不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議為2020年樓市政策定下了基調(diào)。其中一條就提到要培育發(fā)展租賃住房。12月25日，住建部、銀保監(jiān)會(huì)等6部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），從嚴(yán)格登記備案管理、規(guī)范租賃服務(wù)收費(fèi)、管控租賃金融業(yè)務(wù)等多個(gè)方面提出具體要求，為租房市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)保駕護(hù)航。

　　近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，其中長(zhǎng)租公寓更是一路狂奔。但今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓爆雷潮頻發(fā)，北京商報(bào)記者近日在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)制“租金貸”目前仍然出現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。因而，此次《意見(jiàn)》明確加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的監(jiān)管，無(wú)疑是對(duì)這一現(xiàn)象的急剎車。

　　中介不得賺取出租差價(jià)

　　發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強(qiáng)制驅(qū)逐承租人……住房租賃市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)下，既有繁榮景象，也“藏污納垢”，時(shí)而發(fā)生侵害租客合法權(quán)益的問(wèn)題。《意見(jiàn)》主要意在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。

　　例如，《意見(jiàn)》還強(qiáng)調(diào)規(guī)范租賃服務(wù)收費(fèi)。比如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)。收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)出具收費(fèi)清單，列明全部服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額等內(nèi)容，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金；住房租賃合同期限屆滿時(shí)，除沖抵合同約定的費(fèi)用外，剩余租金、押金等應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還承租人。

　　同時(shí)，由于交易主體魚(yú)龍混雜，完善租賃主體登記備案、平臺(tái)核驗(yàn)等工作成為從源頭規(guī)范租房市場(chǎng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對(duì)此，《意見(jiàn)》提出，要嚴(yán)格備案登記管理，從事住房租賃活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。

　　值得注意的是，此次《意見(jiàn)》對(duì)于機(jī)構(gòu)外的租房主體也作出備案規(guī)定。其中，轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個(gè)人，也應(yīng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。“這對(duì)于一些個(gè)人房東出租房源等行為有較好的規(guī)范作用，同時(shí)也使各類房源后續(xù)能夠得到更全面的監(jiān)管。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　實(shí)際上，《意見(jiàn)》發(fā)布前，地方已有規(guī)范措施落地。比如，今年10月10日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布本市住房租賃信息的通知》，規(guī)定違規(guī)發(fā)布房源信息3次以上的租賃主體，不得再通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)發(fā)布本市住房租賃房源信息，并作出同一房源不得由同一家機(jī)構(gòu)重復(fù)發(fā)布、房源上網(wǎng)超30日需下架等規(guī)定。

　　嚴(yán)管“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式

　　2019年長(zhǎng)租公寓爆雷潮頻發(fā)，付不出租金、無(wú)法償還客戶欠款、上萬(wàn)名租客和房東被坑等事件屢見(jiàn)報(bào)端。從盈利模式來(lái)看，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓的常規(guī)盈利來(lái)源主要是“托管業(yè)主房源-轉(zhuǎn)租給租客”所形成的租金差，以及面向租客提供的增值服務(wù)，在此基礎(chǔ)上，房源基數(shù)越大，盈利空間越大。同時(shí)涉足金融化的特性，也將長(zhǎng)租公寓推上了規(guī)模與發(fā)展的“快車道”。在各路資本大鱷爭(zhēng)相布局背后，其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也不言而喻。

　　此次《意見(jiàn)》明確，將加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過(guò)去幾年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的一個(gè)名詞肯定是“長(zhǎng)租公寓”，從租售并舉開(kāi)始，到最近兩年的跑馬圈地，出現(xiàn)上市+爆雷，市場(chǎng)都認(rèn)為這是政策鼓勵(lì)的，但今天住建部明確發(fā)布政策表示，這一類企業(yè)不是“長(zhǎng)租公寓”而是加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式的高風(fēng)險(xiǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管，這是歷史第一次。這也代表了這類型業(yè)務(wù)將很難被資本青睞，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這種一旦被監(jiān)管了資金池，長(zhǎng)租企業(yè)將會(huì)全面撤退。北京商報(bào)記者從北京銀保監(jiān)局處了解到，《意見(jiàn)》落實(shí)工作是由北京市住建委牽頭，未來(lái)肯定會(huì)落實(shí)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年至今，已有不少于25家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂破產(chǎn)。比如，今年8月，擁有4.5萬(wàn)間出租房的南京樂(lè)伽商業(yè)管理有限公司由于資金鏈斷裂宣布破產(chǎn)。據(jù)悉，該公司要求租客一次至少支付半年以上租金。不少一次性繳納一年房租的租客在公司破產(chǎn)后，面臨剩余租金打水漂的困境。

　　《意見(jiàn)》也在監(jiān)管層面明確，對(duì)不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、擴(kuò)張規(guī)模過(guò)快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案等方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)；依法查處違規(guī)違法行為及無(wú)照經(jīng)營(yíng)、價(jià)格違法行為及壟斷協(xié)議等行為。

　　“其實(shí)，解決企業(yè)資金問(wèn)題，除提前透支還有其他辦法，關(guān)鍵是要廣泛了解租客需求。”嚴(yán)躍進(jìn)建議，比如，鼓勵(lì)更多企業(yè)參與租金證券化，提高資金使用效率，盤(pán)活住房租賃存量資產(chǎn)；同時(shí)，部分公寓企業(yè)可積極爭(zhēng)取“租售同權(quán)”服務(wù)權(quán)限，這樣即便提高房租價(jià)格，也能吸引很大一部分承租人。

　　不得誘導(dǎo)承租人使用租金貸

　　長(zhǎng)租公寓近年來(lái)問(wèn)題不斷，被業(yè)內(nèi)視為新興行業(yè)狂奔的“后遺癥”。北京商報(bào)記者近日在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)制“租金貸”目前仍然出現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。例如，長(zhǎng)租公寓品牌“蛋殼公寓”房源簽約支持的四種付款方式中，月付形式只能選擇“分期月付”，有按月支付租金打算的租客若想簽約入住蛋殼房源，只能選擇接受“租金貸”服務(wù)。

　　而此次《意見(jiàn)》專就“租金貸”亂象作出整頓要求。比如，開(kāi)展住房租金貸款業(yè)務(wù)，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配；住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款；不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款等。

　　“應(yīng)該說(shuō)，租賃領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)是這兩年才出現(xiàn)的問(wèn)題。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，租金貸產(chǎn)生，很大原因是從事長(zhǎng)租工作的機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張所致。“不少機(jī)構(gòu)高價(jià)從房東這里收租房源，然后以押一付一等優(yōu)惠條件低價(jià)租出，以此來(lái)增加待租房源吸引力。然后中介方利用貸款機(jī)構(gòu)提供的一次性大額貸款作為資金源，收租房源，繼續(xù)擴(kuò)張。但公司資金鏈一旦斷裂，租客權(quán)益勢(shì)必受損。”

　　不久前遞交赴美上市申請(qǐng)的青客公寓，其“租金貸”服務(wù)占據(jù)了公寓房源簽約的“大頭”，招股書(shū)顯示，截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了合作，其租戶的65.2%使用了分期付款服務(wù)。

　　“作為承租人，首先要注意合同跟誰(shuí)簽，出租人和房租收取人是否相同；除了房屋租賃合同外，是否有諸如借款合同、代償協(xié)議等；同時(shí)，明確中介服務(wù)費(fèi)收取辦法，是明確繳納服務(wù)費(fèi)，還是以貸款償還抵扣中介服務(wù)費(fèi)等。”卓緯律師事務(wù)所律師孫志峰建議。

　　為進(jìn)一步化解租賃金融端風(fēng)險(xiǎn)，《意見(jiàn)》還要求金融監(jiān)管部門(mén)做好貸前調(diào)查，評(píng)估借款人還款能力，確定融資額度；加強(qiáng)貸后管理，審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿等。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

　　北京商報(bào)記者 孟凡霞 宋亦桐 劉瀚琳