北上廣二手房退燒

　　時代周報記者 謝中秀 發(fā)自北京

　　北上廣“最近降價”的房源越來越多。據(jù)時代周報記者觀察，不少房源在近一周至兩周內(nèi)下調(diào)10萬-20萬元。

　　北京天通苑一名中介林先生（化名）告訴時代周報記者：“一般房源房主登記出售都會先掛盤價格略高，然后有一個適應市場價格和周期的過程。”時代周報記者注意到，同在天通苑的一套5月15日掛出的房源，在近兩周進行了一次降價——降價幅度為6萬元。東城區(qū)一名中介稱：“當前市場大勢如此，我負責的片區(qū)目前也是穩(wěn)中有降。”

　　安居客數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，北京二手房11月內(nèi)掛牌均價為58557元每平方米，環(huán)比10月下跌0.96%。而從縱向來看，北京二手房的降勢已經(jīng)持續(xù)很久。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，北京市二手住宅銷售價格已經(jīng)環(huán)比連跌4個月，并且跌幅在不斷擴大——其中7月北京二手房銷售價格環(huán)比下跌0.3%，8月環(huán)比下跌0.4%，9月環(huán)比下跌0.5%，10月環(huán)比下跌0.6%。

　　上海和廣州也沒有逃脫二手房銷售價格下降的趨勢。以上海松江新城一套147平方米三居為例，該房源今年11月12日掛牌，近兩周降價一次、降價17萬元。負責該房源的張姓中介告訴時代周報記者：“還可以談，還有優(yōu)惠空間。”廣州劍橋郡的一套102平方米三居最近更是降價頻繁——近兩周降價3次，降價幅度達10萬元。多位廣州中介也表示：“價格可談。”

　　“從近一周（11月11?17日）以及月度同比的數(shù)據(jù)來看，四個一線城市二手房銷售價格分化已經(jīng)非常明顯，北上廣仍在底部，只有深圳走出了一波上漲行情。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向時代周報記者表示。

　　北京：11月16區(qū)全面下跌

　　與上海和廣州呈現(xiàn)“有升有降，綜合下降”態(tài)勢不同的是，北京二手房市場價格的總體下降更加引人關(guān)注。

　　根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至11月25日，北京16個區(qū)域二手房銷售價格環(huán)比10月均有不同程度的下降，且降幅較大。其中門頭溝區(qū)降幅最大，達4.94%，其次是房山區(qū)和延慶區(qū)，降幅超過2%，另外東城區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)降幅超過1%。

　　北京二手房的“盤整”從2017年“3?17新政”開始，其中最重要的就是增加供應、尤其是限競房的大規(guī)模供應這一舉措?，F(xiàn)北京豐臺區(qū)委書記、時任北京市住建委主任徐賤云曾在2018年1月對2017年北京市住建工作總結(jié)時表示，自“3?17新政”以來，北京市相關(guān)部門出臺了20多項政策，同時在供給側(cè)加大住房供應力度，提出未來五年新增建設(shè)150萬套住宅的目標。受政策影響，截至2017年底，北京二手房均價已經(jīng)回落至59100萬元每平方米：“從‘3?17新政’到年底，北京二手房均價下降了13%。”

　　而根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，目前北京二手房掛牌均價為58557元每平方米，較2017年3月峰值（67931元每平方米）下降13.8%，較2017年底下降了0.9%。

　　“貸款難度太大，外加限競房供應井噴，導致北京二手房市場的購買力不足。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時代周報記者詳細解釋道，“目前北京的信貸政策非常嚴格。特別是在不同類型房源之間實行差別化貸款政策的背景下，現(xiàn)行‘非普通住宅’標準使得目前市面上大部分房源都是‘豪宅’，很難貸到款。”

　　“另外，限競房井噴則是另外一個問題。當前限競房供應量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，總價集中在400萬─500萬元，和二手房價格接近，致使購房者有非常豐富的選擇空間，這對二手房市場的打擊也非常明顯。”張大偉進一步指出。

　　不過，品質(zhì)優(yōu)越的二手房也“并不愁賣”。以時代周報記者11月22日在鏈家查看的位于東城區(qū)青年湖西里的一套75平方米三居為例，11月24日時代周報記者再進行咨詢，即發(fā)現(xiàn)其已經(jīng)售出。

　　上海：成交下降 震蕩顯著

　　上海目前的降勢并不明顯。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至11月25日，上海二手房11月內(nèi)掛牌均價為50990元每平方米，環(huán)比上月下跌0.06%。在安居客掛牌均價中，上海共有黃埔、長寧、靜安、奉賢四個區(qū)二手房掛牌均價環(huán)比下降，降幅最大的是靜安區(qū)，為-1.07%。除此之外，上海還有12個區(qū)二手房掛牌均價環(huán)比上漲，其中金山漲幅最大，為2.36%。

　　另外，從國家統(tǒng)計局今年以來的數(shù)據(jù)來看，今年內(nèi)上海二手房銷售均價環(huán)比下跌的月份僅有三個月，包括2月環(huán)比下跌0.1%、6月下跌0.1%和10月下跌0.2%。

　　但時間軸再拉長，上海的二手房價格則震蕩明顯。根據(jù)安居客近三年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海二手房掛牌均價呈現(xiàn)了急劇的波動。2016年12月，上海市二手房掛牌均價為52100元每平方米，隨后延續(xù)上升，2017年2月到達53200元每平方米，到2017年4月再跌至51800元每平方米，此后2017年5月則是近三年最高點，為53900元每平方米。此后，則波動下行。

　　“成交量是成交價的支撐。”盧文曦詳細解釋，“二手房的需求包括新增的需求和改善的需求。在新增需求方面，上海要求外地人要有五年社保才能擁有購房資格，這攔住了大部分新增需求。在改善需求方面，首先是貸款要求嚴格：上海在全國范圍內(nèi)認房又認貸，但改善需求多是賣掉已有的，再購入改善的住房。很難說改善購房者能在購入改善房之前就賣掉他原有的房屋。“‘非普住宅’標準也是一道坎：上海要求內(nèi)環(huán)內(nèi)總價不高于450萬元每套、內(nèi)外環(huán)之間總價不高于310萬元、外環(huán)外總價不高于230萬元每套，才能被認定是普通住宅。根據(jù)目前的房價，很少有房屋能滿足這個要求。但非普住宅則需要首付7成，這又攔住了一批改善購房者。” 盧文曦進一步表示。

　　根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，以內(nèi)環(huán)的恒昌花園為例，其在售二手房均價為68200元每平方米，90平方米總價即超450萬元，靠近外環(huán)的梅隴二村，掛牌均價也已達46300元每平方米，90平方米總價達416.7萬元，同樣超過“豪宅”標準。

　　在從嚴把控下，上海二手房成交量也明顯下降。

　　根據(jù)上海市住建委公布資料，10月上海二手住宅成交量16100套，環(huán)比下降22.86%。近三年上海二手房成交量下降明顯。信義房屋統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年上海全市全年二手房成交共34.4萬套，2016年共成交33.9萬套，隨著調(diào)控開始，二手房成交量也急劇下降，2017年上海二手房成交總量僅為14.7萬套，環(huán)比跌幅達56%。2018年較2017年跌了51.9%，全年僅成交16.3萬套。

　　今年以來，截至10月，上海二手房已經(jīng)成交20.0萬套。

　　“價格走勢與成交量走勢是一致的。”盧文曦表示，“今年以來，我們看到上海二手房成交量有所上揚， 但整體來看，上海2015年、2016年，月平均成交量在2.8萬套左右。2017年、2018年明顯下跌，僅達到了1.2萬─1.3萬套。今年有所止跌，月均成交達到了2萬套。但這只是近五年的一個正常水平，而價格要漲，一般要成交量達到平均流量的20%或30%以上，所以目前上海的二手房銷售價格難以上漲。”

　　廣州：年內(nèi)已跌7個月

　　安居客數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，廣州11月二手房掛牌均價為31137元每平方米，環(huán)比10月下降了0.34%。

　　從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，廣州是北上廣深四個城市中，年內(nèi)二手房銷售價格環(huán)比下跌月數(shù)最多的一線城市。其中1—5月連跌5個月，6月銷售價格稍有穩(wěn)住，價格與5月持平，7月以0.4%的環(huán)比增幅微幅上揚，8月再度與7月持平。但穩(wěn)的態(tài)勢并未保持住，最新兩個月，又再度環(huán)比下跌。

　　“今年廣州二手房與一手房價的趨勢基本是一致的，三四月份因為市場行情回暖，二手業(yè)主的心態(tài)就跟著一手樓盤漲價變得強勢起來，但是之后隨著樓市政策收緊，市場再度變冷，二手房業(yè)主的放盤成交周期再度延長，并隨著三季度以來一手樓盤的促銷愈演愈烈，降價也不可避免。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉在接受時代周報記者采訪時指出。

　　根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至11月25日，北上廣深四個一線城市中，北京、上海、深圳三個城市二手房掛牌均價均超過了5萬元每平方米，但廣州仍在3萬元每平方米。此外，廣州的二手房銷售價格下降月數(shù)也最多。

　　“相對北京、上海，廣州外圍區(qū)域有大量物美價廉的一手樓盤可以選擇，到底是買中心城區(qū)的‘老破小’，還是買外圍帶有軌交配套的上車盤，其實總價差異并不大。”肖文曉指出。

　　但時代周報記者注意到，北京、上海同樣有與二手房激烈競爭的新房供應，但降勢并沒有廣州那么明顯。而廣州在調(diào)控政策上也動作稍多。

　　11月22日消息傳出，即日起，廣州市天河區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)、荔灣區(qū)、番禺區(qū)、黃埔區(qū)及市不動產(chǎn)登記中心對于非本市戶籍人士購房的資格進行調(diào)整，在非本市戶籍居民購房人資格查驗過程中，個稅和社保繳納記錄可作為相互補證資料。此舉或意味著“廣州的外地人購房條件放寬”。

　　“這個實質(zhì)能影響到的需求微乎其微，但是政府愿意釋放這么一個帶有‘善意’的鼓勵合理剛需的信息出來，確實也可以看出樓市和地市的下行有壓力。”肖文曉表示。

　　放大來看，“當前‘房住不炒’的政策是不能突破的，地方一定不能低估中央調(diào)控的決心，中央已經(jīng)一再表態(tài)，穩(wěn)增長很重要，但是高速增長的階段已經(jīng)過去，對于經(jīng)濟增速放緩高層是有心理準備的，所以實質(zhì)上的松綁限購等政策難以看到。但地方如果要穩(wěn)市場，可以在需求側(cè)鼓勵合理自住需求上給予信貸的支持，而供給側(cè)則是在融資端給合規(guī)房企適當?shù)厮山?，以及把地價降低等。”對此，肖文曉判斷道。

　　關(guān)于廣州與其他一線城市二手房市場比較的問題，肖文曉則認為：“北京的常住人口差不多比廣州多了700萬，而北京的新房供應量還不如廣州。所以這幾個市場是不可以簡單類比的。另外，現(xiàn)在市場的強弱、購買能力如何，是被政策壓制住的，不能反映實際的市場情況。”