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北京年末租房價格依然高位 房東:租售比太低 回本要53年

時間:2019-12-13  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)-中國證券報  作者:陽湖網(wǎng)

 臨近年末,中證君走訪北京租房市場發(fā)現(xiàn),各大中介對租金并沒有明顯的調(diào)整跡象,只是通過領(lǐng)取優(yōu)惠券、對中介費打折、起租時間延后等方式進行攬客,使得租金總成本出現(xiàn)小幅下滑。

  機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,對租戶而言,一線城市租房成本仍然較高,一線城市一居室租金占平均收入的比重普遍超過80%。但是,房產(chǎn)持有者卻認為,目前租房收入相比房價仍然太低,一線城市租售比超過50年。

  臨近年底租金報價仍處高位

  近日,中證君對北京地區(qū)租房市場走訪發(fā)現(xiàn),臨近年底,各大中介租房源充足,但是租金報價仍然處于高位,沒有出現(xiàn)較為明顯的回落。中介和房東只在起租日期和中介費上稍有讓步,使得租房總成本略微下降。

  以北三環(huán)某學(xué)區(qū)房片區(qū)租賃市場為例,由于目前處于租房淡季,“買方”市場現(xiàn)象較明顯。

  有客戶想在附近找一居室,起租時間在2020年1月中旬。中介人員按照要求,找到了多處待租房源供租戶挑選,最后租戶選中了該中介旗下一套品牌公寓。

  一居室租金為5000元/月,房間大小在45平米左右,和旺季價格幾乎沒有變化。租金方面,房主沒有做出讓步,只是中介在中介費上做了8折讓步,起租時間讓了10天。

  “這個起租時間和中介費折扣在租賃旺季是不可能的。”該中介人員對中證君表示。

  多位業(yè)內(nèi)人士指出,租賃市場熱度季節(jié)性很強,“春節(jié)潮”和“畢業(yè)潮”褪去之后,租賃市場熱度減退。四季度,為傳統(tǒng)的租賃淡季,租金上漲動力不足,預(yù)計短期內(nèi)租金仍為穩(wěn)中趨降的趨勢,明年春節(jié)后會迎來租賃市場熱度小高潮。

  群租房情況仍存在

  中證君了解到,很多房源被租房品牌公司囤積,裝修后價格大幅上揚,即使在淡季,租金也不會做讓步。而便宜房源越來越集中在天通苑、大興等租房人口密集區(qū),而這些地區(qū)群租房現(xiàn)象仍然較為嚴(yán)重。

  以位于北五環(huán)外昌平區(qū)天通苑地區(qū)為例,該片區(qū)受大規(guī)模大戶型回遷房源影響,租房房源充足。該片區(qū)大部分房源被整租后,普遍被房東或二房東改造成“群租”房。100平米左右的三居室,可以被改造成8個房間,人口密度最多可以達到15人以上。但由于隔斷房價格不足千元,仍然成為大量“北漂”的租房第一站。這些租戶形象地稱呼自己為“紙片人”,早晚高峰會被擠成照片,到家也很擠。

  “二房東也會簽合同,但是簽的時候就會告知,隔斷房可能隨時拆除,房東不會承擔(dān)任何責(zé)任。”上述片區(qū)租戶向中證君反映,“但是全北京只有這個地方可以租到1000元左右的房子,對于剛畢業(yè)的人來說,雖然沒有保障還是會簽下來。”

  一線城市租金高企租金回報率卻很低

  造成上述現(xiàn)象的原因有多種。一方面,人口流入為主的城市房價高企,購房成本高導(dǎo)致租房人群多,租房需求多疊加租房市場越來越受資本關(guān)注,導(dǎo)致租金價格整體高企。正常渠道價格高,租不起,使得群租房屢禁不止。

  諸葛找房發(fā)布的《全國重點50城租金收入比調(diào)查研究報告》指出,2019年上半年,北京、上海、深圳三個地區(qū)整租一居室租金收入比分別為89.5%、82.5%、78.1%,與2018年相比分別下降7.7%、9.5%、15%,雖然租房壓力略有下降,但租金收入比仍維持在高位。合租租金收入比分別為46.2%,43%,37.6%,與上期相比微降,即使選擇合租的住房模式,在北上深租房成本也達到收入的30%以上。

  另一方面,以一線城市為代表的人口流入?yún)^(qū),租金回報率相比其他城市而言普遍很低,群租房成為房東提高租金收入的一大途徑。

  上述報告數(shù)據(jù)顯示,一線城市平均租售比為1:636,售租比達53年;二線城市平均租售比為1:580,售租比為46.9年;三四線城市雖然房價相對較低,但租賃市場需求更加薄弱,租售比略低于二線城市,為1:556。一線城市租金與房價差距最大。一線城市中,北京、深圳高企的房價,租售比最低,租金回報率均為1.8%。

  諸葛找房指出,大城市租金相比收入較高,租房人員負擔(dān)較大。但是,對于房產(chǎn)持有者來說,租售比、租金回報率相比其他城市,沒有競爭力。

  商業(yè)租金小幅回落

  值得注意的是,近期商業(yè)租金出現(xiàn)了小幅下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2019年四季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比有所下跌,平均租金為4.9元/平米·天,跌幅為0.67%。從商圈來看,租金環(huán)比上漲的商圈占38.8%,租金環(huán)比下跌的商圈占56.3%,5.0%的商圈租金與上期持平。

  即便如此,2019年下半年,中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金整體水平穩(wěn)中有漲。其中,由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的,構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為25.9元/平方米·天,環(huán)比上漲0.58%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的,構(gòu)成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為27.2元/平方米·天,環(huán)比上漲0.44%。

  分城市等級來看,2019年下半年,一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占74.1%,環(huán)比下跌的商業(yè)街占11.1%,14.8%的商業(yè)街租金與上期持平。北京10條商業(yè)街租金環(huán)比全部上漲,其中南鑼鼓巷漲幅最高,達2.64%;上海11條商業(yè)街中,6條商業(yè)街租金環(huán)比上漲,2條環(huán)比下跌,3條持平,其中四川北路商業(yè)街環(huán)比漲幅最高,為3.56%;廣州1條商業(yè)街租金環(huán)比上漲,1條環(huán)比下跌,一條持平,其中上下九步行街環(huán)比上漲0.27%;深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比均上漲,其中東門步行街漲幅最高達2.48%。

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