本報記者 王麗新

　　11個月賣出了前三年銷售額總量的70%，難以想象，在進入政策性住房時代、限競房和二手房廝殺激烈的北京市場，“4000萬元+”頂級豪宅市場簽約量卻迅速陡升。

　　“從2018年7月份首次開盤以來，月均銷量在3套-4套之間，個別月份可能達到10套，這在單套總價‘4000萬元+’的頂級別墅市場并不多見。”當《證券日報》記者來到位于北京五環(huán)外某別墅項目時，該項目銷售人員向記者透露，從首次開盤至今已成交近百套，實現(xiàn)超過40億元銷售額，其中不乏單套近1億元的豪宅。

　　另據(jù)相關成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，全國豪宅成交均價榜TOP50的上榜項目，銷售單價全部都是“10萬元+”，最貴的高達21.8萬元/平方米。而今年年內(nèi)，在北京豪宅市場上，總價超過4000萬元且單價超過10萬元/平方米的項目亦不在少數(shù)。

　　“4000萬元+”豪宅集中簽約

　　北京合碩房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（簡稱“合碩機構”）向《證券日報》記者提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年至今，北京“4000萬元+”豪宅成交金額達206億元，是2018年全年的2.7倍，占2016年至2018年過去三年成交總金額的近七成。

　　“頂級豪宅簽約周期較長，有的可能長達一年以上時間，因此今年的集中簽約可能是過去一兩年市場已銷售豪宅的放量。”合碩機構首席分析師郭毅在接受《證券日報》記者采訪時表示，加上過去兩年在一定程度上限制簽約，現(xiàn)已放開，因此網(wǎng)簽較為集中。

　　而在合碩機構提供給《證券日報》的北京年內(nèi)豪宅成交榜TOP10項目中，成交總金額從40多億元到不足7億元不等，其中有4個豪宅單價均超過10萬元/平方米。

　　據(jù)《證券日報》記者了解，該項目目前在售的二期聯(lián)排別墅，主力產(chǎn)品面積約680平方米-1280平方米，總價4000萬元/套起，整個項目預計有194套房，目前已售近百套，未來不排除有總價8000萬元、甚至破億元的產(chǎn)品入市銷售。

　　一個周末的下午，《證券日報》記者在探訪上述樓盤時發(fā)現(xiàn)，銷售中心的沙盤邊，兩三家人由不同的銷售帶著講解，有一組轉而不久就走向了貴賓室細聊。“有不少客戶在看過我們的別墅后，一個星期之內(nèi)就下單了，這一比例甚至達到了30%-40%，這在頂級豪宅市場中確實不多見。”該別墅項目相關人士向《證券日報》記者透露，購置這個項目的財富階層年齡結構一般在45歲-55歲之間，多是企業(yè)主，能源、外貿(mào)、高新技術和房地產(chǎn)行業(yè)人士居多，也不乏年輕財富新貴，一般身家資產(chǎn)都在2億元以上，以北京西部客群為主。他們的共同訴求是，將來想定居北京，自住兼投資，同時實現(xiàn)資產(chǎn)配置的目的。

　　“有些人本來沒有購房打算，陪朋友來看房之后反倒先下了單。”上述人士進一步向《證券日報》記者透露，“有一位客戶之前是企業(yè)主，沉淀了不少財富，后來覺得自身行業(yè)沒有太大發(fā)展空間，就將這些錢固化成高價值的不動產(chǎn)資產(chǎn)。”

　　身家超2億元富豪出擊豪宅

　　“從資產(chǎn)價格邏輯來看，2016年以來一直執(zhí)行嚴格的限價政策，導致單價水平可控；在單價性價比高情況之下，總價‘4000萬元+’意味著面積夠大舒適度更好，是財富階層可以接受的。”郭毅在接受《證券日報》記者時表示，總價較高別墅項目在地段位置和產(chǎn)品形態(tài)上有優(yōu)勢，比如該別墅基本處在森林公園濕地之中，擁有不可復制的資源和產(chǎn)品優(yōu)勢，在“限墅令”之下，買家此時入手看的是未來。

　　“這個項目的快速集中成交并不是行業(yè)普遍現(xiàn)象。”郭毅表示，頂級豪宅的買家主要分成兩類，一類是傳統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)主，財富積累到達了一定程度，在當前的經(jīng)濟形勢下，其事業(yè)發(fā)展遇到了一定瓶頸，從資產(chǎn)配置角度考慮，若選擇回報率可觀的資產(chǎn)，房地產(chǎn)還是優(yōu)選之一，因此會在頂級豪宅市場釋放品質改善需求；第二類是創(chuàng)業(yè)成功的年輕財富階層人群，他們是經(jīng)濟轉型紅利的獲得者，在現(xiàn)在這個階段才能實現(xiàn)財富的迅速累積，否則不具備購置頂級豪宅的能力，因此在獲得大量財富后，馬上出手。

　　“‘新富豪’如今也逐漸成為頂級豪宅市場的主力購買力之一，包括來自于科技產(chǎn)業(yè)、自主創(chuàng)業(yè)等領域誕生的‘輕資產(chǎn)’富豪。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英在接受《證券日報》記者采訪時表示。

　　“對于‘4000萬元+’的頂級豪宅市場，目前看還是來自于傳統(tǒng)行業(yè)較多，尤其是一些低調的隱形富豪。這兩年有些資產(chǎn)在縮水，具有不確定性吃過房地產(chǎn)紅利甜頭的客戶，當看到優(yōu)質的不動產(chǎn)資產(chǎn)時，就會動心。”華北世茂相關人士向《證券日報》記者如是表示。

　　至于這一市場的未來走勢，國仕英表示，頂級豪宅價格高昂，仍是高收入人群的才能購買的，購買人群數(shù)量有限，未來頂級豪宅市場的走向主要以穩(wěn)為主，不會有太大波動。