臨近年末,土地市場再次迎來周期性“供地潮”。自11月以來,超百億級的土拍在杭州、廣州、北京、蘇州、南京等多個城市頻頻出現(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月,40個典型城市土地成交建筑面積4803.4萬平方米,環(huán)比增長18.8%,同比增長12.2%;土地出讓金收入為2266.6億元,環(huán)比增長37.4%,同比增長12.9%。
也就是說,這一個月中,平均每3天就有2.2個百億級土拍出現(xiàn)。這對于部分土地儲備并不充裕,或仍打算采取激進擴張策略的房企而言,無疑是一場饕餮盛宴。
長江證券一位資深分析師向《國際金融報》記者表示,今年中央重點強調(diào),不以房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激手段,因此在地價趨穩(wěn)、穩(wěn)房價形勢依舊嚴峻的形勢下,各地方政府財政壓力不小。為完成供地計劃,年底新增上市的土地數(shù)量和質(zhì)量必然有所提升,短期內(nèi)房企可供選擇的地塊增多。
不過,土地成交面積和收入大增,并不代表土拍市場升溫。
易居研究院研究員王若辰分析稱,一線城市中,僅深圳土地溢價率相對較高,為16%,這與其調(diào)整豪宅稅后,市場預(yù)期發(fā)生一定轉(zhuǎn)變有關(guān)。北京溢價率僅為3%,上海和廣州均為0%,整體仍處于較嚴厲的調(diào)控狀態(tài)下。
近4成房企11月未拿地
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年前11月,碧桂園以3143.7億元的拿地金額高居榜首。拿地金額超1000億元的房企,除碧桂園外,還有萬科、融創(chuàng)、保利、華潤、恒大、龍湖。銷售TOP 100房企前11月共新增貨值8.8萬億元,超過同期銷售金額的20%。
不過,由于行業(yè)集中度進一步提升,TOP 100房企土儲貨值的增加也并非所有房企的態(tài)度。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,銷售TOP 10房企新增貨值集中度接近6成,前30強房企幾乎包攬了7成土地。與集中度不斷攀升相對應(yīng)的是,各梯隊房企拿地銷售比較去年大幅下滑,尤其是下半年,面對融資壓力和強調(diào)控,房企銷售增速進一步放緩,謹慎投資已經(jīng)成為多數(shù)房企的共識。
在這樣的大背景下,百強房企中,超過半數(shù)新增土儲的樓面價較2017年有所下降,TOP 10中僅融創(chuàng)、保利、中海3家企業(yè)較去年略有上漲,而龍湖、新城等房企平均樓面價降幅接近20%。雖然拿地樓面價受到成交結(jié)構(gòu)、成交方式等因素影響,卻也能從側(cè)面反映土地市場降溫和房企拿地謹慎態(tài)度。
此外,值得注意的是,繼10月近3成百強房企未拿地后,11月未拿地房企數(shù)量進一步增至近4成。不過,未拿地房企仍以TOP 50之后的房企居多。
“中小房企的生存空間不容樂觀,市場調(diào)整下,這些企業(yè)將面臨新一輪洗牌,不但規(guī)模增長缺乏動力,也很有可能被市場淘汰出局。”一名中型房企高管向《國際金融報》記者表示,中小房企如今的困境主要來源于融資,渠道受限、成本又高,它們很難依靠自有資金進行周轉(zhuǎn),而大房企就不存在這些問題,雪球越滾越大,所以中小房企、特別是民營企業(yè)越來越少地活躍在土拍市場,只能不斷謀求轉(zhuǎn)型。
不過,《國際金融報》記者發(fā)現(xiàn),11月未拿地房企中除了中小房企,也不乏金茂、遠洋、首創(chuàng)等五十強房企。這些房企不拿地,除了因為放緩?fù)顿Y節(jié)奏,更多的底氣源于自身土儲充足。
例如金茂,其前11月銷售金額約1100億元,而前10月新增土儲貨值就已高達1056億元,且按照現(xiàn)在的去化速度測算,其總土儲足夠未來3.9年使用。同樣,福晟、首創(chuàng)等房企的總土儲去化周期也都在4年以上。
國企積極補倉
需要指出的是,在年底供地潮來臨之際,除了部分因土儲充足或資金受限等原因減少拿地的房企之外,同樣有不少房企仍然活躍在土拍市場,積極補倉。
一位不愿具名的長江證券分析師向記者分析稱,房企的大格局已經(jīng)基本穩(wěn)定,強者恒強、弱者淘汰。但具體到某家企業(yè)仍有可操作空間,今年的供地潮就是一個機會。“想要逆勢調(diào)整布局的房企,在現(xiàn)金充足的情況下當(dāng)然要抓住這一波窗口期,尤其是合肥、武漢、青島等熱門二線城市都是這些房企爭奪的對象”。
《國際金融報》記者發(fā)現(xiàn),自11月以來,積極補倉的房企中,大部分為大型國企。
例如12月5日,廣州100億元出讓3宗住宅用地,被保利以81.62億元的價格獨得其二。其中,廣鋼地塊是當(dāng)天土拍的重頭戲,其競價超1小時舉牌45次,最終被保利以26.17億元拿下,折合樓面價33840元/平方米,溢價率20.21%。而與保利爭奪最為兇猛的正是中海地產(chǎn)。
同日,北京豐臺亦有一宗地塊出讓,但由于去化困難、強調(diào)控等原因,北京的土拍市場相較其他熱門城市顯得尤為冷清。即便該地塊開出“不限價”的豐厚條件,最終也僅有首開、保利聯(lián)合體與金茂兩家參與競價,最終被前者以26億元底價摘得。
更有甚者,11月22日,深圳土拍市場推出6宗住宅用地,最終6宗地塊均未達到最高限價,其中一幅因無人舉牌而流拍,五宗宅地總成交金額為127.51億元,且競得者均為央企和國企。
對比來看,就在5個月之前,深圳也曾同日推出5宗住宅用地,當(dāng)時參與競拍的民企和國企共有75家之多。而5個月后,參與競拍的竟只剩下十余家“國家隊”開發(fā)商。
此外,從11月單月拿地金額也不難看出國企的補倉態(tài)度之堅決,如萬科、中海、綠地、華潤四家僅11月的拿地金額就都超過100億元,且拿地銷售比均高于0.4,遠超行業(yè)平均水平。
有分析人士向《國際金融報》記者分析稱,其實民營房企并非全部采取收縮戰(zhàn)略,只不過在資金有限的情況下,民企更傾向于招拍掛以外的方式,例如收并購、城市更新等,即便公開競價,也大都集中在大灣區(qū)等少數(shù)熱門地區(qū)。相比之下,國企最大的優(yōu)勢就是融資成本低、渠道廣,當(dāng)然不必“挑食”,而少了部分民企的競爭,對于國企來說也是一個快速擴張的契機。 |