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二手房交易風(fēng)險(xiǎn)多 居間服務(wù)謹(jǐn)慎合規(guī)

時(shí)間:2019-12-02  來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-法制日?qǐng)?bào)  作者:陽湖網(wǎng)

 近年來,二手房交易活躍度不斷提升,在實(shí)際買賣過程中,買賣雙方多委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù),代為辦理交易手續(xù),因此,涉及二手房居間買賣的訴訟案件也在逐年增多。在居間服務(wù)中,有的中介承諾可辦理貸款但逾期未辦理,有的是房屋被查封無法過戶產(chǎn)生糾紛,有的則涉及簽訂居間合同后私自買賣是否需要承擔(dān)中介費(fèi)的問題?!斗ㄖ迫?qǐng)?bào)》記者選取江蘇省連云港市兩級(jí)法院審理的相關(guān)案例,通過以案釋法,提醒在二手房交易市場(chǎng)中,無論買賣雙方還是中介公司,都要嚴(yán)格依法合規(guī),促進(jìn)中介服務(wù)市場(chǎng)健康發(fā)展,維護(hù)市場(chǎng)誠信交易。

  承諾貸款卻未兌現(xiàn)

  中介有責(zé)應(yīng)賠損失

  王某欲購買劉某房產(chǎn),遂向某中介公司咨詢購房事宜。王某因擔(dān)心自身存在個(gè)人征信問題,就能否辦理購房貸款多次向中介公司咨詢,并將個(gè)人征信相關(guān)材料信息交付中介公司。

  中介公司經(jīng)核實(shí)后,明確告知王某可以成功辦理相關(guān)購房貸款。后王某與劉某及中介公司簽訂房屋買賣合同及居間服務(wù)合同,約定由中介公司代為辦理貸款事宜。協(xié)議簽訂后,王某向中介公司交納中介費(fèi)15000元,向賣方交付購房定金5萬元。后王某準(zhǔn)備向劉某支付首付款并申請(qǐng)銀行貸款時(shí),中介公司卻告知因其征信有問題銀行不予貸款。

  貸款不能,房屋買賣合同就無法履行,王某所交的定金也不能退還。三方產(chǎn)生爭(zhēng)議且協(xié)商未果,于是,王某將中介公司訴至連云港市東??h人民法院,訴求退回中介費(fèi)及定金共計(jì)65000元。

  法院經(jīng)審理后認(rèn)為,中介公司對(duì)王某的損失依法承擔(dān)賠償責(zé)任,王某對(duì)自己能否辦理購房銀行貸款亦負(fù)有一定審查注意義務(wù),遂判決中介公司按照損失總額80%承擔(dān)賠償責(zé)任,剩余由王某承擔(dān)。中介公司不服,上訴至連云港市中級(jí)人民法院。后經(jīng)調(diào)解,中介公司賠償王某50500元。

  法官庭后表示,本案中能否成功辦理購房銀行貸款系王某是否同意締結(jié)合同的重要考慮因素。中介公司既未提供充分證據(jù)證明其已經(jīng)盡到積極調(diào)查義務(wù),亦未對(duì)可能無法辦理購房貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確提示,只是告知王某經(jīng)核實(shí)可以辦理購房貸款,該過失行為導(dǎo)致委托人王某作出錯(cuò)誤意思表示,因此,中介公司應(yīng)對(duì)王某支付的定金和傭金損失承擔(dān)賠償責(zé)任。由于王某對(duì)于自己能否辦理購房銀行貸款亦負(fù)有一定的審查注意義務(wù),故根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則,一審法院判決中介公司承擔(dān)80%的責(zé)任,王某承擔(dān)20%的責(zé)任。

  房屋被查封難過戶

  賣方違約應(yīng)付傭金

  2017年,李某購買了張某的一處房屋,甲中介公司為居間方,三方簽訂了房屋居間買賣合同,合同中約定:合同訂立后,買賣雙方任何一方責(zé)任導(dǎo)致合同不能履行的,違約方應(yīng)向中介公司支付合同約定的雙方的居間費(fèi)用。合同簽訂之日,買賣雙方分別與中介公司簽訂傭金確認(rèn)書。

  在合同履行過程中,由于涉案交易房屋被法院查封,無法辦理房屋過戶手續(xù)。于是,甲中介公司將李某及張某訴至連云港市海州區(qū)人民法院,請(qǐng)求二人支付傭金。

  法院經(jīng)審理后認(rèn)為,張某、李某分別與甲中介公司簽訂傭金確認(rèn)書,約定于房屋過戶當(dāng)月向甲中介公司支付傭金?,F(xiàn)因張某房屋被法院查封的原因?qū)е潞贤瑹o法履行,按照三方所簽訂的《房屋居間買賣合同》相關(guān)規(guī)定,違約方向中介公司支付合同約定的雙方的居間費(fèi)用,故張某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付全部傭金的民事責(zé)任。遂判決張某依法向甲中介公司支付傭金。

  法官提醒,本案還涉及了轉(zhuǎn)讓被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封房屋所簽訂合同的效力問題。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定:司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)范,不影響房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力,合同仍然有效。故房屋買賣雙方及中介公司在交易中均應(yīng)注意審查房屋權(quán)屬是否清晰、是否存在查封等情形,避免合同雖然有效但實(shí)際無法辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的不利后果。

  居間服務(wù)存有瑕疵

  中介費(fèi)返還獲支持

  高某與中介公司簽訂房屋獨(dú)家出售委托協(xié)議,后中介公司促成高某與程某簽訂房屋買賣協(xié)議。協(xié)議履行過程中,因房屋已經(jīng)網(wǎng)簽在高某名下,無法以原先預(yù)定的方式進(jìn)行更名,各方產(chǎn)生爭(zhēng)議。程某向連云港市海州區(qū)人民法院提起訴訟,高某亦提起反訴,法院經(jīng)審理后判決解除雙方房屋買賣合同,高某返還程某定金3萬元。

  后高某向法院訴請(qǐng)中介公司返還居間費(fèi)用,并賠償其在與程某訴訟及本案訴訟中承擔(dān)的案件受理費(fèi)、律師費(fèi)等損失。法院經(jīng)審理后判決,中介公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還高某居間費(fèi)11300元;駁回高某的其他訴訟請(qǐng)求。

  法官庭后介紹,在房屋買賣居間活動(dòng)中,中介公司作為專業(yè)的居間人,對(duì)于受托事項(xiàng)以及居間服務(wù)應(yīng)承擔(dān)符合專業(yè)主體要求的注意義務(wù),注重審查核實(shí)與交易相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)、房屋是否具備買賣條件等重要信息。本案中,中介公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)涉案房屋是否具備更名條件等情況。即使中介公司在與高某簽訂《房屋獨(dú)家出售委托協(xié)議》之前核實(shí)涉案房屋尚未網(wǎng)簽、具備更名條件,其在促成買賣雙方簽訂涉案房屋買賣合同之前也應(yīng)再次核實(shí)該情況,因其未核實(shí)清楚導(dǎo)致涉案房屋買賣合同雖然訂立但是客觀上并無法履行,中介公司提供的居間服務(wù)存在重大瑕疵,對(duì)于已經(jīng)收取的居間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)返還。但中介公司并非其故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,對(duì)于高某的其他損失中介公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

  中介帶看房后跳單

  買方需承擔(dān)違約金

  常某與某中介公司簽訂《看房確認(rèn)書》,約定由該中介公司帶看房源,如成功購買則支付房屋成交價(jià)的1%作為傭金。此外,雙方還約定如在第一次看房后,委托方已接受受托方服務(wù),跳過受托方直接或通過受托方以外的第三方私下達(dá)成交易的,需按房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)的3%支付違約金。

  協(xié)議簽訂以后,中介公司工作人員帶其看了涉案房屋后,常某卻通過其他中介機(jī)構(gòu)與涉案房屋房主達(dá)成交易。中介公司遂將常某訴至連云港市海州區(qū)人民法院,要求其支付違約金。

  法院審理后認(rèn)為,常某已與某介公司達(dá)成協(xié)議,又跳過對(duì)方私下交易,應(yīng)當(dāng)向受托方支付違約金,綜合考慮各項(xiàng)因素,法院判決常某賠償中介公司違約金1萬元。

  后雙方均不服一審判決,上訴至連云港市中級(jí)人民法院。二審法院審理后認(rèn)為,一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,遂判決駁回上訴,維持原判。

  法官表示,本案中當(dāng)事人雙方簽訂的《看房確認(rèn)書》內(nèi)約定的禁止跳單條款,意在禁止買方利用中介公司提供的房源信息,約定內(nèi)容對(duì)雙方都有約束力。常某在看房后,私下通過其他中介機(jī)構(gòu)與房東達(dá)成買賣協(xié)議,又未能提供證據(jù)證實(shí)其房源信息非來源于該中介機(jī)構(gòu),故屬于違約行為。因雙方對(duì)于傭金的約定未明確區(qū)分居間介紹費(fèi)用和辦理貸款、過戶手續(xù)等房屋交易后續(xù)事宜的費(fèi)用,故法院綜合考慮中介公司提供的實(shí)際服務(wù)及房屋價(jià)款、傭金約定等因素,作出以上判決。

  因此衡量買方是否跳單的關(guān)鍵是買方有無利用中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件達(dá)成交易。若同一房源信息經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布,買家通過正當(dāng)途徑獲取房源信息的,有權(quán)在多個(gè)中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司,此行為就不屬于跳單違約。

  合同法相關(guān)規(guī)定

  第九十七條 合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。

  第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。

  第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就訂立有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。

  居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

  城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)

  第三十八條 下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

  老胡點(diǎn)評(píng)

  近年來,我國二手房市場(chǎng)日趨活躍,成交量在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的比例不斷上升。然而,在二手房買賣過程中,相關(guān)各方的矛盾沖突也不斷增多,成為影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的潛在因素。有的是因?yàn)榉课荽嬖谫|(zhì)量瑕疵,或者所售房屋被有關(guān)部門查封扣押,無法過戶、轉(zhuǎn)讓;有的是因?yàn)橘I方征信存在問題,無法獲得購房貸款,對(duì)買房心有余而力不足;有的是買賣雙方耍小聰明、占小便宜,意圖甩掉中介而“跳單”;還有的是因?yàn)橹薪楣驹诰娱g服務(wù)過程中馬虎大意,未能盡到審慎把關(guān)義務(wù),最終使買賣雙方無法成交,造成委托人經(jīng)濟(jì)損失。

  凡此種種,反映出二手房市場(chǎng)仍然需要進(jìn)一步規(guī)范。一方面,二手房買賣雙方應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)誠信觀念和法治思維,在買賣過程中如實(shí)說明房屋質(zhì)量狀況,不夸大、不隱瞞,更不能串通起來、違反約定。另一方面,二手房中介應(yīng)當(dāng)牢固樹立信譽(yù)重于泰山的理念,進(jìn)一步提高職業(yè)操守、職業(yè)能力,熟練掌握與二手房買賣有關(guān)的法律、政策和知識(shí),對(duì)委托人的委托事項(xiàng)勤勉盡責(zé)、審慎把關(guān),切實(shí)維護(hù)委托人的合法權(quán)益。同時(shí),有關(guān)行政執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)本著“誰執(zhí)法,誰普法”的普法責(zé)任制原則,強(qiáng)化對(duì)房屋中介人員的法律知識(shí)和法治精神培訓(xùn),并重視向廣大公眾宣傳二手房買賣法律、法規(guī),使買賣各方自覺運(yùn)用法治思維和法治方式處理問題、解決糾紛,促進(jìn)二手房市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

  胡勇

  記者 羅莎莎 通訊員 徐林杉 尹超

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