本報記者 王曉悅
資本市場物業(yè)管理領(lǐng)域再添兩名新兵。
12月19日,保利物業(yè)和時代鄰里均在港交所上市,但享受的待遇卻大不相同。因背靠央企,保利物業(yè)受資本市場青睞,截至收盤股價上漲29.2%,市值達242億港元,僅次于碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)。時代鄰里則不幸破發(fā),收盤下跌5.24%,市值為44.34億港元。
東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張云凱在接受《證券日報》記者采訪時表示,決定物管公司估值的核心因素是業(yè)績增長的確定性。若關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司未來能夠持續(xù)給予物管面積,市場愿意給出高估值,此外,龍頭公司也會有估值溢價。
保利物業(yè)招股說明書顯示,其最大的客戶是保利發(fā)展控股集團,即在A股上市的保利地產(chǎn)。時代鄰里則背靠大灣區(qū)房企時代中國控股,2016年至2019年上半年,來自時代中國控股開發(fā)的物業(yè)提供的管理服務(wù)收入占管理服務(wù)收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。
物業(yè)公司上市的大背景是房地產(chǎn)行業(yè)從“大規(guī)模開發(fā)”為主的時代,進入到“存量資產(chǎn)”的時代。萊坊中國戰(zhàn)略咨詢部高級董事陳鐵東向記者表示,在母公司的幫助下,物業(yè)管理通過輕資產(chǎn)運營模式實現(xiàn)快速擴張和盈利,對資金有較大需求,但物管公司通過傳統(tǒng)模式融資有難度,上市融資是很好的途徑。
據(jù)不完全統(tǒng)計,2018年,全國累計有5家物管公司上市,2019年則預計有8家物管公司上市。今年以來,該板塊也備受追捧。據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計,截至12月19日收盤,今年共計7只物管股實現(xiàn)累計漲幅翻倍。
張云凱表示,地產(chǎn)公司的經(jīng)營受政策影響波動較大,屬于偏周期行業(yè),資本市場給予的估值水平較低。物業(yè)公司有著可持續(xù)性高、輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定等優(yōu)勢,偏向于服務(wù)行業(yè),因此資本市場給予較高的估值水平。
“物管行業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮?,市場的空間是足夠的,行業(yè)的集中度仍然很低。”張云凱說道。川財證券研報顯示,物管行業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)鏈條的后周期環(huán)節(jié),市場增量滯后于商品房新開工及銷售情況。我國2016年、2017年商品房銷售面積增速分別為22.5%、7.7%,在2018年高基數(shù)下,銷量依然實現(xiàn)1.3%的正增長。對應(yīng)2016年至2018年的銷售規(guī)模,預計未來兩年物管行業(yè)將進入高速擴張期。
“未來,物管公司跑馬圈地,并購將越來越多,形成更大的規(guī)模效應(yīng)。”陳鐵東說道。
時代鄰里在招股說明書中表示,2020年至2022年,公司預計收購4家或8家物管公司,計劃三年內(nèi)收購四家提供電梯相關(guān)服務(wù)的公司、一家提供清潔服務(wù)的公司及兩家提供市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)的公司。保利物業(yè)也表示,募集資金大頭將用于擇優(yōu)并購,擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。
此外,物管公司人力成本比重較高,因此面臨成本增加但提價困難的問題。張云凱表示,物管公司可通過科技賦能、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量兩條路徑提高毛利率水平。
時代鄰里表示,將使用15%的募集資金打造智慧社區(qū),另外10%的募集資金發(fā)展一站式服務(wù)平臺,通過物聯(lián)網(wǎng)、云計算及人工智能等技術(shù)提高運營效率及提升服務(wù)質(zhì)量。保利物業(yè)將部分募集資金用于升級數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng),降低運營成本,提高營收能力。 |