中國地產(chǎn)大佬的30年往事

　　時代周報特約記者 孟樑

　　中國人關(guān)注房子，有悠久的歷史傳統(tǒng)。大唐貞元三年，白居易到達京城長安，去拜會名士顧況。顧況看到詩稿上“白居易”的名字，便笑著說：“米價方貴，居亦弗易。”意思是，長安米正貴，居住不容易??！彼時，大唐患上了“城市病”，房價高企，住房成了所有人關(guān)心的話題。

　　即使如才華橫溢、官居要職的白居易，在長安的日子也并不安穩(wěn)，房子一直是一塊心病，50歲才買了自己的房子。他甚至寫詩吐槽，“長羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身”。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)黃金發(fā)展30余年，催生了許多如白居易一般望房興嘆的百姓，但我們很少想到的是，那些房地產(chǎn)大佬，起步時也曾兩手空空，也曾羨慕“蝸牛有舍”。

　　深圳萌芽：王石一舉成名的競拍

　　中國房地產(chǎn)的發(fā)展，就如同改革開放一樣，與深圳緊緊相連。1983年，王石就來到了深圳，倒騰雞飼料賺取第一桶金后，王石辦起了深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，這便是萬科的前身。

　　這個時候，星河地產(chǎn)的創(chuàng)始人黃楚龍正在深圳做水泥工人，而中國的房地產(chǎn)仍在實行福利分房制度。彼時的深圳，發(fā)展一日千里，誕生了很多新鮮事物，包括新中國歷史上第一次土地拍賣。

　　1987年12月1日，為了獲取建設(shè)資金，深圳敲響了土地拍賣槌。當日下午，容納1000多人的深圳會堂座無虛席，過道站滿了人，44家開發(fā)商舉牌競投、北深港澳幾十家媒體蜂擁圍觀。經(jīng)過17分鐘的角逐，底價200萬元、面積8558平方米的地塊落槌成交，最終由深房公司以525萬元競得。

　　也是在這一年，潘石屹變賣家當，辭職南下深圳，到達南頭關(guān)時，身上只剩下80多塊錢，這便是多年后外界描述的潘石屹的“創(chuàng)業(yè)資本”。由于沒有邊境通行證，這筆“創(chuàng)業(yè)資本”首先是花了50元請人帶路，從鐵絲網(wǎng)下面的一個洞偷爬進了深圳特區(qū)。

　　由于語言不通，飲食不適應，深圳的生活始終讓潘石屹感到非常壓抑。不久，公司在海南中部接收了一個磚廠，潘石屹出任廠長。潘石屹還在和工人半夜談話的1988年，王石已經(jīng)以“萬科”之名，殺進了房地產(chǎn)行業(yè)。這一年是中國傳統(tǒng)的龍年，是一個受推崇的年份。

　　就是在這一年年底，深圳第二次舉行土地拍賣，在1200萬元幾乎要成交的時候，王石喊出了“2000萬元”。這一舉動，被深圳市有關(guān)部門人士認為是瞎胡鬧，但王石的算盤卻撥打得啪啪響：在房地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科尚屬無名之輩，但深圳的土地拍賣被全國關(guān)注，只要喊出一個震天的價格，萬科就在江湖上有了響亮的名號。

　　萬科的第一個項目是“天景花園”。王石和萬科在蓋房子方面并沒有什么經(jīng)驗，就把重點放在了營銷和售后上，“天景花園，深圳住宅的明天”，這句出自王石的廣告語，結(jié)合著中國最早的樣板房，愿景與實物相互輝映，初步樹立了萬科的品牌。

　　王石喊出2000萬元之后不久，水泥工人黃楚龍也投身到了房地產(chǎn)行業(yè)中，創(chuàng)立了星河地產(chǎn)的前身—深圳市怡和企業(yè)公司。這位來自廣東潮汕的房地產(chǎn)人，是中國房地產(chǎn)行業(yè)的隱形富豪，2019年10月30日，《2019斯維登集團？胡潤房地產(chǎn)企業(yè)家榜》發(fā)布，黃楚龍以240億元財富位列第19。

　　黃楚龍和王石一樣，也曾用千萬級的投入，震撼過地產(chǎn)市場和媒體：以千萬豪宅捐贈深圳紅十字會，震動全城，地產(chǎn)與紅十字會的首次聯(lián)姻，無論在深圳還是在地產(chǎn)界，都引起了關(guān)注。只不過，這已經(jīng)是2003年的事情。

　　　海南往事：炒房掘金，全憑感覺

　　王石和潘石屹，在深圳沒有產(chǎn)生交集，很快，兩個人一個去了上海，一個去了海南。1989年，潘石屹到了海南，仍舊做他的磚廠廠長。

　　小偷經(jīng)常光顧，夜里提供照明的小發(fā)電機一個月內(nèi)被偷過三次，更麻煩的是民工情緒問題，有一天，潘廠長正在自己的臥室—一個廢棄的水塔里休息，突然一塊磚頭破窗而入，水塔下面，聚集了上百位談工資的民工。“想跑都跑不了，只能硬著頭皮下去跟他們談！”

　　此時，“南王石北馮侖”中的另一位，馮侖也來到了海南。這是馮侖第二次到達這里。與潘石屹一樣，馮侖對于海南的印象并不算太好，感覺如同一個大縣城。但是，鄧小平在1987年就說過“我們正在搞一個更大的特區(qū)，這就是海南島經(jīng)濟特區(qū)”，馮侖發(fā)覺，海南的“每個人都充滿激情，充滿希望，兩眼放光”。

　　人們把海南看作了另一個深圳，馮侖和潘石屹也在這里，掘到了第一桶金。1991年，馮侖拉著潘石屹和另外4個人一起，組建了海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開發(fā)總公司，這便是萬通的前身，六人也被稱為“萬通六君子”。

　　當時他們沒有人做過房地產(chǎn)，當時放眼整個中國，也沒有地產(chǎn)專業(yè)人才之說。馮侖后來回憶說，當時海南最吸引人的就是房地產(chǎn)項目，但他們開始時誰也不懂，全憑感覺。

　　依靠高息借貸1000多萬元，“萬通六君子”開始進入房地產(chǎn)，1992年，通過運作?？?ldquo;九都別墅”項目，他們賺得了“第一桶金”。

　　此后，六君子用這筆錢去操作“蓮怡廬”等項目，不斷在?？?、三亞炒房炒地。公司經(jīng)濟條件寬裕后，很多老員工都擁有了“四個一”，即一套房子、一萬塊錢存款、一部電話和一部摩托車。王石則因為深圳土地市場競爭太過激烈，帶著團隊到了另一個大都市，上海。在上海，王石的開發(fā)之路很順利，接連建設(shè)了城市花園、西郊花園。在此之后，王石便開始揮師北上，進入了北京、天津等地。

　　1991年，對于王石來說，更為重大的一個事件是，萬科上市。王石幾乎是白手起家，只是借助當時的大股東深圳市特區(qū)經(jīng)濟發(fā)展公司的一塊牌子而已。但此后，雙方不斷發(fā)生“婆媳戰(zhàn)爭”。之后，國企的股份化改造為王石提供了一個翻身機會。那時，股票還是新生事物，大家都不熟悉，王石還得親自上街“吆喝”。

　　外界把王石的此番努力，形容為“不屈不撓的爭取”，但他最終獲取了自己想要的結(jié)果：萬科于1988年11月21日獲得深圳市政府股份化改造的批準，同年12月28日，萬科股票公開發(fā)行，1991年1月29日，萬科股票正式在深圳證券交易所掛牌交易。

　　上市讓萬科如虎添翼，而這一年，涌入房地產(chǎn)行業(yè)的人逐漸多了起來，其中不少人后來都成為了中國房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚。在香港浸淫多年的胡葆森，在香港創(chuàng)辦企業(yè)炒房產(chǎn)，并在第二年組建了建業(yè)；與香港相隔不遠的佛山順德，楊國強和另外兩家公司聯(lián)合開發(fā)位于碧江村、三桂村的項目，這就是后來的碧桂園。

　　92派登場：君子的江湖

　　與很多行業(yè)一樣，房地產(chǎn)的第一個高潮，來自于1992年之后。鄧小平南巡講話后，那年10月，中央首次提出建立社會主義市場經(jīng)濟體制，有效地解決了計劃與市場的關(guān)系問題，由此帶動了整個房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。

　　因為鄧小平在上海的一句“要多提拔年輕人”，上海住宅辦公室最年輕的主任張玉良手握“總經(jīng)理”任命書和上海市政府劃撥的2000萬元，開始了綠地創(chuàng)業(yè)歷程。

　　已過不惑之年的李彬海，放棄廣州軍區(qū)參謀部后勤部長的職位，毅然帶著八位轉(zhuǎn)業(yè)軍人創(chuàng)立了保利地產(chǎn)。

　　許家印看了鄧小平講話，察覺到了新機遇，毅然放棄了河南舞鋼鐵飯碗，跑到深圳闖蕩，隨后在廣州創(chuàng)建了恒大。他的河南老鄉(xiāng)胡葆森，此時帶著炒房賺取的幾千萬元，回到了河南，和當?shù)氐慕ㄐ泻腺Y成立建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　兩年后，國家要求金融機構(gòu)退出實業(yè)經(jīng)營，胡葆森買下了建行的股份。建業(yè)在河南的第一個項目，是占地360畝的“金水花園”，胡葆森請河南省規(guī)劃設(shè)計院出面設(shè)計。

　　然而，“鹽堿地”先給了胡葆森一個下馬威：鄭州地產(chǎn)行業(yè)陷入低潮，鄭州人不認高品質(zhì)房。那段時間，胡葆森每天都要吞兩片舒樂安定才能睡著。胡葆森借用香港地產(chǎn)理念，在營銷上大造聲勢，使“金水花園”聲名大噪。接著，胡葆森又在售樓方式上讓鄭州人耳目一新：第一次提出按揭銷售，推出“十年還本”的口號。

　　胡葆森有許多在全國比較領(lǐng)先的地方，比如，河南最早成立“河南建業(yè)物業(yè)管理公司”；第一個做社區(qū)教育、第一個收購足球、第一個做文化娛樂。

　　如此的地產(chǎn)新概念，終于催醒了鄭州地產(chǎn)—從質(zhì)量到概念都超前的建業(yè)地產(chǎn)，終于成為鄭州精品地產(chǎn)的代名詞。多年來，建業(yè)的產(chǎn)品一只手就能數(shù)過來：“金水花園”“燕樂小區(qū)”“春暉小區(qū)”“鄭州期貨城”“建業(yè)城市花園”，個個搶手。

　　從香港帶回來的概念是會用舊的，但胡超前的秘密則是，始終將建業(yè)公司發(fā)展的參照物鎖定在遠在深圳的萬科。扎根河南近30年，江湖勢力不斷擴張的胡葆森，和王石、馮侖，合稱為“地產(chǎn)三君子”。

　　當胡葆森在河南施展拳腳的時候，三君子之一的馮侖，即將迎來海南的房產(chǎn)泡沫破裂。

　　1992年，潘石屹發(fā)現(xiàn)了一個怪現(xiàn)象：當時北京的人均住房面積是7.4平方米，而海南剛剛建省，在?？谶@樣一個不富裕的地方，電都沒有，一個紅綠燈都沒有的地方，人均擁有的房子已經(jīng)接近50平方米。“這就是房地產(chǎn)泡沫啊，跑得越早越好。”

　　全憑感覺的萬通六君子，選擇撤離海南。幾個合伙人各帶使命，全國擴張：潘石屹去了北京，易小迪到了廣西，王啟富到深圳開拓疆土。

　　1993年6月，由萬通集團投資并以定向募集方式發(fā)起組建了北京萬通實業(yè)股份有限公司，公司實收資本金8億元人民幣，成為北京最早成立的以民營資本為主體的大型股份制企業(yè)。同年，萬通在北京開發(fā)了“新世界廣場”項目。

　　通過和香港利達行主席鄧智仁的合作，萬通新世界廣場大獲成功，賣到了當時市價的三倍。萬通新世界廣場的成功，讓大眾和業(yè)界開始關(guān)注萬通，同時，也奠定了兩個地產(chǎn)大佬馮侖和潘石屹的“江湖地位”。

　　到1995年，萬通已是四處開花。房地產(chǎn)、金融、商業(yè)、風險投資、通信、醫(yī)藥、文化等都涉及了，資產(chǎn)一度達到近50億元。不過，也正是在這一年，六君子正式分手。

　　分手后，萬通六君子都實現(xiàn)了各自的精彩。馮侖、潘石屹和易小迪成為了地產(chǎn)界的大鱷，王功權(quán)成為了知名的風險投資家，王啟富和劉軍也在其他領(lǐng)域開創(chuàng)了一番事業(yè)。

　　在中國改革開放后的商業(yè)史上，萬通六君子“以江湖方式進入，以商人方式退出”的事件則成為一段佳話。

　　　新千年盛景：首富們的小目標

　　中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。1988年，全國房地產(chǎn)公司為3124家，1992年年底，這個數(shù)字卻一下子變成了1.2萬家，到1993年又變成了3萬多家。

　　受南巡之風吹動的許家印，1992年進入了深圳一家名叫“中達”的貿(mào)易公司。此時，他可能也沒有想到，自己會成為2000年之后，最活躍的地產(chǎn)人之一。從做業(yè)務(wù)員起家，許家印曾經(jīng)在朋友家的走廊住了3個月。后來當了辦公室負責人，又睡在了公司一間不用的小廚房里。“但是我從朋友的身上學到了很多管理公司的經(jīng)驗。”

　　1994年的國慶節(jié)，許家印終于寫下了他人生轉(zhuǎn)折前的重要伏筆—來到廣州，涉足剛剛興起的房地產(chǎn)業(yè)。

　　許家印帶著一個司機，一個出納，還有兩個員工，從深圳來到廣州，開始了他人生中的第二次創(chuàng)業(yè)，成立了一家名為鵬達的房地產(chǎn)公司，并執(zhí)行了第一個房地產(chǎn)項目“珠島花園”，該項目為中達集團凈賺2億元。月薪兩三千元的許家印提出了漲薪要求，但被集團拒絕。一怒之下，1996年，許家印創(chuàng)立恒大實業(yè)集團公司，并在廣州打造了金碧花園樓盤，該盤成為“中國著名城鎮(zhèn)化社區(qū)50佳名盤”。

　　此外，許家印還創(chuàng)下了13個樓盤同期開發(fā)的紀錄。他創(chuàng)立恒大集團6年后，入主“瓊能源”，將其更名為“恒大地產(chǎn)”，實現(xiàn)了借殼上市的夙愿。

　　2003年，許家印又將旗下廣州花都綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%的股權(quán)置入“恒大地產(chǎn)”，先后成功開發(fā)了一系列的超大型樓盤，獲得空前成功。2006年，許家印進入胡潤百富榜，排名第10位。

　　當然，這并非其最高光的時刻，恒大組建的足球俱樂部，兩次拿到了亞冠冠軍，并在中超實現(xiàn)了七連冠。2017年的胡潤百富榜，許家印登上了首富寶座。許家印還為恒大定下了一個目標，2020年總資產(chǎn)要達到3萬億元，年銷售額達到8000億元。

　　另一位2000年之后的首富王健林說，要從小目標開始。1988年，王健林創(chuàng)建了大連萬達（當時的公司名為“西崗區(qū)住宅開發(fā)公司”）。1989年，王健林迎來讓他賺了第一桶金的項目—大連市北京街舊城區(qū)改造。

　　就這樣，萬達成為了第一個闖入“舊城改造”這一行業(yè)的公司，而這一單使王健林賺到了接近1000萬元，同時，王健林也找到了一個盈利的模式—改造舊城區(qū)，此后10余年，萬達一直承接政府的舊城改造項目。

　　萬達剛好在進入新千年時，迎來了一場劇變：2000年，王健林決定改變公司經(jīng)營策略，重心變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)，并且提出了新的模式：城市綜合體，百貨、影院、電玩、餐飲等多種業(yè)態(tài)和品牌店在一個商城內(nèi)并存。

　　這種創(chuàng)新型的商場模式，滿足了消費者對于體驗升級的需求，真正實現(xiàn)了“逛吃”的愿望。截至2018年12月31日，公司擁有及運營管理已開業(yè)萬達廣場280個，引領(lǐng)了中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　得益于萬達的規(guī)模，王健林先后三次成為胡潤百富榜的首富，他的小目標，一點一點擴大，最終成就了很多人難以企及的遠大前程。