本報記者 王麗新

　　當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，“已進入買方市場，目前正處在從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場的過渡期。”這是陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌在接受《證券日報》記者采訪時做出的評價。由此不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)的“天花板”已經(jīng)出現(xiàn)，進取性的房企在維持開發(fā)主業(yè)的同時，已開始嘗試多元化轉(zhuǎn)型。

　　一位房企高管向《證券日報》記者打了一個形象的比喻：炒白菜要吃，但也要嘗試精致菜。對于后房地產(chǎn)時代房企到底應(yīng)該做什么，御風(fēng)集團董事長馮侖在多個場合表示，轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行的“小轉(zhuǎn)型”房企，都在找一個細分領(lǐng)域去實現(xiàn)運營價值。

　　百強房企過半涉足文旅地產(chǎn)

　　文旅地產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個重要方向。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，在百強房企中，已有50多家布局文旅地產(chǎn)，有近十家成立了專門的文旅公司（或集團），其中不乏恒大、碧桂園、融創(chuàng)、保利等地產(chǎn)巨頭。

　　在《證券日報》社主辦的“2019中國文旅產(chǎn)業(yè)投資價值峰會”上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云表示，宏觀市場的發(fā)展催生了房地產(chǎn)市場多元化突圍的局面。在百強房地產(chǎn)企業(yè)中，已有九成涉足文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、健康產(chǎn)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)，試圖轉(zhuǎn)型突圍。

　　但在蔡云看來，房地產(chǎn)企業(yè)通常具有強大的資金基礎(chǔ)及經(jīng)驗積累，占據(jù)產(chǎn)業(yè)層面的制高點，可以通過這些積累去做其他產(chǎn)業(yè)的投資。同時，房企還有廣泛的C端客戶源，使新增長點具有核心競爭力。此外，從市場供給來看，百強地產(chǎn)企業(yè)半數(shù)以上已進入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，提供品質(zhì)和全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的系統(tǒng)產(chǎn)品。

　　蔡云進一步表示，規(guī)模性開發(fā)時代造就了房企的城市運營能力，而文旅地產(chǎn)則是開發(fā)商成為城市運營商、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

　　具體來看，房企在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的布局方式和打法各不相同，有的主打主題樂園，如恒大童世界、融創(chuàng)文旅城等；有的依據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢建設(shè)特色小鎮(zhèn)，如以首創(chuàng)置業(yè)為代表的世界湖區(qū)休閑度假目的地小鎮(zhèn)等。

　　“文旅大盤的開發(fā)周期一般是5年起步，運營業(yè)態(tài)要以實現(xiàn)持續(xù)價值的心態(tài)去投資布局。”首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，首創(chuàng)近幾年一直在嘗試“文化+地產(chǎn)”的創(chuàng)新型商業(yè)運營模式，對不同土地要有不同定位和研判，結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源進行開發(fā)運營。

　　但萬變不離其宗，分期開發(fā)銷售、保障資金進賬只是文旅大盤走完的第一步，實現(xiàn)后期運營價值才是長期現(xiàn)金流來源和新的利潤增長點的保障。

　　休閑時代催熱文化旅游產(chǎn)業(yè)

　　在清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院城市發(fā)展策劃研究所所長彭劍波看來，根據(jù)旅游消費發(fā)展規(guī)律，人均消費水平的高低一般與在旅游地停留時間的長短有關(guān)，這也決定了隨著人均GDP的走高，旅游消費發(fā)展階段從觀光游升級到了度假游，也就是說，從需求上來看，如今全球已經(jīng)進入到休閑時代。

　　他進一步表示，對比日本東京-富士山和美國內(nèi)華達州-拉斯維加斯，人均GDP 11.82萬元、擁有2100萬人口的中國北京，尚沒有世界性度假目的地。而北京周邊有望被打造成“生態(tài)休閑之都”將是平谷。

　　“剛拿到這個規(guī)劃面積2.4平方公里的項目時，我們做過很多市場調(diào)研。”上述首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)人士稱，最終選擇聯(lián)合政府，啟動一二級聯(lián)合開發(fā)模式，引入住總、首開、保利、城建、龍湖等5大開發(fā)商，打造了集旅游、度假、休閑、會議、文化、生活于一體的世界休閑度假小鎮(zhèn)“禧瑞金海”。

　　據(jù)了解， 2020年平谷第十六屆世界休閑大會預(yù)計將吸引游客800萬至1000萬人次，旅游創(chuàng)收可達百億元人民幣。

　　值得關(guān)注的是，在蔡云看來，正是休閑需求催生了文旅大盤。而世界旅游和貿(mào)易委員會對國內(nèi)旅游消費市場規(guī)模的預(yù)判，是未來10年將達50萬億元。

　　或許這就是房企爭相布局文旅大盤的背后動因。比如上述文旅大盤涉及6至8個地塊，目前已通過招拍掛出讓4個地塊，總計實現(xiàn)近53億元的土地出讓收入。此外，依托金海湖畔醫(yī)院、學(xué)校、公園、產(chǎn)業(yè)、軌道交通樞紐站等配套資源優(yōu)勢，先期入市的地塊將配套建設(shè)行宮會館、休閑會館和文創(chuàng)會館，洋房、雙院疊拼、天地合院等住宅業(yè)態(tài)也將率先銷售，為房地產(chǎn)企業(yè)換得一部分現(xiàn)金收入。

　　“關(guān)于文旅大盤的投資收益，首創(chuàng)并不注重短期收益，而是以持續(xù)化運營心態(tài)進行投資，更多考慮的是長期運營帶來的收益。”上述首創(chuàng)人士稱，或許這也是百強房企中半數(shù)以上想深耕文旅地產(chǎn)應(yīng)有的投資心態(tài)吧。