)為,未來(lái)在政策和市場(chǎng)雙重作用下,房企高質(zhì)量周轉(zhuǎn)模式將逐步顛覆囤地模式,土地市場(chǎng)將更趨于理性。

  多數(shù)“地王”面臨虧損

  據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),2019年北京地區(qū)八成“地王”已入市,入市項(xiàng)目平均入市周期達(dá)17個(gè)月,比全國(guó)平均入市周期多10個(gè)月左右。上海也有六成“地王”入市,平均入市周期達(dá)33個(gè)月,比全國(guó)平均入市周期多18個(gè)月。

  易居中國(guó)CEO丁祖昱指出,目前盈利的“地王”項(xiàng)目?jī)H占少數(shù),以北京為例,七成入市“地王”面臨虧損。此類(lèi)項(xiàng)目“房地差”多在1萬(wàn)元/平方米以下,“地房比”多在70%以上。“當(dāng)前北京房企大多陷入‘賠本賺吆喝’的窘境。隨著保障房供應(yīng)力度進(jìn)一步加大,項(xiàng)目去化速度愈發(fā)緩慢,資金回籠速度也勢(shì)必趨緩,未來(lái)北京房企的日子或更加艱難。”

  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示,北京、上海半數(shù)以上“地王”項(xiàng)目呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。廣州“地王”項(xiàng)目上市情況稍好于京滬,主要是入市周期較長(zhǎng),房?jī)r(jià)上漲空間相對(duì)較大。

  克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里稱(chēng),入市后不賺錢(qián)甚至面臨虧損的“地王”項(xiàng)目大多來(lái)自資金鏈存在巨大壓力或?qū)?xiàng)目本身信心不足的房企。

  市場(chǎng)趨理性

  “隨著土地市場(chǎng)熱度下滑,高價(jià)地溢價(jià)率也在走低,‘地王’數(shù)量比前幾年明顯減少。”陳霄認(rèn)為,未來(lái)在調(diào)控政策逐步推進(jìn)及之前上市“地王”項(xiàng)目銷(xiāo)售不及預(yù)期的影響下,土地市場(chǎng)將越來(lái)越趨于理性,“地王”數(shù)量可能繼續(xù)減少。

  從房企角度看,招商證券研究發(fā)展中心房地產(chǎn)行業(yè)主管分析師趙可表示,未來(lái)行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)入融資端總量難松而結(jié)構(gòu)改善,需求端因城施策式邊際改善但房?jī)r(jià)彈性受限的格局。高質(zhì)量周轉(zhuǎn)模式將逐步顛覆囤地模式。

  同策研究院首席分析師張宏偉表示,在房企資金面緊張的情況下,房企拿地非常謹(jǐn)慎,投資標(biāo)準(zhǔn)較往年明顯提高。

  馬千里指出,未來(lái)隨著限地價(jià)、限售價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持等越來(lái)越普遍,昔日“地王”概念光環(huán)黯淡。

  加強(qiáng)供給側(cè)改革

  未來(lái),大量歷史遺留問(wèn)題閑置土地資源被釋放,也有助于降低企業(yè)土地購(gòu)置整體成本。中國(guó)指數(shù)研究院表示,“多主體供應(yīng)在招拍掛制度完全建立之前就已存在,土地價(jià)格的運(yùn)行也相對(duì)穩(wěn)定。雖然當(dāng)前的多主體供應(yīng)與此前有很大不同,但仍會(huì)對(duì)企業(yè)獲取土地的整體成本產(chǎn)生較大影響。”

  馬千里認(rèn)為,從成本側(cè)控房?jī)r(jià),通過(guò)競(jìng)配建等變相提高拿地成本的模式值得商榷,而限售價(jià)、限地價(jià)等模式更值得推廣。

  陳霄建議,要加強(qiáng)土地供給側(cè)改革,推動(dòng)土地利用方式的轉(zhuǎn)變和質(zhì)量的提升。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),開(kāi)展多樣土地供應(yīng)方式,如租讓結(jié)合等。在盤(pán)活存量上,推進(jìn)舊城改造和更新,對(duì)舊城等存量用地進(jìn)行再次開(kāi)發(fā)利用等。

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